지난회에 이어 주택융자를 받는데 준비해야 할 서류들에 대하여 살펴본다. 최근 들어 더 까다로워 진 심사기준과 융자절차에 잘 대응하여 무사히 융자를 받기 위해서는 렌더가 요구하는 서류들이 무엇인지 잘 파악하여 미리 준비하는 것이 최선이다.

지난회에는 융자 신청인의 자격요건을 4C, 즉 Credit(신용), Cash(자금), Capability(직업과 상환능력), Collateral(담보, 즉 주택과 감정)으로 나누었을 때 Credit과 관련하여 요구되는 서류들에 대해서 알아보았다. 오늘은 나머지에 대해서 계속 살펴본다.

Cash, 즉 자금과 관련해 필요한 서류는 두달치 계좌 거래내역서 (Monthly Statements)이다. 렌더가 은행계좌 거래내역서를 요구하는 이유는 손님이 집을 사는데 필요한 충분한 자금을 보유하고 있는지 알기 위해서이다.집을 사는데 충분한 자금이란 다운페이먼트와 에스크로 종결비용을 말한다. 그리고 융자상품에 따라서 다운페이먼트와 에스크로 종결 비용에 더해 여유자금(Reserve Requirements)을 요구하는 경우도 있다.

일반적으로 투자용 주택의 경우에는 3개월치, 넌컨포밍(점보) 융자인 경우에는 렌더들은 1년치 페이먼트에 해당하는 여유자금을 추가로 융자 신청인이 보유하고 있기를 요구한다.

따라서 주택구입을 준비하거나 재융자를 계획하는 사람들은 그 융자를 끝내기 위해서 필요한 자금이 얼마나 되는지 미리 알아보고 수개월 전부터 은행계좌에 보유하고 있어야 한다.

예를 들어 50만달러짜리 주택을 20% 다운하고 ‘주거주용’ 으로 구입할 예정인 사람은 다운페이먼트 10만달러에 에스크로 종결비용이 약 1만달러 정도 든다고 가정했을 때 11만달러에 해당하는 자금을 약 3개월전부터 미리 은행계좌에 넣어 놓고 있어야 한다.

반면에 50만달러짜리 주택을 20% 다운으로 ‘투자용’목적으로 구입하고자 하는 사람은 다운페이먼트와 에스크로 종결비용 즉 11만달러에 더하여 3개월치 총페이먼트(모기지페이먼트 + 재산세 + 주택보험료 + HOA)가 1만달러라면, 모두 12만달러에 해당하는 자금을 3개월 전부터 은행계좌에 넣어 놓고 있어야 한다.

3개월 전부터 넣어놓으라고 하는 이유는 그래야만 두달치 거래내역서에 그 입금내역이 보이지 않기 때문이다. 두 달치 은행계좌 거래내역서에 나타나는 모든 큰 금액의 입금에 대하여 렌더는 출처를 요구하기 때문에 출처를 설명하고 수표의 사본을 제출해야 하는 등 여간 성가시고 힘든 일이 아니다.

이러한 이유 때문에 두 달치 계좌 거래내역서가 융자승인을 못 받게 하거나 융자진행을 느리게 하는 원인이 되기도 한다. 이렇게 은행계좌 거래내역서에서 렌더가 보는 두 가지 내용을 영어로 Sourcing 과 Seasoning이라고 한다. 손님의 계좌에 2개월 이상 된 돈은 손님 돈으로 여겨주겠다는 것이 렌더의 입장이다.

이를 Seasoning이라고 한다. 2개월이 안된 자금에 대해서는 철저히 Sourcing(출처)을 따진다.

크레딧이 다소 낮거나 수입이 약간 부족한 경우에는 예외를 신청하여 승인받을 수도 있다. 그러나 Sourcing과 Seasoning에 대해서는 예외가 없다.

그러면 왜 렌더는 이렇게 Sourcing과 Seasoning에 대해 철저한가? 50만달러짜리 집을 사는 사람이 20%, 즉 10만달러를 자기 돈으로 다운하고 그 집을 담보로 40만달러를 빌려달라고 하는 것이 주택융자다.

그런데 그 10만달러마저도 어디서 빌려온 돈이라면 은행의 입장에서는 리스크가 커지게 된다. 뿐만 아니라 수년전부터 시행에 들어간 금융개혁법에 따라 자금출처에 대한 서류가 미비한 경우에는 2차 모기지 시장에 아예 팔 수가 없게 된 것도 더 까다로와진 이유이다.

자금 출처와 관련하여 유일하게 출처를 따지지 않는 것이 가족, 친척으로부터 받은 Gift(증여) Funds이다. 물론 FHA 융자는 Gift Funds도 출처를 따지지만, 요즘 대부분의 융자를 차지하는 컨벤셔널 융자에 있어서는 Gift Funds의 제공자, 즉 Donor의 자금출처를 따지지 않는다.

따라서 Sourcing이 불가능한 경우에는 Gift Funds를 이용하는 경우가 많다. 다운페이먼트나 에스크로 종결비용으로 쓸 수 있는 돈은 Checking, Savings, CD, 주식, 채권, 뮤추얼 펀드 등에 들어있는 유동성 자금이어야 한다.

문의(213)393-6334

<스티브 양 <웰스파고 은행 한인 융자담당>>