[‘3% 다운페이먼트’집 사기 쉬워졌다는데…]


집 사기가 이전보다 훨씬 쉬워졌다. 모기지 융자회사들은 금융위기 이후 강화됐던 대출 기준을 완화하기 시작했기 때문이다. 특히 다운페이먼트를 대폭 낮추는 은행들이 늘고 있어 바이어들에게 희소식이 되고 있다. 월스트릿 저널은 지난주 다운페이먼트 한계를 대폭 낮추는 은행들이 늘어나고 있다고 보도했다. 신문은 하지만 다운페이먼트를 적어지면 목돈 부담이 줄어들겠지만 모기지 보험인 PMI 보험료 등 여러 가지 다른 경비가 더 들어가기 때문에 주의해야 한다고 밝혔다.


최근 모기지 구입가격의 3% 또는 그 이하의 다운페이먼트로도 모기지 융자를 내주는 대출은행들이 늘어나고 있다. 대다수 은행들은 부동산 버블로 야기된 대공항이 시작되면서 최소 20% 이상의 다운페이먼트를 요구해 왔었다.

일부 융자회사는 모기지 관련 수수료까지 면제해 주고 있다. 또 융자 신청자의 친인척과 같은 3자가 다운페인먼트를 해주는 것도 허용하는 은행들이 많아졌다. 물론 크레딧 점수가 좋고 안정된 고정수입이 있지만 다운페이먼트를 마련하지 못한 바이어에게 해당하는 말들이다. 특히 수십만달러에 해당하는 고급 주택시장에 뛰어드는 바이어들에게 다운페이먼트 규정을 완화해 주고 있다.

사실 적은 다운페이먼트 규정은 오랫동안 유지돼 오던 프로그램이다. 연방 주택청은 3.5% 다운페이먼트 모기지도 보장해 주고 있고 또 지난주부터 시작되는 신규 모기지에 대해서는 모기지 보험도 더 낮춰주기 시작했다.

은행들로부터 모기지를 사들이는 패니매와 프레디맥은 오바마 행정부의 주택구입 능력 향상정책에 따라 최근 다운페이먼트를 5%에서 3%로 낮출 예정이다.


▲ 고비용 주의

하지만 적은 다운페이먼트로 돈을 빌리는 사람들이 꼭 알아둬야 할 일이 있다.

부동산 분석 전문가인 잭 맥카비는 “다운페이먼트를 적게 하면 집값이 다시 하락 국면으로 접어 들 때 집값보다 갚아야 할 모기지가 더 많아지는 위험을 감수해야 한다는 것을 인식해야 한다”고 말했다. 일명 ‘깡통’주택의 위험성을 경고한 것이다.

또 대출자는 융자를 갚는 동안 높은 이자율과 모기지 보험 등 고비용을 감수해야 한다.

연방 정부가 다운페이먼트 규제를 대폭 완화한 이유는 지난해 모기지 신청이 급격히 떨어졌기 때문이다.

워싱턴에 있는 모기지은행협회에 따르면 지난해 모기지 대출은 1조1,200억달러로 전년 동기 39%나 떨어졌다. 또 1997년 이래 최저 수준이다.

지난해 모기지 대부분은 낮은 이자율에 따른 기존 주택 소유주들의 재융자였고 주택 구입자들의 모기지 비율은 예전 평균에 비교해 낮아진 수치다.

지난해 9월 모기지 대출 프로그램을 시작한 리전스 파이낸셜 산하 리전스 뱅크는 일부 대출자들에게 한해 5% 다운페이먼트도 허용하고 있다. 이 은행은 향후 수주동안 3%까지 낮출 계획이라고 밝혔다.

이 프로그램으로 대출을 받으려면 현재 집을 소유하고 있지 않거나 과거 3년 전 모기지를 가지고 있어야 하는 등의 조건을 충족시켜야 한다.

토론토-도미니언 뱅크 산하 TD 뱅크도 첫 주택 구입자들에게 자체 ‘라이트 스텝’ 융자 프로그램을 통해 최소 3%까지의 다운페이먼트를 허용한다. 은행은 또 다운페이먼트를 5%에서 3%로 낮춰주는 대상을 저소득 또는 중간 소득자뿐만 아니라 주택시장이 뜨거운 지역의 주택 구입자들에게까지 확대하고 있다.

은행은 또 대출자의 다운 페이먼트를 가족이나 비영리단체, 또는 기타 재정원에서 전체 또는 부분적으로 대신 내주는 것도 허용하고 있다.


▲ 점보 융자

모기지 대출 은행들은 또 연방 정부가 구입하지 않는 대형 모기지 ‘점보’ 융자조건도 완화시키고 있다. 점보 융자는 대부분 41만7,000달러 이상을 말하며 뉴욕이나 샌프란시스코 등 고급주택이 많은 대도시 지역에는 62만5,500달러 이상이다. 하지만 FHA 융자는 이보다 더 높아 샌프란시스코와 LA, 오렌지카운티 등은 72만9,720달러 이상이다.

뉴저지 PNC 브랜치인 ‘포드’의 타일러 케이스 융자담당자는 지난 11월 PNC 그룹이 점보 다운페이먼트 규정을 완화하기 시작했다고 밝혔다. 이 대출은행은 그동안 점보 융자의 경우 최소 20% 이상 다운페이먼트를 의무화했으나 수입과 자산이 은행에서 요구하는 수준을 넘는 대출자들에게는 다운페이먼트를 15%로 낮췄다.

자격조건은 대출자가 높은 크레딧 점수를 유지해야 하고 부채가 많지 않아야 하며 주택을 구입한 후 최소 12개월 간의 모기지 페이먼트에 해당하는 금액을 저축하고 있어야 한다.

한편 웰스파고도 지난해부터 점보 모기지에 대해서 다운페이먼트를 10.1%까지 낮춰주기 시작했다. 이전까지는 최소 15%까지는 다운페이먼트를 했어야 했다.

그러나 이들 낮은 다운페이먼트 프로그램을 대출 은행들이 적극 홍보하지는 않는다. 점보 또는 일반 컨퍼밍 모기지 융자 신청자들이 융자를 신청하기 전에 더 낮은 다운페이먼트 프로그램이 있는지를 물어 보는 것이 좋다.

예를 들어, PNC는 15% 다운페이먼트도 허용하지만 이를 광고하지는 않는다. 대신 가능한지를 묻는 고객이거나 다른 대출 은행으로부터 낮은 다운페이먼트 조건을 받은 신청자들에게는 이 프로그램을 소개해 준다.

그런데 낮은 다운페이먼트 모기지는 관련비용이 상당히 높을 수 있다는 점에도 유의해야 한다. 대출자가 내는 수수료나 이자율은 은행들이 모기지를 패니매 또는 프레디맥에 되팔 것인가, 아니면 되팔지 않고 계속 은행에서 모기지를 가지고 있을 것인가에 따라 결정되곤 한다.

대출자는 이자율 등을 꼭 비교할 필요가 있다.

은행에서 제공하는 이자율을 받기 위해 수수료를 내야 하는지, 전체 융자를 받는데 들어가는 비용이 얼마나 되는지를 비교해야 한다. 낮은 이자율을 받기 위해 융자비용을 다 많이 지불한다면 결코 좋은 이자율이라고 생각할 수 없다.

대출자들은 다운페이먼트가 낮을 경우 채무 불이행으로 인해 대출은행의 손해를 방지하기 위해 가입해야 하는 사설 모기지 인슈런스(private mortgage insurance·PMI) 비용도 고려해야 한다. 대부분의 경우 이 비용은 매달 내는 모기지 페이먼트에 포함되는데 어떤 경우는 모기지를 받을 때 한꺼번에 낼 때도 있다.


▲ 모기지 인슈런스

패니매와 프레디맥이 구입하는 모기지는 보통 다운페이먼트가 20% 미만이면 PMI를 요구하고 있다. 어떤 보험회사의 상품을 구입할 것인가는 일반적으로 대출은행에 결정한다.

크레딧 점수가 높고 융자금이 적으며 고정 모기지 이자율인 경우에는 PMI 보험료가 작다. 물론 액수는 다운페이먼트를 얼마나 하느냐에 달려 있다.

미국 최대형 PMI 보험사 2곳 중 하나인 MGIC 모기지 개런티 인슈런스는 대출자의 FICO 점수가 760점 또는 그 이상인데 5% 다운페이먼트로 30년 고정 40만달러의 모기지 융자를 신청했다면 모기지의 최소 0.57% 수수료가 붙어 한 달 PMI 보험료는 190달러 정도가 된다고 밝혔다. 만일 같은 대출자가 10% 다운페이먼트를 했다면 보험료는 모기지의 0.43%, 즉 143달러가 된다.

따라서 대출을 받는 사람들은 서류에 서명하기 전에 이들 비용을 감당할 수 있는지 또는 얼마나 오래 내야 하는지 등을 알아둬야 한다. 집값이 올라 에퀴티가 20% 이상 생겼을 때도 PMI 보험료를 계속 내야 하는지 등을 확실히 물어보고 잘 숙지하고 있어야 한다.

그런데 대출은행이 이 모기지를 패니매나 프레디에 팔아넘기지 않고 은행 자체의 융자로 계속 가지고 있을 경우에는 PMI를 요구하지 않는 것이 보통이다.

<김정섭 기자>