집을 구입해 내부를 고친 후 되팔아 단기간 내 이익을 챙기는 소위 ‘집장사’ (홈 플리퍼·home flipper) 비즈니스가 인기다. 이런종류의 집장사는 ‘돈 먹고 돈먹기’식 비즈니스다. 집을 구입해 단기간 수리한 후 되팔아 이익을 챙기기 때문에 펀딩에 애를 먹는경우도 많다. 한동안 자금 융자가 제대로 이루어지지 않아 많은 ‘홈 플리퍼’들이 현금을 동원해 뛰어들어야 했다. 하지만 요즘은 입장이 많이 달라졌다.‘ 홈 플리퍼’가 인기 비즈니스로 떠오르면서 일반 자금 융자회사에부터 여러사람이 자금을 모아 프로젝트에 돈을 대주는 일명 ‘크라우드펀딩’회사들까지 다양한 금융원들이 기꺼이 이들에게 돈을 빌려주고 있다. 월스트릿 저널의‘ 홈플리핑’ 펀딩 보도를 정리했다.

주택을 고쳐 팔면 수익성이 높겠지만 반면 위험도 따른다. 허름한 집을 구입해 내외부를 깔끔히 고쳐 팔면 돈을 벌수 있겠지만 자칫 집수리나 판매 스케줄에 차질이라도 생긴다면 주택에 돈이 묶여 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 주택 가격이 비싼 고가 주택들은 더욱 그렇다.

어바인 소재 부동산 데이터 제공회사인‘ 애텀 데이터 솔루션스’의 대런 블롬퀴스트 수석 부사장은 “고급주택의 경우 한번 되팔면 값싼 주택을 10번 되파는 것 만큼 수익을 올릴수 있어 매력적이다”면서도 “그러나 한 바구니에 많은 달걀을 넣고 그것이 팔리기를 기다려야 하는 단점도 있다”고 덧붙였다.

미 전국에서 가장 큰 고가 주택 플리퍼 중의 하나인 샌후안카피스트라노의 핀타 투자사 제프 핀타 대표는지난해 50만 달러 이상의 주택 65채를 구입한 후 되팔아 평균 12%~15%가량 에퀴티 수익을 올렸다고 말했다. 핀타 대표는 다양한 소스를 통해 재정을 마련하고 있다.

우선 지역 은행을 통해 5% 이자율의 비즈니스 라인오브크레딧을 개설해 주택을 구입한다. 또 이자율은 높지만 돈 꺼내기가 쉽고 빠른 개인 투자회사와도 거래를 하고 있다. 그는 “은행은 우리가 필요한 속도를 맞춰주기 힘들다”고 말했다.

□하드머니 융자
많은 소규모 ‘홈 플리퍼’들은 아직도 하드머니 머니 융자에 많이 의존하고 있다.

하드머니 융자는 단기간에 고리로 개인 투자자들에게 빌리는 돈을 말하는데 빌리는 사람의 수입 조건보다는 부동산의 가치에 중심을 두고이를 담보로 돈, 즉 모기지를 빌려주는 것이다. 보통 부동산 현재 시세의50~70%까지 융자를 해준다.

플로리다 로카 래튼에서 하드머니 융자업을 하는 데이빗 드웩은 50만달러가 넘는 주택을 구입하면 수리후 주택가치의 60%까지 융자 해준다고 말했다. 만약 주택 가격이 60만달러인데 수리하고 난 후에는 75만달러로 높아지는 주택을 구입한다면 ‘홈 플리퍼’가 15만 달러를 다운페이머트하고 하드머니 융자업체에서 나머지 45만 달러를 빌려준다는 말이다. 그는 “대부분 은행에 들어가 이런조건의 거래로 융자를 받기 어렵다”고 말했다.

이런 융자는 조건이 따른다. 드웩의 경우는 이자가 11~14%에 이르고 2~4포인트(1포인트는 모기지 금액의1%)를 프로세싱 비용으로 부과하며 1년 이내에 되갚아야 한다.

□플리핑때 고려 할 점
▲숫자가 중요하다. 현재 일정 버젯이 있는지 점검해야 하고 고용하는건축업자가 제때 일을 끝내주는 사람인지 사전 조사해야 한다. 주택이 비쌀수록 싼 주택보다 수리 후 되파는데 소요되는 기간이 길 것이다.

저렴한 주택이 수리 후 되파는데 평균 181일 소요되지만 비싼 주택은평균 208일 걸린다. 수리가 늦어지면추가 비용이 들어갈 것이고 결국 이익은 줄어들게 된다.

따라서 공사 승인이 늦어진다거나 업자가 제때 끝내주지 못할 때를 대비해 견딜 수 있는 예비 자금 확보가 중요하다.

▲세부사항도 고려해야 한다. 비싼집을 구입하면 고급스럽게 꾸며야 한다는 점도 알아둬야 한다.

따라서 좋은 디자이너를 고용해야하고 주택을 개축할 때 세부 사항까지세심한 주의를 기울여야 한다. 고급스럽게 업그레이드 돼야 바이어의 눈을사로잡는다.

▲채무불이행에 주의해야 한다. 은행과 마찬가지로 하드머니 융자회사들과 크라우드펀드 제공업체들은 되팔려는 주택의 모기지를 융자해 주는 것이다.

만일 모기지 페이먼트를 하지 못했을 때는 모기지를 압류할 수 있다. 또채무 불이행을 크레딧 리포트 회사에 통보할지도 모른다. 크레딧에 영향을 받을 수 있다.

<크라우드 펀딩>
크라우드 펀딩도‘ 홈 플리퍼’들의 좋은 융자원이다.

크라우드 펀딩이란 많은 수의 사람들이 조금씩 투자해 자금을 모은 다음 어떤 프로젝트에 투자하는 자금 마련 방법이다. 요즘은 인터넷을 통해 투자자들을 모은다.

미국내 35개 주에서 투자용 부동산 융자를 전문으로하는‘ 리얼티셰어스’의 냅 애스월 CEO는 최소 5,000달러부터 시작해 전국에서 약3만8,000명이 투자해 고수익을 올리고 있다면서 “가장 큰 혜택은 자금의 유동성과 전국규모라는 것”이라고 소개했다.

‘리얼티셰어스’는 수리후 부동산 가치의 70%까지 최소 10일 이상 융자해준다. 이자율은 8~11%대이며 고급 주택의 경우는 평균 융자기간은 12개월이다.

<김정섭 기자>