자영업자들은 수입이 비슷한 월급쟁이들에 비해 일반적으로 융자 받기가 더 힘들다. 이는 자영업자들이 수입을 모두 보고하지 않는 경향 뿐만 아니라, 렌더의 입장에서도 자영업자들의 수입의 안정성, 지속성, 검증가능성에 대한 측정이 힘들기 때문일 것이다.

이렇게 융자를 얻는데 상대적으로 불리한 위치에 있는 자영업자들이 어떻게 하면 융자를 잘 얻을 수 있는지에 대해 살펴봄으로써 대다수가 자영업자인 한인들에게 조금이나마 도움이 되고자 한다.

융자에 있어서 수입과 관련된 심사기준은 DTI(Debt to Income Ratio, 부채비율)이다. 이 DTI란 용어를 한국 뉴스에서도 자주 듣는데, 한국정부나 한국은행이 급격한 아파트 가격의 상승을 방지하기위해 DTI기준을 올린다는 뉴스를 본적이 있다.

DTI 계산 자체에 사용되는 세부항목은 다를 수 있지만 융자신청인의 수입대비 부채규모를 계산해 융자승인 여부를 결정한다는 기본개념은 비슷할 것이다. DTI란 융자신청인의 월 페이먼트의 합계가 월수입에서 얼마를 차지하는지에 대한 비율이다. 이 비율이 낮을수록 당연히 융자받기가 쉬워지고 반대로 높으면 융자를 거절당하기 쉽다.

미국의 주택융자에서는 융자상품, 융자규모, 융자목적, 다운페이먼트(에퀴티) 정도에 따라 달라지지만, DTI 기준은 보통 43~45%이다.

문제는 어떠한 항목으로 수입과 부채를 계산하느냐이다. 즉 분모에 해당하는 수입을 어떻게 계산하고 분자의 부채에는 어떠한 항목들을 어떻게 계산하는지를 알아야 대처하는 요령도 알 수 있게 된다.

주택융자에 있어서 자영업자의 수입계산은 간단하지 않다. 1099을 수령하는 독립계약자나 세금보고서의 Schedule C를 사용해 소득보고를 하는 개인사업자 (Sole Proprietorship)의 경우는 상대적으로 쉬운 편이다.

그러나 세금보고서 Schedule E를 사용하는 LLC, S Corp이나 C Corp을 보유한 자영업자의 수입계산은 상당히 까다롭다. 특히 최근들어 LLC, S Corp, C Corp 회사를 소유한 경우에는 회사로부터 발생된 수입을 계산하는 방법으로 현금흐름 방법을 사용하는 렌더가 많아져 더 주의해야 한다.

현금흐름 계산방법은 전통적으로 인정해주는 감가상각이나 비즈니스 구입시 지불한 프리미엄에 대한 상각(Amortization) 공제분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않는다. 또한 비즈니스의 수입이 아무리 많아도 이득을 주주가 배당의 형태로 가져 오지 않은 경우에는 수입으로 인정해주지 않는다. 또한 주주와 회사간의 돈을 빌리고 빌려주는 행위도 수입에 플러스 혹은 마이너스로 계산되므로 이 또한 조심해야 한다.

주주와 회사간의 돈을 빌리고 빌려주는 행위는 손익계산의 문제가 아니라 대차대조표상의 변동이므로 이를 이용할 경우 세금부담의 증감 없이 융자에 필요한 수입규모를 늘릴 수도 있다는 말이 된다. 따라서 이는 아주 중요한 부분이다.

이러한 다소 복잡한 수입 계산 방법은 일반인은 물론 대부분의 융자담당자들도 이해하지 못하는 경우가 허다하다. 회사의 순수입이 많아 당연히 융자승인이 날줄 알았던 손님들이 에스크로 종료를 며칠 남겨두지 않는 채 융자승인이 나지 않았다고 연락을 해오는 경우를 보는데, 이는 융자담당자가 수입계산을 정확히 하지 못한 경우가 대부분이다.

사실 자영업자가 융자를 잘 받기위해 수입항목을 활용하는 방법은 그리 많지 않다. 위에서 언급했듯 대차대조표상의 몇몇 항목들을 조절하는 수는 있지만 필자가 이 지상에 상세히 설명하기에는 많은 제약이 있다. 따라서 융자가 필요한 시점보다 훨씬 이전부터 융자담당자를 찾아 자세한 상담과 준비를 하는 것이 무엇보다 중요하다. 다음회에는 DTI공식의 분자에 해당하는 부채를 어떻게 관리함으로써 융자를 잘 받을수 있게 되는지에 대해 살펴보기로 한다.

문의 (213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>