요즘 주택융자 받기가 하늘의 별따기 만큼 어렵다고 한다. 심사기준이 까다로워 자격이 안돼서 융자를 전혀 못 받는 사람들은 그렇다 치더라도 신용과 수입이 많아 자격이 충분히 되고도 남는 사람들조차도 융자진행 과정에서 너무 많은 정보와 서류를 요구한다고 불평한다.

서브프라임 사태 이후 기겁한 렌더들과 2차 시장 투자자들은 말할 것도 없고, 허술한 관리 감독의 비난을 받은 감독기관과 의회까지 나서서 심사기준과 검증절차를 더욱 까다롭게 강화했기 때문이다.

또한 2014년부터 시행된 금융개혁법에 따른 유자격 모기지 제도는 설상가상으로 융자과정을 더 힘들게 하고 있다. 이 유자격 모기지 제도는 특히 자영업자들에 대해 더 많은 제한사항을 두고 있기 때문에 자영업자가 많은 한인들은 사실 두 배로 더 어려움을 겪고 있다고 볼 수 있다.

하지만 아무리 심사기준과 융자절차가 까다로워졌다고 해도 자영업자들을 포함해 아직도 많은 사람들이 주택융자를 받아 집을 사고 있고 재융자를 받고 있다.

주택융자는 서류를 통해서 진행되고 심사담당자는 서류로 신청인의 자격요건을 심사한다. 인터뷰를 통해서 행해지는 것이 아니다. 따라서 융자신청시 구비서류는 완벽해야 한다. ‘대강 알아서 판단하겠지’라고 생각하면 오산이고 융자과정이 고통스러워질 뿐이다.

주택융자시 필요한 구비서류들에 대해서 알아보고 왜 그러한 것들이 필요한지 동시에 살펴봄으로써 주택구입과 재융자 계획이 있는 사람들이 보다 효율적으로 융자 준비와 진행을 하는데 조금이나마 도움이 되고자 한다.

렌더는 주택융자 신청인의 자격요건을 크게 네 분야에 나누어 심사를 한다. 이를 ‘4C’라고 하는데 Credit, Cash, Capability, Collateral 등이 그것이다.

제일 먼저 크레딧 분야와 관련, 손님들이 준비해야 할 서류들은 무엇이 있는지 살펴보자. 렌더는 크레딧 리포트에서 신용점수 뿐만 아니라 다른 많은 정보를 입수하고 검증하는 절차를 거친다.

제일 먼저 신청인의 이름, 주소, 생년월일, 소셜번호, 직장과 직업관련 정보 등을 재차 확인한다. 신용보고서 상에 틀린 내용이 있으면 정부기관 발행 신분증과 비교하는 절차를 거칠 뿐만 아니라 소셜시큐리티 사무실을 통해서도 확인하는 절차를 거친다.

따라서 융자 신청을 계획하는 사람들은 반드시 운전면허증, 여권 등 정부발행 신분증의 만기일이 지나지 않도록 미리 준비해두는 것이 좋다. 아직도 1년에 수만건이 넘는 융자사기가 존재하는 현실에서 렌더와 김독기관들은 융자신청인의 신분확인을 강화하고 있는 추세다.

또한 렌더는 ‘Derogatory Items’라고 하여 신용 보고서에 있는 나쁜 기록들에 대하여 세세하게 따지고 필요할 경우에는 관련서류를 요구한다. 페이먼트가 늦은 기록, Collection,Judgement, Lien, Short Sale, Bankruptcy, Foreclosure 등의 기록에 대해 반드시 이유를 설명하는 편지를 요구한다.

또한 융자의 심사기준과 직결된 내용일 경우에는 관련서류도 요구한다. 최근 6개월 이내의 신용조회 기록에 대해서도 왜 조회를 하였는지 일일이 물어보고 보고서에 나타나지 않은 빚에 대해서는 관련서류를 요구한다.

예를 들어 2주 전에 새 자동차를 리스했는데 조회기록만 있고 월 페이먼트 등 자세한 기록이 아직 나타나지 않을 경우에는 리스계약서 등을 요구한다.

신용보고서에는 또한 신청인과 연관성이 있는 주소들이 나와 있는데 이 주소들에 대해서도 설명서를 요구한다. 이를 통해 밝히지 않은 집이 있는지 확인하고, 있을 경우에는 그 주택의 재산세, 보험료 및 HOA와 관련된 서류를 요구한다.

이를 통해 신청인의 부채비율(DTI:Debt to Income Ratio)을 더 정확히 계산하고자 한다. 신용보고서 상에 나타난 부채 가운데 본인의 부담이 아닌 항목이 있을 수 있다. 예를 들면 코사인한 자동차 페이먼트, 자녀들이 페이먼트하는 학자금 융자, 사업체에서 부담하는 자동차와 신용카드 페이먼트 등이 있을 수 있다.

이러한 항목들은 타인이, 혹은 사업체가 페이먼트를 해왔다는 증명으로 12개월치 Cancelled check를 통해자신의 부채에서 제외할 수가 있다. 문의(213)393-6334

<스티브 양 <웰스파고 은행 한인 융자담당>>