[주택 구입 때 세제혜택 비교]

주택 구입의 매력 중의 하나가 세금을 공제 받을 수 있다는 점이다. 부동산 가치 상승으로 인한 부의 축척도 매력이지만 주택 소유주가 내는 모기지 이자율은 고스란히 세금감면을 받을 수 있다.


주택의 일부를 비즈니스 목적으로 사용하지 않는 한 일반적으로 렌트비는 세금공제를 받지 못한다. 하지만 주택을 소유하면 다양한 방법으로 세금이 공제된다. 집을 구입하기 위해 빌린 모기지 이자율 또는 주택 개량을 위한 부채의 이자는 최고 100만달러까지 항목별 공제를 받을 수 있다.

또 주거주 주택을 담보로 한 10만달러까지의 홈에퀴티 융자의 이자 역시 항목별 세금공제 대상이다. 부동산세 역시 항목별 공제를 받으며 모기지를 받기 위해 지불한 이자율 포인트도 공제 받을 수 있다. 다음은 주택 구입으로 받을 수 있는 혜택을 요약해 설명한 것이다.


▲ 표준 공제

집을 구입하면 감세혜택을 크게 볼 수 있을 것으로 생각하지만 실제는 그렇지 않은 경우도 많아 실망할 때가 있다.

집을 구입하기 전에 표준 공제를 받았다면 주택을 구입한 후에도 예상했던 것만큼 실제 세금 감세효과는 크지 않다. 표준 공제는 세법이 주는 일종의 선물이나 다름없기 때문이다. 표준 공제를 받기 위해 특별히 공제 항목을 기술하지 않아도 모든 사람들에게 동일하게 감세를 해준다.

2015년의 경우 표준 공제액은 부부공동 세금보고 때 1만2,600달러까지이고 독신은 6,300달러, 세대주는 9,250달러까지다.

항목별 공제액을 다 합한 금액이 정부에서 주는 표준 공제액보다 낮다면 당연히 항목별 공제를 포기하고 표준 공제를 택하는 것이 유리하다. 집을 구입하지 않은 사람들은 대개 표준 공제를 받는다. 하지만 주택을 구입하게 되면 모기지 이자와 재산세, 자선기부금 등까지 합해져 대부분 표준 공제액보다 항목별 공제액이 더 많아 지게 된다.

그렇다면 얼마나 공제를 받을 수 있을까.

예를 들어 결혼한 부부이고 공동 세금보고를 한다면 표준 공제액은 1만2,600달러가 된다. 그런데 집을 사고 모기지 이자로 1년에 1만2,000달러를 내고 재산세가 2,500달러라면 과세 소득은 연간 1만4,500달러가 줄어든다. 여기에 주 소득세를 2,000달러 냈고 자선기금으로 500달러를 도네이션했다면 항목별 공제 총액은 1만7,000달러로 불어난다. 따라서 집을 구입한 후에 받는 공제액은 집을 사지 않았을 때 받는 표준 공제액보다 4,400달러를 더 받는다.

하지만 집을 사지 않았을 때 이미 항목별 공제를 받고 있었거나 공제액이 표준 공제액에 근접했다면 모기지 이자와 재산세 거의 대부분을 과세소득에서 공제된다.


▲ 홈에퀴티 융자

많은 주택 소유주들이 홈에퀴티 융자를 받았거나 받으려고 한다. 위에서 설명한 것처럼 홈에퀴티 융자는 10만달러까지 융자이자를 공제 받을 수 있다.


▲ 주 소득세는 공제 대상

연방 정부에 내는 연방 소득세는 세금공제 항목에 포함되지 않는다. 다시 말해 올해 세금보고 때 연방 정부에 세금을 냈다면 세금을 낸 금액을 다음해 세금 보고서에서 공제 받지 못하다는 말이다.

그러나 주정부에 납부한 주 소득세는 연방 세금 보고서에서 세금공제를 받을 수 있다.


▲ 부동산 자본 이득세

주택 구입도 하나의 투자다. 주택을 구입해 살다보면 가격이 오를 것이고 이렇게 오른 집을 팔면 투자액보다 훨씬 높은 가격을 받을 수 있다. 이렇게 해서 발생하는 소득을 자본 이득이라고 하는데 여기에도 세금을 붙는다. 그렇다고 무작정 세금이 붙는 것은 아니다.

부부의 경우 이익금이 최소 50만달러까지는 연방 소득세가 면제된다. 독신은 25만달러까지 가능하다.

예를 들어 독신자가 집을 10만달러에 구입했다가 20만달러에 팔았다면 10만달러의 자본 이득이 생긴 것이다. 이런 경우 소득세 면제 한도액인 25만달러를 넘지 않았으므로 세금을 내지 않아도 된다.

1997년 5월7일 이전까지만 해도 집을 팔 때 발생하는 이익금은 2년 이내에 더 비싼 집을 구입하지 않는 한 무조건 세금을 냈어야 했다. 다만 55세 이상자들에게는 평생 1회에 걸쳐 12만5,000달러까지 면세해 준다.

그러나 1997년 세법이 바뀌었다. 다른 집을 사거나 평생 1회 면세혜택이 현재 판매한 주택으로 개정됐다. 다만 이 세법의 혜택을 보려면 해당 주택이 주 거주지여야 하며 지난 5년 동안 최소 2년을 거주했어야 한다.

<김정섭 기자>