2015년 부동산 시장, 특히 주택시장은 밝은 전망을 그대로 유지할 것으로 보인다.

■ 마켓 워치 전망 근거 10

올해 글로벌 경제에 대한 갖가지 추축이 난무하고 있다. 지난해와 같은 성장세를 지속할 것인지, 아니면 슬럼프에 빠질 것인가. 유럽 중앙은행의 600억유로 규모의 양적완화 조치도 심상치 않다. 미국의 기업실적은 최고조에 달하겠지만 취업시장 개선이 임금 회복까지 이어질지는 미지수다. 그런데 한 가지 확실한 것은 있다. 부동산 시장이다. 인터넷 경제 전문지 ‘마켓 워치’는 2015년 확실하게 성장세를 유지할 수 있는 분야가 부동산 시장이라며 이유를 10가지 설명했다. 수요와 가격이 탄탄대로를 달릴 것이라는 예상이다.


△주택 건설경기가 좋다.

요즘 경제 뉴스의 헤드라인을 장식한다. 주택 건설시장은 지난 7년간 급성장하고 있다.

지난해 12월만 해도 신규주택 건설은 4.4% 늘었다. 2014년 한 해 동안 건설을 시작한 주택이 100만채 이상이다. 2007년 이래 최고치이고 2013년보다 거의 9% 늘었다.


△건설 승인건수가 늘었다.

건설을 위한 정부 승인건수가 강세를 보이고 있다.

지난해 연말 신규주택 건설 승인건수가 다소 하락하기는 했지만 아파트 건설이 다소 줄어든데 영향이 있다. 주택경기의 중요한 지표가 되는 단독주택 건설 승인은 지난 2008년 1월 이후 가장 빠르게 증가해 4.5% 증가세를 보이고 있다.


△소비자 체감지수가 높다.

직업시장 개선과 개솔린가 하락에 힘입어 소비자들의 신뢰도가 과거 11년 이래 가장 높다.

더 많은 미국인들이 재정상태에 대해 안정감을 느낀다.

자연적으로 주택시장으로까지 영향을 미치게 된다. 모기지를 받아 주택을 구입할 수 있는 충분한 자신을 느끼고 있다.


△주택 가격이 아직 높다.

주택 가격 인상 속도가 과거보다는 미지근하지만 그래도 오름세는 계속되고 있다. 최근 미국 주요 부동산 시장의 가격 인상을 모니터한 ‘S&P/케이스-실러’(Case-Shiller) 보고서를 보면 가격이 4.6% 인상됐다. 비관론자들은 그러나 수년 전 두 자릿수보다 급격히 줄어든 수치라면서 불안정한 가격 때문에 주택시장이 붕괴됐다는 사실을 기억하는 것이 중요하다고 경고했다. 또 가격이 완만하게 상승하는 경향을 보이는 한 바이어들은 구입을 꺼리지는 않을 것이라고 말했다.


△건설업자들이 확신한다-1

전국 주택건설협회에 따르면 1월 미국 주택건설회사들 가운데 자신감이 매우 강하게 유지되고 있다. 하지만 건설업자 신뢰도는 다소 하락했지만 그래도 긍정적으로 간주되는 50보다는 다소 높은 57을 기록했다. 또 신뢰도를 지난해 1월보다는 호전된 수치로 호경기에 대한 청신호로 받아들여진다.


△건설업자들이 확신한다-2

라스베가스에서 열린 건설업자 쇼를 보도한 월스트릿 저널은 ‘매우 낙관적인 분위기’가 팽배 했다고 밝혔다. 이 쇼는 미국에서 가장 큰 건설업자 거래 쇼다. 저널에 따르면 전국 부동산협회의 수석 이코노미스트는 올 한해 신규주택 판매가 지난해보다 41% 뛰어오를 것으로 내다봤다. 이 증가율은 지나치게 높게 예상한 것이기는 하지만 건설업자들이 주택시장 확대에 대한 신뢰가 높음을 보여주는 것만은 확실하다.


△첫 주택 구입자를 막는 방해 요인이 없어진다.

재정위기로 인해 정부와 모기지 회사들이 미국 주택시장과 경기 안전화를 위해 융자기준을 더 강화하는 추세였다. 그런데 지금 규제 추는 다시 예전으로 되돌아가고 있다. 연방 주택청은 수입기준을 낮추면서 첫 주택 구입자들을 시장을 끌어내고 있다.

물론 규제 완화가 예전 같은 ‘거짓 융자서류’ 시기를 떠올리게 할 수는 있다. 하지만 융자회사들의 기업윤리를 기준으로 한 대출기준 완화가 저소득 미국인들뿐 아니라 부동산 시장 전반에 긍정적 효과를 가져 올 것으로 보인다.


△저소득 바이어들에게 눈을 돌린다.

건설업자들이 저소득층 바이어들에게 눈을 돌리고 있다. 연방 정부가 저소득층 주택 구입에 대한 희망을 살려가고 있다는 것쯤을 다 알고 있다. 그런데 요즘은 대형 건설회사들조차도 저가 주택에 눈을 돌리고 있다. 특히 ‘D.R. 호튼’(D.R. Horton)사는 지난해 봄 12만~15만달러대의 주택을 건설한다고 발표했다. 이는 미국 주택 중간가의 절반에 그치는 저가 주택이다. ‘레나’(Lennar) 역시 17만5,000~20만달러대 주택 건설에 나섰다.


△차압이 붕괴이전 수준이다.

최근 ‘리얼티 트랙’ 자료를 살펴보면 2014년 차입 신청이 2013년에 비해 18% 하락해 2006년 이후 최저치를 기록했다. 또 2014년 은행 소유 주택도 최고치에 달했을 때보다 69% 하락했다. 건강을 되찾고 있음을 보여주는 증거다.


△이자율이 올라가나?

이자율이 올라가면 융자비용이 따라서 증가될 것이고 이로 인해 주택시장이 타격을 받을 것이라는 이야기가 지난해 많았다. 그런데 30년 고정 모기지 이자율은 지금 3.8%다. 지난에는 4.5%였다. 따라서 머지 않는 장래에 이자율이 올라간다고 해도 모기지 융자를 받지 못할 정도의 수준을 아닐 것이다.

<김정섭 기자>