집을 사거나 재융자를 받기위해 융자를 신청할 때 융자브로커를 통하는 것과 본인이 직접 은행(디렉트 혹은 리테일 렌더)를 찾아 가서 신청하는 것이 어떤차이가 있고 어떤것이 이득인지에 대하여 많은 사람들이 궁금해 한다. 먼저 집융자와 관련하여서는 은행대신에 렌더라는 용어를 쓴다는 것을 알아두자. 모든 (상업)은행이 모기지렌딩을 하는 것이 아니고 모든 렌더가 은행인 것은 아니기 때문이다.

모기지업계에서 렌더란 융자신청인의 자격요건을 심사하고 자금을 빌려주는 기관을 말한다. 이는 일반 은행이 될수도 있고, 크레딧유니언, 모기지전문은행이 될 수도 있다. 모기지렌더는 손님(Borrower)이 발행하는 모기지채권을 구입하여 이를 2차시장, 주로 정부에이전시인 페니메와 프레디맥에 팔때 가격차이를 통해서 이득을 취하는 기관을 말한다. 이에 반하여 모기지(융자)브로커란 손님과 렌더(주로 홀세일 렌더) 사이에서 여러 렌더의 상품을 비교해 손님에게 가장 적합한 상품을 추천해주는 중개역할을 하면서 수수료를 통해서 수입을 창출하는 기관들이다. 이때 수수료는 손님이 지불할 수도 있고 렌더가 지불하게 될 수도 있다. 수수료를 손님이 지불하게 되면 렌더가 지불하게 되는 경우보다 당연히 이자율이 낮아지게 된다.

그리고 융자브로커들은 렌더(리테일렌더)와 달리 여러 렌더(홀세일렌더)들과 같이 일을 하기때문에 다양한 융자상품을 다룰 수가 있다. 따라서 자격요건이 부족하다거나, 금융상품에 대한 이해가 부족하거나, 융자과정이 복잡한 한 손님들의 경우에는 브로커를 이용하는 것이 유리할 수 있다. 손님의 입장에서 융자브로커와 렌더 중 어디를 통해서 융자를 받는 것이 유리한지 좀 더 자세히 살펴보자. 우선 이자율측면에서는 렌더가 유리한지 브로커가 유리한지는 전적으로 융자상품에 달려있다고 볼 수 있다.

융자금액기준으로 백이십만달러 이상에 해당하는 점보융자의 경우는 디렉트렌더 특히 대형은행이 유리한 경우가 많다. 반면에 융자금액이 백이십만달러 미만의 경우는 융자브로커가 유리한 경우가 많다. 실제로 현재 미국에서 소화되는 대부분의 융자중 점보융자는 대형은행, 그 이외의 융자는 융자브로커로 거의 정해져 있다고 해도 과언이 아니다. 물론 손님의 자격요건, 특히 수입규모나 신용점수, 주택의 형태등 여러가지이유로 점보융자도 브로커를 통해서 이루어질수도 있고, 반대로 컨포밍융자도 디렉트렌더에서 이루어지기도 한다.

두번째는 비용측면이다. 렌더 특히 은행으로 바로가서 융자를 신청하면 브로커를 통하지 않기 때문에 비용이 줄어들거로 생각하는 사람이 많은데 반드시 그런것은 아니다. 최근엔 경쟁이 심하고 정보가 워낙 많아서 렌더이든 브로커이든 비용은 비슷하게 든다고 보면된다. 다음으로 융자상품의 다양성측면에서는 브로커가 절대적으로 유리하다고 볼 수 있다. 브로커는 여러 홀세일 렌더와의 업무협약을 통해서 일을 하기 때문에 렌더에 비하여 다양한 융자상품의 선택을 제공해 줄 수 있다. 융자상품 다양성 뿐만 아니라 어쩌면 더 중요하도 할 수 있는 심사기준의 유연성측면에서도 브로커가 월등히 유리하다.

대부분의 손님은 자격요건에서 이런저런 흠결이 있을 수 있다. 보너스등 수입계산, 직장경력, 신용점수와 그 역사 및 내용, 자금출처와 관련된 내용, 은행구좌의 입출금 내역, 대상건물과 관련된 사항, 특히 콘도의 HOA와 관련된 사항등 융자를 진행하다보면 예상치도 못한 부분에서 문제가 발생할 수 있다. 이때 렌더에 직접 신청한 경우에는 최종융자승인을 받기가 힘든 경우가 많으나 융자브로커의 경우에는 다른 홀세일 렌더를 통해서 발빠르게 융자승인을 받을 수 있는 장점이 있다. 특히 집을 구입하기 위하여 에스크로를 열어 놓은 경우에는 클로징날자를 맞춰야 하므로 유연성과 신속성을 가지고 있는 융자브로커를 이용하는 것이 유리하다고 볼 수 있다. 이상에서 살펴본 바와 같이 모기지렌더와 브로커는 각각 그 장단점을 가지고 있다. 따라서 손님이 자신의 자격요건을 잘 고려하여 몇몇 렌더와 브로커를 접촉해 본 후 결정할 수 밖에 없다. 다만, 렌더이든 브로커이든 솔직하고 경험있는 융자담당자를 만나는 것이 더 중요하다고 할 수 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>