최근 점보 융자 대출기준에서 크레딧 점수를 완화하는 융자회사들이 크게 늘고 있다.

[[크게 낮아진 모기지 대출기출]]

요즘 신용도를 표시하는 ‘FICO’ 점수 680점인 융자 신청자도 점보융자를 받을 수 있을 정도로 융자회사들의 대출기준을 대폭 낮추는 추세라고 월스트릿 저널이 보도했다. 아직 많은 융자회사들은 720점을 최저점수로 간주해 그 이하 점수의 대출자들의 융자 신청서는 거부하고 있다고 말하지만 실제는 그렇지 않다는 것이다.


모기지 이자율을 모니터하는 ‘HSH.com’의 키스 검빙어 부대표는 점보융자를 받을 수 있는 최적의 점수는 760점 이상이라고 밝혔다.

부동산 시장이 한창 피크를 이루던 2006년만 하더라도 600점대에서도 점보융자가 가능했었다. 하지만 부동산 버블 이후 점보 모기지는 낮은 점수대에서는 한동안 자취를 감춰버렸다. 버블 이후 점보 모기지를 얻으려는 주택 구입자들의 FICO 점수는 780점 이상이어야 가능했다.

검빙어 부대표는 최근 융자회사들은 더 늘어난 점보 대출자들이 신청서가 봇물을 이루는 것 같은 기분을 받고 있다고 밝혔다. 사실 점보융자는 모기지 담보증권과 같이 투자자들에게 융자를 파는 상품보다 훨씬 더 이익을 남길 수 있다. 융자를 담보증권으로 판매하지 않고 융자회사 자체 포트폴리오로 가지고 있을 때는 융자회사가 정한 자체 대출기준을 세울 수 있어 기준을 낮춰 점보융자를 준다는 것이다.

점보 모기지는 패니매와 프레디맥에서 정한 일반융자 한계 41만7,000달러(주택가격이 높은 지역은 62만5,000달러)를 넘어서기 때문에 담보증권으로 내놓지 않는다면 자체 기준을 낮춰 대출을 결정할 수 있다.

코네티컷 밀포드에 있는 ‘토털 모기지’는 30년 고정 점보의 크레딧 점수를 최소 680점까지 낮게 설정한 상품도 가지고 있다.

토털 모기지의 존 웰시 CEO는 사모펀드로 불리는 비공개 투자펀드 투자자가 최소 680점에 따른 위험을 감수하겠다고 밝혀 이 상품에 한해 점수를 대폭 낮췄다고 밝혔다. 월시 CEO는 대신에 융자금은 150만까지이고 20% 다운페이먼트를 요구한다고 밝혔다. 또 이자율 역시 740점을 요구하는 융자의 경우 받게 되는 이자율보다 약 0.25포인트가 높게 책정된다. 그만큼 위험요인을 제거하겠다는 취지다.

플로리다 잭슨빌의 ‘에버뱅크’(Everbank) 역시 점보 융자자의 크레딧 점수를 760대 이상 선호하지만 드물게 720점 아래대 점수의 융자 신청자들에게 점보 모기지를 제공한다.

‘에버뱅크’의 톰 윈드 주택융자 담당 부사장은 “기준보다 낮은 융자를 승인할 때는 위험을 줄일 수 있도록 다소 간의 조건은 두고 있다”면서 “주택담보 대출비율(loan to value) 기준을 낮추고 현금 보유도 요구할 수 있다”고 밝혔다. 주택담보 대출비율이란 주택구입 가격대비 융자금 비율을 말하는 것으로 비율이 낮아야 연체가 발생하는 경우에도 융자금 회수가 가능하기 때문이다.

윈드 부사장은 에버뱅크의 포트폴리오에는 점보 융자가 대다수를 차지하고 있어 융자조건에서 다른 융자회사보다도 훨씬 유연성을 둘 수 있다고 말했다.

크레딧 점수 엄격 적용크레딧 유니온 등을 포함해 일부 작은 규모의 융자회사들은 최소 크레딧 점수를 요구하지는 않지만 신청자들의 전체 크레딧 프로필(신용정보)을 점검하고 있다고 말했다.

‘퀵큰 론스’의 밥 월터스 수석 이코노미스트는 그러나, 크레딧 점수를 완화하고 있는 융자회사들이라고 해도 크레딧 카드에 대해서는 아직도 엄격한 기준을 세워두고 있다고 말했다. 퀵큰 론의 점보 모기지 최저점수는 680점이다.

FICO 점수는 ‘페어 아이삭’이 개발한, 가장 일반적 크레딧 점수 결정기준으로 사용된다. FICO 점수는 트랜스유니온, 에퀴팩스, 익스피리안 등 미국 내 3대 크레딧회사에서 사용되고 있다. 다양한 정보를 수록해 대출자가 향후 90일 이상 융자 월페이먼트를 하지 못할 위험도를 계산한다.

융자회사들은 대출기준으로 최저 크레딧 점수를 사용함과 더불어 점수를 등분해 이자율을 결정하는 일정 기준으로 삼고 있다. 점수 등분은 700~719점, 720~739점, 740~759점과 같이 20점의 차이를 두고 이 기준에 따라 이자율을 결정하기도 한다.

또 대출자의 융자금 상환 위험도를 ‘밴티지 스코어’로 결정하는 경우도 있다.


[[점보 모기지 신청 때 고려사항]]

크레딧 높은 배우자 명의로 신청

▲결혼했더라도 별도로 대출을 신청한다.

두 명이 주택 구입 또는 재융자를 하는 경우 융자회사는 둘 중 낮은 그레딧 점수 소유자를 기준으로 위험도를 측정한다. 만일 한 명의 점수가 상당히 낮고 다른 한 사람은 수입 기준에 맞고 높은 점수를 가지고 있다면 낮은 점수를 가진 사람은 신청서에서 빼는 것이 좋다.

▲점수를 올린다.

특히 대출자의 크레딧 점수가 다음 단계의 스코어 등급보다 다소 미치지 못할 경우라면 주택 구입이나 재융자를 다소 늦추고 점수를 높인 후 신청하는 것이 좋을 것이다.

▲지금 신청 나중에 재융자.

주택을 구입하려는데 크레딧 점수를 높이기 위해 기다릴 수 없다면 일단 집을 구입한 후에 점수를 높여 재융자를 신청하는 방법이다. 크레딧 점수가 낮은데도 융자를 해주겠다고 하는 융자회사가 있을 경우 주택구입을 연기하면서까지 크레딧 점수를 올릴 필요는 없기 때문이다.

크레딧 점수 680점 대출자가 4.5% 이자율을 받는데 740점은 4.25%를 받는다고 가정하고 100만달러를 빌린다면 월 페이먼트 차이는 146달러에 불과하다. 점보 대출자에게는 그다지 큰 돈은 아니다.


<김정섭 기자>