정치적으로 불안한 나라에 사는 사람들이 안전한 자산 피난처인 미국에 주택을 구입하는 경우가 많다. 특히 미국 경제가 순항하면서 투자용 부동산 구입 역시 늘어나고 있다. 그렇다면 미국 거주자가 아닌 다른 나라 사람들도 미국 주택을 자유롭게 구입할 수 있느냐는 질문이 생긴다. 대답은 “구입할 수 있다”. 물론 이에 따른 법규 준수와 세금이 따른다. 다음은 외국인들이 미국내 주택을 구입할 때 알아야 할 점을 정리한 것이다.

많은 국가들이 자국민들에게만 토지 구입을 허용하고 있다. 만일 외국인이 구입하려면 자국민과 공동명의로 해야 한다. 그러나 미국은 다르다. 미국은 외국인의 주택 구입도 자국민들과 거의 비슷하게 처리해 준다.

외국인 바이어들은 단독주택, 콘도미니엄, 듀플렉스(2유닉), 트리플렉스(3유닉), 쿼드라플렉스(4유닉) 타운홈까지 다양하게 구입할 수 있다.

하지만 주택소유주협회(homeowners associations), 콘도미니엄협회(condominium associations), 협업체(cooperatives), 또는 기타 형태의 커뮤니티협회(community associations)에는 제약이 따를 수가 있다.

커뮤니티 협회는 특정 건물이나 동네에 지어진 부동산을 관리하는 법인체형 조직이다. 따라서 대부분의 협회는 의무적으로 가입된다. 다시말해 이런 커뮤니티에 포함된 땅이나 또는 유닛을 구입하면 협회에 자동으로 가입된다. 이는 협회의 모든 규칙을 준수하고 협회의 멤버가 되겠다고 동의하는 것과 같다.

어떤 주는 협회의 규칙을 강제적으로 집행 할 수 없는 빈집 주인이 협회에 들어오지 못하게 하기 위해 협회가 직접 주인을 고를 수 있도록 허용하기도 한다.

주택 협업체(housing cooperatives 또는 co-op)는 종종 외국인들의 주택 소유권을 금지한다. 주택 협업체는 부동산으로 간주되지 않는다. 유닛은 거주자가 소유하지만 공동 지역은 조직이 소유하는 콘도미니엄과는 달리 구입자는 부동산을 소유하는 회사의 주주가 되는 개념이다. 주주로서 부동산내에 속한 주택 유닛을 독점적으로 사용할 수 있는 권리를 갖는다.

따라서 주택 협업체는 바이어의 수입원이 미국에 있는 것을 선호하며 바이어의 재산도 대부분 미국에 있는지를 확인한다.

하지만 이런 법에도 예외가 많으므로 구입을 결정하기 전에 부동산 전문인들과 상의하는 것이 중요하다.

융자
외국인 바이어도 융자를 받을 수 있다. 하지만 외국인들에게는 더 높은 이자율이 적용되고 또 융자를 받는다고 해도 다운페이먼트를 많이 요구하고 있다. 보통 구입가격에 40~50%를 요구하는 것이 일반적이다. 많은 융자회사들은 외국인들에게 10만 달러 이상을 은행에 예치시킬 것을 요구하기도 하고 융자 한계도 100만~200만 달러를 정하기도 한다. 또 3개월 은행 입출금 내역서를 요구할 수 도 있다.

모두 현금을 주고 구입할 수도 있다. 하지만 미국 법에 따라 1만달러 이상의 현금 거래는 연방정부에 보고해야 한다. 보고 의무는 주택 구입자는 물론이고 부동산 에이전트, 변호사 타이틀 회사 등 매매와 관련된 모두에게 있다. 연방정부가 그 돈의 출처와 합법적인 수단에 의한 것인지를 알기 위해서다.

현금으로 거래하면 모기지 신청비와 융자 서류비, 감정 및 타이틀 보험료를 절약할 수 있다.

융자회사들이 많은 다운페이먼트와 높은 이자율을 요구하는 이유는 외국인 바이어들이 상대적으로 더 위험하다고 생각하기 때문이다. 미국내 거주 바이어들에게는 페이먼트 연체 때 주나 연방법을 적용하기 쉽고 또 재산 추적도 가능하지만 외국인 바이어는 법률적 절차를 통보하기가 불가능할 수 있고 재산도 압류하기 어렵다.

크로징
외국인 부동산 구입자들이 가장 많은 어려움을 토로하는 부분이 거래 협상과 크로징을 위해 미국으로 오고 가야 한다는 점이다. 필요할 때 마다 미국으로 왕래해야 하는 경비도 만만치 않다. 하지만 ‘파워 오브 어토니’(위임장) 제도를 이용하면 쉽게 해결할 수 있다. 부동산 에이전트에게 위임장을 주고 주택 매매와 관련된 서류 서명과 관련 업무를 모두 일임하는 것이다.

<외국인 주택 매입-매각시 세금은…>
▲구입시, 모든 부동산 매매에는 세금이 따른다.

그런데 외국인이 관여된 토지 명의 변경은 매우 복잡할 수 있다. 여러 나라의 세법이 적용될 수 있기 때문이다. 나라마다 미국과의 세법 협상이 다르다. 따라서 최종 거래를 종료하기 전에 미국과 자국의 세금 전문가와 상의하는 것이 중요하다.

어떤 경우는 미국에서 세금을 내고도 자국에서 별도의 세금을 내야할 때도 있고 미국에서 낸 세금으로 모두 해결되는 경우도 있다. 또 세율도 나라마다 다르다.

연관된 이야기로 40~50% 다운페인트를 한 후 융자를 받아 집을 구입하는 외국인 바이어들은 보통 첫 10~15년 동안은 구입한 주택에서 나오는 임대 수입은 소득세를 내지 않은 수 있다. 모기지 이자율, 공동관리비, 재산세, 감가비용 등이 모두 소득세 공제 대상이 되기 때문이다.

▲팔 때, 주택을 팔 때도 세금이 적용된다.

외국인들도 미국 자본이득세를 내야 한다. FIRPTA법에 의해 외국인이 주택을 팔면 주택 판매 가격의 15%(지난해 6월까지는10%)를 IRS가 자동으로 원천징수한다. 이 돈은 많을 수도 있고 또 모자랄 수도 있다. 남은 돈이 있다면 환급될 될 것이고 모자라는 돈이 있다면 세금보고때 더 징수된다. 정기적으로 세금 보고서를 하지 않은 외국인에 대해서는 30%를 원천 징수할 때도 있다.

현금으로 주택을 구입했다고 해도 매년 재산세는 내야 한다. 매달 낼 수도 있고 1년에 두 번 낼 수도 있다. 재산세율은 주마다 다르고 또 주내에서도 카운티 별로 다르다. 또 이전세도 있다. 캘리포니아는 1,000달러당 1.10달러이지만 LA는 4.50달러다. 이 역시 도시마다 다 다르다.

<김정섭 기자>