장상태 팁부동산 사장

아마도 앞으로 2년쯤 후면 많은 사람들이 그때 집을 샀어야 했는데…하며 후회하는 목소리를 들을 것 같다. 모든 징후가 향후 2년을 가늠하도록 줄지어 또렷하게 나타나고 있기 때문이다.

모기지 융자
주택 모기지 이자율이 6% 이하에 머무르고 있다. 이렇게 오랜 기간 주택 모기지 이자율이 낮게 유지된 적이 역사를 통하여 찾아 볼 수 없다. 2003년에서 2005년 사이 6%의 위아래를 유지하였지만, 그 이하로는 몇 달을 넘기지 못했다. 2003년 이전 40여년간 6% 이하에 미친 적이 없었다. 결론을 내리자면 당분간 이같은 6% 정도의 모기지 이자율이 지속적으로 유지된다는 것이고 짓
눌려 애써 유지하여 온 이자율은 상상 밖의 반등을 할 수 밖에 없다는 것이다. 얼마나 오래 갈까? 모기지 재고는 넘칠 만큼 많다. 5% 전후의 다운페이로 얼마든지 모기지를 얻을 수 있다. 바이어가 융자 시 증빙할 것은 안정적인 직장과 좋은 크레딧 점수이다. 하지만 이제는 지금의 세계 금융 공황을 일으킨 장본인이기도 한 SISA(Stated Income Stated Asset) 프로그램을 운용하는 금융기관은 거의 자취를 감추었다. 바야흐로 바이어는 손에 쥔 현금, 안정적인 직업과 좋은 신용점수를 증빙하여야 한다.

이런 직업의 안정성, 크레딧 등급 및 현금 보유의 융자 자격이 갑자기 특별하게 생겨난 새로운 요구가 아니다. 역사의 시작부터 금융의 기본 심사 조건이지만, 이러한 기본이 지난 10여년 간 무시되었었다는 것이다.그래서 SISA에 습관된 많은 사람들이 융자의 벽에 부딪쳐 어려워하고 있다. 마치 새로운 금융
가이드라인이 생긴 것처럼 모든 사람이 융자를 어려워하고 있는 실정이다.
그런데 역으로 이러한 기본에 충실한 바이어에게는 그야말로 잔잔한 호수에 배 띠우기다. 주택 가격은 이미 바닥을 쳤고, 언제 뛸지 모르는 이자율이지만 아직은 최저 수준이니, 마음에 드는 것을 싸게 고를 수 있는 최고의 기회가 아닌가 싶다. 주택 가격이 크게 뛰는 것은 한참 후에야 볼 수 있겠지만, 모기지 이자율이 두 자리로 되는 것은 머지 않을 것 같다.

재고, 포클로저, 가격
연초만 해도 주택 재고가 차고도 넘쳐 온통 팔리지 않은 집만 세상에 가득한 듯싶었다. 그런데 7개월을 지나다 보니, 넘치는 주택 재고가 많이 흡수된 느낌이다. 이제 새 건축 콘도 분양이나 새 집을 지어 파는 신규 주택 재고가 줄어서 찾아보기가 힘이 들고, 포클로저로 향하는 주택도 그 수효가 대폭 줄고 있고 포클로저 주택의 가격도 더 이상 만만치 않게 되었고, 숏세일 매매도 매우 안정적으로 마지막 2년을 자리 매김 할 것 같다. 이처럼 바이어와 투자자들의 활동으로 시장은 모멘텀을 찾게 될 것이다. 더 많은 바이어와 투자자들이 지금이 적기라고 단정하여 주택 매입을 하면 시장의 균형을 이루는데 일조하여 주택 시장의 안정을 꽤하게 되고 급기야 시장 가격의 반등까지 기대할 수도 있을 것이다.

주택 가격의 정점은 2005년부터 2006년의 2년이었다. 그 때 집을 샀으면 에퀴티의 손실은 당연한 것, 적어도 다운페이의 전부나 혹은 상당한 액수가 없어진 것이다. 그러면 지금 집을 산다면 어떻게 될까?

고려 사항
주택 시장은 원래 투자를 위한 장터는 아니다. 왜냐면 집은 외형의 주택이기도 하지만, 가정이라는 내면의 행복 지수가 더 중요한 요소가 되기 때문이다. 대부분의 사람들은 살기 위해 집을 사지 팔아서 이익을 취하기 위하여 집을 사는 것은 아니기 때문이다. 둘째로, 주택을 매입하려는 수요가 계속 늘어나고 있다. 대학을 졸업하고, 좋은 직업을 갖게 되고, 결혼 혹은 이혼을 하고, 아이를 낳고, 집을 늘리기도 혹은 줄이기도 하고… 이런저런 계기로 집을 사려는 수요는 자연 증가 하고 있다. 경기를 불문코 이런 일련의 사건은 인생을 통하여 누구에게나 일어나고 시와 때를 가릴 수 없는 필연의 상황이 될 수 있기 때문이다.

그런데 신기하게도 이러한 필연의 상황에도 불구하고 그 많은 사람들이 지난 2-3년간 턱을 괸 채 관망의 자세를 취하고 있었던 것이다. 이제 그들이 움직이는 시기, 그들의 최적기가 온 것이다. 이제 자세를 바꾸어 일어나 움직일 때가 된 것이다.셀러는 어떤가? 바이어가 이처럼 제 세상 만나 듯 헌팅을 해 대면, 어느덧 수요가 충족되고 넘치던 재고가 균형점을 찾게 될 것이다. 이제 2년쯤 후면 그런 시기가 올 것 같다. 그러다 보면 어느 덧 시장의 색깔은 바뀌게 될 것이다. 레드에서 블루로 전환의 시점을 맞을 것이다. 곧 셀러즈 마켓의 기미가 엿보이기 시작할 것이다.벌써 그 징후는 숫자적으로 보이기 시작했다. 신규 건축과 포클로저의 감소가 초기 주택 매입자(First Time Home Buyer), 투자가, 금전적으로 안정적인 주택 소유 바이어에 의하여 이루어
지고 있고 올 하반기부터 그 실현이 기대된다.


인플레이션
온 세상이 경기의 침체를 벗기 위해 지략을 세우고 근검절약하며 할 수 있는 모든 것을 시도 하고 있다. 꺼지려는 촛불을 손을 모아 살리는 모습이다. 경기는 회복될 수 밖에 없고, 그 결과 돈(유동성)의 유통은 순환이 빨라지고 재고가 넘치게 될 것이다. 이때 돈은 있는데 물건이 딸리고 그러다 보니 물건 값이 오르게 되어 화폐의 가치가 상대적으로 떨어지게 되는데 이것이 인플레이션이다. 거품 부동산 경기가 있었듯이, 인플레이션은 통화의 거품이라고 볼 수 있다.인플레이션에 대비하는 또 하나의 전략이 집을 사는 것이다. 화폐 가치가 지극히 하락한다고 해도, 집 자체의 고유 가치는 변화가 없으므로 상대적인 가치는 엄청난 상승효과가 있게 되기 때문이다. 그렇든 그렇지 않든지 간에, 바이어가 집을 장만할 때가 이때다 싶다.

초기 주택 매입자
초기 주택 매입자(First Time Home Buyers) 들이여, 이때가 귀하의 때라는 것을 명심하라. 8,000달러 환불 혜택이 끝나기 전에 하루 바삐 장만하라. 가격과 이자율은 더 이상 쌀 수 없다. 직업 확실하고 크레딧 좋고, 5% 정도의 적은 돈이 있다면, 더 이상의 행복 투자는 없을 것으로 확신한다.

주택 투자자
렌트 수입을 위하여나 훗날 팔아서 이윤을 보려는 투자자의 경우는 어떤가? 지금의 시장에서는 공실률이 높고 렌트가 무척 저렴해졌다. 그러나 이러한 현상은 잠시. 2년쯤 후에는 어떻게 될까? 또 5년, 10년 후면 어떻게 될까? 장기적으로 부동산 사이클에 맞추어 들여다 보면, 렌트 시장은 모기지 이자율의 상승에 발맞춰 오르게 되어 있다. 투자자에게는 현금 보유율이 매우 중요한 시점이다. 되도록 많은 현찰로 융자를 최소화 하여 몫 좋은 곳에 매입하면 향후 부의 축적의 원동력이 될 것이다.

행복 추구자
Happiness, it’s priceless. 값으로 메길 수 없는 것이 행복이다. 누구나 행복을 추구할 권리가
있다. 당신도 행복 추구자이며, 필자도 행복 추구자이다. 집을 산다는 것은 행복 추구권의 중요한 요소이다. 내가 내 식구와 오손도손 살 집, 깨가 쏟아지고, 행복이 넘치는 그런 집은 온 가족의 행복 지수가 가장 높은 집이다. 어느 때보다 여유있게 집을 장만할 수 있는 시기이다. 이제 행복 사냥을 나설 때가 된 것 같다.