최근 주택융자 심사기준에 대한 언론보도들을 보면 엇갈린 내용을 볼 수 있다.

어떤 언론은 융자기준이 완화되고 있다고 하는 반면 다른 언론들은 심사기준이 오히려 강화되고 있다고 보도하기도 한다. 현업에 종사하는 융자 담당자로서 필자는 주택융자의 심사기준은 좀처럼 완화 되지 않고 일부 사항에 있어서는 오히려 한층 강화되었다고 본다.

그중에 특별히 강화된 부분이 다운페이먼트 출처이다. 다운페인먼트 출처와 관련된 심사기준은 일반인들이 그 의도와 기술적인 부분들을 이해하기 힘든 내용으로 융자담당자들도 손님들과 대화하기가 가장 힘든 부분이라고 할 수 있다.

우선 다운페이먼트란 손님이 주택구입을 위해서 투자하는 자기 돈을 말한다. 그런데 렌더는 이 돈이 어디서 나왔는지에 대해 꼬치꼬치 캐묻고 돈의 이동이 있었다면 그 이동을 보여주는 거래내역과 디파짓 체크를 요구한다. 렌더는 왜 다운페이먼트의 출처에 대해서 까다롭게 구는가? 몇 가지 이유를 들 수 있다.

첫 번째는 금융의 근원이 되는 위험의 정도를 정확히 밝히기 위해서이다.

예를 들어 50만달러짜리 집을 사려는 사람이 10만달러를 자기돈으로 다운하고 40만달러를 빌려달라고 하는 것이 주택융자인데, 이 다운페이먼트 마저도 어디서 빌려온 돈이라면 40만달러를 빌려주는 렌더의 위험부담은 훨씬 더 커지기 때문이다.

따라서 렌더는 이 돈이 진짜로 손님의 돈인지를 철저히 따진다. 둘째로 은행거래 내역서를 통해 평소 저축하는 습관과 능력이 있는지를 살핌으로써 융자신청인의 금융상태를 파악해 융자승인 여부에 반영하기도 한다.

마지막으로, Patriot 법, 테러방지법, 자금세탁 방지법 등에 따른 불법자금의 유입과 거래에 대한 감시와 감독의 일환이라고 볼 수 있다. 증명되지 않은 자금으로 집을 산후 되팔면 그 돈은 곧 바로 합법자금으로 바뀔수 있기 때문에 9/11 사태이후 금융기관 종사자와 융자담당자들에 대한 자금세탁 방지 등에 관한 교육과 지도는 한층 늘어났고 금융기관에 대한 관리감독의 강도도 엄청나게 강화되었다.

그러면 어떤 경우에 렌더는 다운페이먼트를 고객의 돈으로 인정해주는가? 아주 간단하다.

구체적으로 그 돈이 3개월 이상 융자신청인 은행계좌에 있었을 경우에 본인의 자금으로 인정해주겠다는 입장이다. 왜냐하면 융자를 신청할 경우에 2개월치 은행거래 내역서를 제출해야 하는데 이 거래내역서에 나오는 모든 입금내역은 그 출처를 따지려 들고, 입금된 체크의 카피를 요구하기 때문이다.

만약에 두달치 내역서 안에 해외에서 송금된 기록이 있다면 얘기는 더 복잡해진다. 예전 같으면 해외금융기관으로부터의 송금내역과 그 은행의 두달치 거래내역을 보여주면 되었으나, 최근에서 해당 해외금융기관으로부터 12개월치의 거래내역서를 요구한다.

해외 금융기관으로부터 영어로 된 12개월치 거래내역서를 요구한다는 것은 거의 융자를 안해주겠다는 의도로 보일 정도로 자금출처에 대한 심사가 까다로워졌다. 그 만큼 금융당국의 자금세탁에 대한 관리감독이 강화되었다고 볼 수 있다.

다운페이먼트에 대한 심사강화의 또 다른 예를 들어보자. 다운페이먼트가 부족한 손님의 경우 부모나 친척으로부터 증여(Gift)를 받아 다운페이먼트로 사용하여 융자를 받을 수 있다.

이때 일반융자 (FHA 융자가 아닌)의 경우 렌더는 돈을 주는 기증자 (Donor)의 은행거래 내역서는 요구하지 않는 것이 보통이었는데, 최근에는 심사기준에 상관없이 증여규모가 크거나, 다운페이먼트의 대부분이 증여로 채워질 경우 기증자의 은행거래 내역서를 추가로 요구하는 경우가 늘고 있다.

필자가 지금까지 편의상 다운페이먼트의 출처라고 하였지만 실제로는 다운페이먼트와 더불어 에스크로 클로징에 필요한 자금까지를 포함한다. 그리고 점보융자의 경우에는 이에 더하여 12개월치의 PITI(월 모기지페이먼트+재산세+보험료+관리비)를 여유자금으로 보유하고 있기를 요구한다.

여유자금 요구는 증여자금으로 채울 수 없으므로 미리미리 준비할 필요가 있다. 사업체를 운영하는 사람은 비즈니스 계좌에 있는 자금을 원칙적으로 다운페이먼트나 잉여자금의 용도로 쓸 수가 있다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자담당>