집을 자녀들에게 물려 주고 싶은데 방법이 없을까. 간단하지는 않지만 여러 가지 방법은 있다. 또 세금을 내지 않는 방법도 있다. 그러나 세금을 피하려면 사전 계획이 필요하다. 다음은 세금 없이 주택을 자녀들에게 물려 주는 방법이다.

■ 그대로 머물러 있기(Stay put)

죽을 때까지 집을 유지할 것이고 주택 가격이 연방 상속세 및 증여세 한계(2018년 개인 1,118만 달러, 부부 2,236만 달러) 이라면 별 문제는 없다.

재산을 주는 피상속인이 숨지면 주택은 죽는 시점의 공정 시장 가격에 따라 세금이 결정된다. 피상속인과 상속인은 죽은 날 이전까지 발생한 모든 주택 가치 상승치에 대한 자본이득세를 내지 않는다는 말이다. 또 주택 가격이 상속세 면제 금액 이하이기 때문에 연방 상속세 역시 내지 않는다.

따라서 집을 물려 받은 상속인들은 아무런 세금 문제없이 이사해 살거나 주택을 팔아 현찰을 가지고 있어도 연방 상속세를 내지 않거나 거의 내지 않는다.

상속인이 만일 집으로 이사했다가 팔게 되면 피상속인이 죽은 시점에서의 주택 가격을 기준으로 오르고 내림의 정도에 따라 세금이 계산된다.

이 방법이 죽기전 상속인들에게 주택을 증여하는 것 보다 더 좋은 전략이 될 수 있다. 증여 받은 사람에게 렌트비를 내고 산다고 해도 IRS는 증여자의 사망 시점을 기준으로 과세 부동산 가격을 계산할 수 있기 때문이다.

이를 피하기 위해서는 신탁(트러스트 trust)을 해 두는 것이 좋다.

■ 노골적인 증여(Outright gift)

살고 있는 집에서 이사를 나오면서 자녀들에게 주택을 당장 물려 주고 싶을 수도 있다. 이런 경우라면 연방 증여 및 상속세 면제 규정을 잘 이해해야 한다. 증여(gift)의 경우 매년 1만5,000달러까지 각 자손 또는 타인에게 세금 보고 없이 줄 수 있다.

예를 들어 부부는 아들과 며느리에게 매년 주택 가격의 5만6,000달러까지 상쇄 시켜 증여할 수 있다(1만5,000달러x2인(부부)+41만5,000달러x2인(아들, 며느리)). 주택 가격이 부부 증여세 및 상속세 면제 기준인 2,236만 달러 이하까지는 증여세를 내지 않는다. 하지만 생전 증여에는 2가지 문제가 있다.

▲ 우선 지금 낮은 가격에 증여를 하게 되면 자녀들이 나중에 팔 때 주택 가격이 상승해 과세 기준이 높아질 수 있다. ▲ 두 번째, 연간 자녀 1명당 증여세 없이 줄 수 있는 1만5,000달러를 넘게 되면 넘는 부분은 상속세 면제금액에서 제해지기 때문에 물려줄 재산이 많다면 불리할 수 있다.

■ 낮은 가격에 판매

주택을 안면이 전혀 없는 타인에게 공정 마켓 시세 이하의 가격으로 판다고 해서 IRS에서 문제를 삼지 않는다. 하지만 친척에게 낮은 가격에 판다면 이야기는 달라진다. IRS는 공정가격과 판매가격의 차이를 증여로 계산해 버린다. 예를 들어, 주택 가격이 40만 달러인데 자녀에게 25만 달러에 팔았다면 차액인 15만 달러는 증여가 된다. 물론 1만5,000달러를 제한 나머지가 평생 증여세 및 상속세 면제액에서 제해진다.

하지만 나중에 집값이 더 올라가 상속세 면제금액을 더 공제시키지는 않을 수는 있을 것이다.

소득세 개념으로 생각해 보면 25만 달러에 팔았기 때문에 25만 달러를 기준으로 손실과 이득을 계산하게 된다. 그러나 손해를 봤다고 해도 세금 공제를 더 받지는 못한다. 만약 이득이 생겼다면 개인 25만 달러, 부부 50만 달러까지는 자본이득세를 내지 않는다.

■ 집에서 계속 살기를 원한다면

불행하게도 IRS는 살고 있는 주택을 타인에게 넘겨주고 계속 그곳에서 산다면 색안경을 끼고 볼 것이다.

만일 이런 방법을 생각하고 있다면 매우 주의해야 한다. 한가지 전략은 앞서 설명한 대로 자녀들에게 부모가 자녀에게 융자를 해준 후 집을 넘겨준 후 시장 가격에 렌트를 하는 방법이다. 물론 부모가 내고 있는 렌트비는 세금 공제를 받지 못하고 자녀들에게는 과세 소득이 된다.

하지만 자녀들은 렌트용 주택으로서 매년 가격 하락의 감가상각으로 세금 감면 혜택을 누릴 수 있다. 이 방법은 주택을 마켓 시세에 팔고 또 마켓 시세로 렌트를 살 때만 가능하다. 만약 집을 헐값에 팔거나 마켓 시세보다 훨씬 낮게 렌트비를 낸다면 부모가 죽은 시점의 주택 가격이 적용될 수 있다.

중요한 사실은 공정 시장 가격에 주택을 판매하고 공정 가격에 렌트비를 내야 한다는 것이다. 하지만 자녀에게 1만5,000달러씩 증여를 한다면 어음을 작성하고 렌트비에는 절대 증여분을 함께 포함시키면 안된다.

■ 개인 주택 신탁(Qualified personal residence trusts)

현재의 주택에서 계속 살면서 자녀들에게 증여할 수 있는 안전한 방법이 ‘자격 있는 개인 주택 신탁’(qualified personal residence trust·QPRT)이다. QPRT는 주택에서 이사를 하지 않고도 과세 상속재산에 포함되지 않으며 실제 마켓 가격으로 자녀에게 판매하지 않더라고 과세 상속 재산으로 간주하지 않는다. 하지만 위험성도 있다.

은퇴한 의사가 해변에 있는 100만 달러의 집을 두 딸에게 넘겨주려는데 이 QPRT를 사용한다고 가정해 보자. 이 의사는 자신의 집을 수년동안 ‘되돌릴 수 없는’ 트러스트에 넣어 두고 그 집에서 계속 거주한다. 이자율, 트러스트 기간, 의사의 나이 등을 근거로 한 복잡한 IRS 계산법에 의해 IRS는 의사에게 60만 달러에 살 권리를 인정해 준다.

실제 가격 차이로 인해 낮춰진 40만 달러는 이 의사의 상속 면제금에서 제해지고 의사가 트러스트에 약정한 기간 이후 계속 그 집에서 살면서 딸들에게 렌트를 낸다면 이 렌트비 또한 상속 면제금에서 제해진다. 물론 자녀들과 관계가 좋지 않다면 길거리로 쫓겨나는 신세가 될 수도 있다.

■ 셀러융자 방식으로 자녀에게 팔기

가격을 낮춰 자손에게 판매하는 대신, 분양 판매 식으로 넘겨주는 방법이다.

예를 들어 주택을 아들 또는 딸에게 판매할 때 매우 적은 다운페이먼트를 받고 나머지 잔금은 약속어음으로 받는다.

만일 40만 달러 상당이 주택이라면 자녀들에게 4만달러만 다운페이먼트로 받고 나머지 36만달러를 어음으로 받는다. 이때 주의할 점은 서면으로 작성된 어음이어야 한다. 물론 자녀들이 매달 돈을 지불할 수 있는 능력을 갖추고 있다면 더욱 좋다.

매달 어음 상환금은 최소 연방 이자율을 받는다. 연방 이자율은 IRS 블리틴으로 공지되지만 일반 모기지 융자 평균보다는 항상 낮다. 블리틴은 www.irs.gov에서 확인할 수 있다. 중요한 것은 어음은 법적 효력이 발생할 수 있도록 작성돼야 한다. 그래야 자녀들이 지불하는 이자액은 모기지 이자율로 인정돼 세금 공제 대상이 된다. 이런 단계를 거치지 않으면 부모에게 내는 이자는 공제 받지 못한다.

만일 원한다면 매년 1만5,000달러 이하 증여세 면제 규정을 이용해 자녀들의 재정 부담을 줄여 줄 수도 있다. 이는 자녀들이 실제 어음을 상환하고 있어야 한다. 자녀에게 연간 증여세 면제분 만큼 수표를 써서 주면 된다.

하지만 주택 판매, 어음 발행, 증여는 모두 별도로 진행돼야 한다. 만약 받은 돈의 일부를 면제해 준다면 IRS는 이를 싼 값에 판매하는 것으로 판단해 세금을 물릴 것이다. 세금과 관련, 40만 달러에 팔았고 25만/50만 달러 자본 이득 공제에 해당된다면 연방정부에 자본 이득세를 내지 않아도 된다. 어음을 발행해 발생하는 이자 수입은 일반 소득으로 잡혀 소득세를 내야 한다.

하지만 자녀 입장에서는 어음 이자는 모기지 이자로 간주돼 세금 공제를 받게 된다. 주택에 대한 자녀들의 과세 기준은 판매된 가격인 40만 달러로 나중에 되팔 때 이 가격을 기준으로 자본이득세가 계산된다.

자녀가 주택을 구입한 이후 자녀들은 재융자를 통해 어음을 모두 갚을 수 있다. 이럴 경우, 세금 문제는 더 이상 발생하지 않는다. 하지만 부모가 숨질 당시 잔금이 남아 있다면 자녀들은 어음을 탕감 받은 것으로 간주돼 남은 돈은 유산으로 계산된다. 하지만 상속세 면제 상한선만 넘지 않으면 낼 세금은 없다.

<김정섭 기자>