노권호(부동산.융자 전문가)
비즈니스 경기가 바닥에 떨어진 이후 융자가 어렵게 되면서 더욱더 집을 가진 오너들이 수난을 당하고 있다. 이러한 상황에서 벗어나는 길은 방법은 재융자나 모기지 부채조정(Loan Modification)을 받거나 주택을 팔아버리는 것이다. 수입이 많이 줄어 페이먼트가 힘들다는 것은 15년 고정 플랜을 30년 고정 플랜으로 바꾸는 것 외에는 재융자 효과가 없다. 또한 집값 하락으로 모기지가 집값의 75%가 넘는 주택들이 많아 사실상 재융자가 어렵게 되어있다. 물론 페니매가 사주는 주택의 경우 1차 모기지가 집을 살 때 기준 41만7,000달러 이하로서 집값의 120%까지 재융자가 가능하다. 그러나 이런 주택은 100
개 중 5개 정도로 해당이 안 되는 주택이 너무 많다.

최근에 대두되는 것이 모기지 부채조정이다. 광고가 봇물을 이루지만 피해 또한 많아지고 있는 것이 현실이다. 누구나 부채조정(Loan Modification)의 대상이 되는 것이 아니다. 많은 경우 대상이 안 되는 것으로 결론이 나 비용만 몇 천 달러 날리고 집은 결국 숏세일을 권장받게 되고 있다.
이것은 사전에 대상이 되는지 안 되는지를 스스로 안다면 그 비용을 버리지 않을 수 있다. 부채조정(Loan Modification)의 대상의 기준은 개인 세금 보고이다. 지난해 15만달러 수입을 보고 했는데 현재 여하한 이유로 수입이 줄었다면 대상이 된다. 그러나 작년에 5만달러 보고했는데 올해도 5만달러 정도의 수입을 보고하고 있다면 어려워 졌다는 증거가 미흡하기 때문에 안 되는 것이다.

그저 막연히 지푸라기라도 잡자고 신청해봐야 결국 비용과 시간과 실망을 얻게 되는 것이다.그리고 부채조정(Loan Modification)이 되었다 해도 탕감받는 것이 아니라 5년간 유예를 받는 것인데 이후에는 그동안 덜 지불하지 못한 원금과 이자를 갚아야 하기 때문에 5년 후에 사업이 더 잘되거나 수입이 더 많아져야 부채조정(Loan Modification)의 효과를 얻을 수 있는 것이다.이외에 모기지 페이먼트를 일정기간 연기를 허용받는 조치가 Forbearance이다. 이것은 갑자기 수입이 중단되는 사건이 생길 경우 은행으로부터 페이먼트 일체를 내지 않고 그 이후부터 내게끔 승인을 받는 것이다.

예를 들자면 가게 앞에 지하도 공사를 6개월간 해서 영업을 할 수 없
다고 할 때 6개월간 사업을 할 수 없고 이후에 사업을 하면 수입이 나온다는 것이 확실할 때 은행은 허용해준다. 무조건 누구에게나 어렵다고 해주는 것이 아니라고 할 수 있다.세금보고하지 않은 현금 수입이 많았다가 줄어든 상황은 부채조정(Loan Modification) 인정을 받지 못한다. 그러나 여의치 않으면 또 하나의 다른 방법이 숏세일이라고 할 수 있다.지금의 융자환경은 소득 증명이 아니면 힘들므로 집을 팔고 싶어도 집을 살 사람이 자격이 안되면 집을 팔수도 살 수도 없다. 숏세일이란 빌린 모기지보다 집값이 하락하여 재융자나 집을 팔아서는 모기지를 갚을 수 없는 사람에게 은행이 승인하는 한도 내에서 얼마에 팔리든 집값과 모기지를 같은 조건으로 변제하는 방법이다.

숏세일은 결코 집을 빼앗기거나 하는 것이 아니므로 걱정을 할 필요가 없다. 자의에 의해 법의 보호를 받아 처리하는 것이므로 정당한 것이다.
가족이 아닌 가까운 사람 중에 집을 못 사서 애태우는 사람들이 있다면 그분들에게 기회를 줄 수도 있다. 숏세일은 일반적으로 5개월에서 12개월이 걸리기도 한다. 숏세일 주택을 사고자 하는 분은 집의 상태에 대해 크게 기대를 하면 안된다. 숏세일 주택은 셀러에게 뭐 고쳐달라고 할 수가 없다. As is로 사서 스스로 손을 봐서 이사가야 한다. 숏세일은 요즘은 시세보다 약 10% 정도 싸게 살 수 있다. 숏세일하는 입장에서는 집을 숏세일하고 나면 이사를 가야하는데 연체기록 때문에 크레딧이 망가져서 이사를 가기 힘들게 된다. 그러므로 크레딧이 좋을 때 미리 이사 갈 곳을 알아두는 것이 중요하다.

경험이 부족한 사람이 숏세일에 실패하는 이유는 모기지가 1차와 2차로 나누어져 있을 경우가 많은데 숏세일 가격을 바이어 구할 생각만 하여 2차모기지를 감안하지 않고 가격을 결정한 케이스 일 경우가 많다. 이 경우는 아예 처음부터 2차모기지 금액을 생각하지 않았기 때문에 2차모기지에서 협조를 안해서 클로징을 방해하면 그렇게 될 수가 있다는 것이다.

그러므로 은행이 승인할 금액과 바이어가 좋아할 금액을 은행에 승인 요청을 해야하는 것이다.페이먼트는 점점 힘들어지고 집값은 하락하여 원하는 금액만큼 페이먼트를 줄이기 위한 재융자도 힘들고, 집을 팔려고 해도 모기지를 갚을 수 없다면 숏세일을 생각해 보아야 한다.60만달러 모기지를 40만달러로 숏세일 하여 갚았다면 20만달러 이익을 본 것이다. 이때는 원래 은행이 셀러에게 20만달러 이익을 본데 대해서 1099를 발행하여 세금을 내게 하는 것이다.
그러나 현재는 2012년까지 세금내지 않아도 된다.현재 모기지 페이먼트가 힘이 든다면 미리 전문가와 의논하는 것이 필요하다고 하겠다.