최근 들어 더 까다로워진 심사기준과 융자절차에 잘 대응하여 융자를 무사히 받기 위해서는 렌더가 요구하는 서류들이 무엇인지를 잘 파악하여 준비하는 것이 최선이다.

지난회에는 융자신청인 자격요건의 4C, 즉 Credit(신용), Cash(자금), Capability(직업과 상환능력), Collateral(담보 즉 주택과 감정)중 신용과 자금 부분과 관련 요구되는 서류들에 대해서 알아봤다.

오늘은 나머지에 대해 계속해서 살펴본다.

Capability, 즉 직업 및 수입과 관련하여 렌더가 요구하는 서류는 직업의 종류와 수입의 형태에 따라 많이 달라질 수 있다. 하지만 2년 치 세금보고서, 2년 치 W-2 양식, 그리고 한달치 월급명세서가 기본이다.

주택융자를 받기위해서 제출하는 서류는 모두 다 그 이유가 있다.

렌더가 수입및 직업과 관련된 서류로부터 파악하려고 하는 것은 손님이 융자를 무사히 상환하기 위하여 과거 2년 동안 충분한 수입이 있었는지, 그리고 향후 적어도 3년 동안은 현재수준, 혹은 그 이상의 수입을 벌 수 있는지를 파악하는데 중점을 둔다.

똑같은 월급장이더라도 월급이 어떻게 구성되어 있는지에 따라서 서류를 더 요구할 수 있다. 예를 들어 오버타임을 많이 한 손님의 경우에는 정확한 수입을 판단하기 위해서 지난 2년동안 오버타임을 통한 수입의 기록을 요구할 수 있다.

왜냐하면 오버타임은 2년동안의 평균을 수입으로 계산하기 때문이다. 보너스도 마찬가지이다. 예를 들어 기본급이 2013년 월 5,000달러에서 2014년 월 6,000달러로 인상되었다면 월 6000달러를 융자를 위한 수입으로 인정받을 수 있지만, 2014년에 기본급 5000달러 + 보너스 1,000달러의 형태로 바뀌었다면 얘기는 달라진다.

2013년에도 보너스를 받았느냐 안 받았느냐에 따라 달라지는데 보너스는 보통 2년동안의 기록을 평균하기 때문이다. 세컨드 잡이나 파트타임 잡도 마찬가지이다. 2년동안의 기록이 있어야 하는 것은 기본이고, 세컨드 잡은 메인잡과 연관성이 있을 때 제출서류는 간단해지지만 연관성이 없을 때에는 많은 서류와 설명이 추가로 필요해 질수 있다.

일부 봉급생활자의 경우에는 2년치 직업과 수입기록에 있어서 다소 예외조항이 있을 수 있다. 예를 들어 간호대학 혹은 대학원을 졸업한후 간호원으로 취직을 한 경우에는 2년치의 수입기록이 없어도 학위증과 고용계약서, 최근 수개월의 월급명세서를 근거로 수입을 인정받을 수 있다.

전문대학원을 졸업한 의사, 변호사, 하이텍 관련 종사자들의 경우에는 학위증, 고용계약서와 한달치의 월급명세서만을 가지고도 수입을 인정받을 수 있다. 자영업자의 경우엔 얘기가 더 복잡해진다. 렌더는 직업, 직장, 수입과 관련된 심사를 할 때 안정성, 검증가능성, 지속성, 합법성을 기준으로 하는데 자영업자는 봉급생활자에 비하여 일반적으로 안정성, 지속성, 검증가능성등 모든 면에서 더 위험도가 높다고 여겨져 더 까다롭게 서류를 요구한다. 자영업자의 경우에는 반드시 2년 동안의 직업과 수입의 기록을 세금보고서를 통해서 보여주어야 한다.

실제로 아무리 수입이 많다고 하여도 세금보고서 상에 나타나지 않은 수입은 융자심사를 위한 수입으로 인정해주지 않는다. 왜냐하면 검증이 가능하지 않기 때문이다. S Corporation이나 C Corporation을 소유한 경우에는 2년치 회사 세금보고서도 동시에 제출해야 한다. 투자용 주택이나 건물로부터 수입이 있는 손님의 경우에는 당연히 세금보고서 상에 나타난 수입을 인정받을 수 있고 이 주택 및 건물과 관련된 모기지명세서, 재산세 증명서, 보험증명서 등도 동시에 제출해야 한다.

또한 자영업자의 경우 마지막 세금보고를 한 후 6개월 이상이 경과한 경우에는 그 기간 동안에 해당하는 재무제표를 제출해야 하는데, 이 재무제표는 반드시 회계사에 의해서 준비되고 그의 사인이 있어야 한다.

재무제표 상에 나타난 수입은 융자심사의 기준으로 사용되지는 않지만 수입이 줄어든 경우에 손님은 합당한 이유가 있는 설명서를 제출해야 하고, 3년 연속 수입이 감소가 있을 경우에는 융자가 거절되거나 승인에 어려움을 겪을 수 있으므로 이 재무제표 준비에 신경을 써야 한다.

렌더가 손님들의 직업과 수입에 대하여 심사를 할 경우에는 단순히 숫자만을 보는 것이 아니라 근무연수, 경력, 학력, 직업훈련 등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단한다. 문의(213)393-6334

<스티브 양 <웰스파고 은행 한인 융자담당>>