San Francisco
- 부동산
곽동현
역시 경제의 해결책은 주택경기였다.
지난 4일 전미부동산협회(NAR)의 보도 자료에 따르면 미결 주택매매가 5개월 연속 상승하고 있고 6월은 전월 대비 3.6%나 증가했다고 발표했다. 이것은 미결 주택매매 월 증가 예상치 0.7%를 훨씬 웃도는 기록이다. 또한 신규주택 매매와 기존 주택 매매도 꾸준히 상승하고 있는데 이제 각종 주택 경기 부양책과 세제 혜택이 실효를 거두고 있는 게 아닌가 싶다. 이렇게 주택 경기의 호전은 증시에 지속적으로 반영이 되고 있는데 최근 증시가 피로감을 모른 채 급등
하고 있으며 드디어 다우존스가 9000선을 회복하였다.
이번 칼럼은 투자용 주택에 대해서 알아보자.
우리가 살고 있는 주택을 소유로 보면 두 가지 형태로 나뉜다. 하나는 주택을 소유해서 자기 집을 갖는 것이고 다른 하나는 매달 렌트를 내며 세 들어 사는 것이다. 지금 렌트를 내고 세 들어 살고 있는 세입자라면 반드시 그 주택 Landlord가 있고 소유주는 그 렌트로 수입을 만들고 있다는 것이다. 그럼 이제 우리도 한번 Landlord가 되어보자.
얼마 전 고객이 주택을 구입한다고 상담을 요청해 왔다. 맞벌이를 하는 부부로 연 10만달러 정도 수입을 보고하고 있었고 주택을 하나 소유하고 있었는데 모기지는 20만달러 정도 남아 있고 월페이먼트를 세금과 보험을 포함해서 2800달러 정도 매달 지불하고 있었다. 그리고 홈에퀴티로 25만달러 정도 라인이 살아 있었는데 25만달러 홈에퀴티 라인이 살아 있다고 함은 고객이 홈에퀴티를 열어 두었는데 사용은 하지 않고 있어 현재는 홈에퀴티로 지불되는 이자는 없으나 언제든지 25만달러를 사용 가능한 상태를 말한다.
이 부부가 지금 2패밀리 하우스를 하나 계약 중인데 61만달러에 구입을 하였고 다운페이먼트는 갖고 있는 홈에퀴티를 이용 예정이고 25만달러의 홈에퀴티 중에서 20만달러를 다운할 계획이었다. 그리고 발생되는 클로징 비용은 조금씩 모아둔 자금으로 충당하기로 했다. 이런 시나리오로 이 고객이 클로징을 한 뒤에 재정 상태가 어떻게 변하는지 자세히 알아보자.
현재 소유주택 모기지 페이먼트 2800달러는 변함이 없다. 하지만 홈에퀴티 20만달러를 추가 이자가 발생하므로 현재 홈에퀴티 이자 3%를 계산하면 월 홈에퀴티로 월 500달러가 발생된다. 그리고 61만달러에 구입한 2패밀리는 20만 달러로 다운페이먼트가 되고 구입이 되었으니 융자금이 41만달러가 되고 현재 5.25%로 얻을 수 있으니 세금과 보험을 합쳐서 월 2600달러가 발생한다.
이 2패밀리에서 렌트 수익이 최소 한 패밀리 당 1500~1800달러 받을 수 있으니 3000달러에서 많게는 3600달러까지 될 수가 있다. 그렇다면 2600달러의 월 모기지 페이먼트를 내고도 나머지 부분은 홈에퀴 이자를 충분히 충당 할 수가 있다. 수치적으로 보았을 땐 이 고객은 쉬고 있던 홈에퀴티를 그냥 굴려서 2패밀리 주택 소유주가 된 것이다.
여기에 어떤 고객들은 반문을 할 수 있을 것이다. 홈에퀴티 이자는 고정이 아니고 변동인데 만약에 홈 에퀴티로 무리하게 투자를 했다가 홈에퀴티 이자가 올라가면 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 아주 훌륭한 지적이다. 하지만 지금 우리 경제 상황을 한번 짚어보자. 지금 유례없는 낮은 이자가 지속적으로 유지되
고 있다. 왜 그런가 그것은 경기가 너무나 침체되어 정부에서 인위적으로 이자를 낮춰 경기 부양에 힘을 쓰고 있기때문이다. 그리고 그 경기 침체의 핵심엔 주택 문제가 놓여있다. 그래서 오바마 정부는 주택 경기를 회복시키기 위해서 온갖 부양책과 주택 구입자에게 세제 혜택을 동원하고 있다.
그렇다면 주택 문제란 무엇인가? 그것은 주택 소유주들이 월 페이먼트를 제대로 지불하지 못해 경매나 숏세일 등으로 주택이 헐값이 매매되어 주택 가격이 하락 한데다 이마저 매매가 잘 이루어 지지 않는데서 발생하였다. 다시 상기 고객의 경우로 돌아가 보자.이 고객이 계약한 B지역은 한인들이 밀집한 지역으로 항시 렌트 수요가 끊이지 않는 지역이다. 현재 계약을 61만달러로 계약을 했는데 타주에서는 이 가격도 놀랄 만 하겠지만 불과 2~3년 전에는 75만달러를 호가하던 매물이다.
주택 경기가 워낙 바닥을 치다보니 2패밀리 주택이 비상식적인 가격이 거래가 되는 경우이다. 동포들이 주로 주거하는 맨하탄을 반경으로 괜찮은 학군 지역은 유입인구가 끊이지 않아 경기가 아무리 침체되어도 주택 가격이 약간 타격을 입을지언정 미국 중부나 남부의 국지적인 지역처럼 붕괴란 있을 수가 없다. 이런 이유로 홈에퀴티 이자가 급격히 상승한다는 것은 침체된 경기가 완전 회복하고 상승무드를 탄다는 전제하에서 가능하다. 당연히 주택가격도 회복되어 충분한 가치가 반영이 될 것이다. 만약에 상승된 홈에퀴 이자로 인해 월 페이먼트가 힘들어질 정도가 된다면 걱정할 일이 아니라 기뻐할 이유가 될 것이다. 그렇다면 이제 구입한 2 패밀리를 시장에 내놓으면 될 것이기 때문이다. 아마 61만달러에 구입한 주택은 제대로 된 호경기를 만나면 80만 달러를 호가 할 것이다. 잠자던 20만달러를 굴려서 20만 달러를 만든 게 된다.
이처럼 주택을 갖고 있으면 상황에 따라 여러 가지 용도로 재테크가 가능하다. 또한 어떻게 융자를 받는가에 따라서도 판이하게 상황이달라 진다. 추가로 한 가지 더 예를 들어보자. 필자의 바로 이웃의 경우인데 10년 정도 전에 코압을 첫 주택으로 구입했던 이 고객은 코압을 렌트 주고 새 주택을 장만 했는데 남아 있는 코압의 높은 이자를 재융자 받기를 원했다. 코압 재융자를 여러 은행으로 알아보았는데 여간 까다롭지가 않았다. 특히 투자용으로 사용되는 코압은 더 힘들다. 하지만 이 고객은 코압 모기지를 갚는다는 조건으로 현재 주택에서 홈에퀴티 융자를 받아서 처리를 했다. 3주만의 간단한 절차로 클로징 비용 전혀 없이 코압 모기지 페이먼트를 깨끗하게 해결할 수 있었다.
이와 같이 주택을 소유하면 그 주택을 이용한 여러 가지 방법들로 재테크를 할 수가 있다. 필자도 이곳 이민 생활을 너무 잘 아는데 우리가 한 달 한 달 버는 돈으로 목돈을 만들어 재테크를 하기란 거의 불가능하다. 하지만 우리가 살고 있는 이 주택이 아무도 모르게 시간만 지나면 우리를 부족하지 않게 만들어 줄 것이다.
역시 경제의 해결책은 주택경기였다.
지난 4일 전미부동산협회(NAR)의 보도 자료에 따르면 미결 주택매매가 5개월 연속 상승하고 있고 6월은 전월 대비 3.6%나 증가했다고 발표했다. 이것은 미결 주택매매 월 증가 예상치 0.7%를 훨씬 웃도는 기록이다. 또한 신규주택 매매와 기존 주택 매매도 꾸준히 상승하고 있는데 이제 각종 주택 경기 부양책과 세제 혜택이 실효를 거두고 있는 게 아닌가 싶다. 이렇게 주택 경기의 호전은 증시에 지속적으로 반영이 되고 있는데 최근 증시가 피로감을 모른 채 급등
하고 있으며 드디어 다우존스가 9000선을 회복하였다.
이번 칼럼은 투자용 주택에 대해서 알아보자.
우리가 살고 있는 주택을 소유로 보면 두 가지 형태로 나뉜다. 하나는 주택을 소유해서 자기 집을 갖는 것이고 다른 하나는 매달 렌트를 내며 세 들어 사는 것이다. 지금 렌트를 내고 세 들어 살고 있는 세입자라면 반드시 그 주택 Landlord가 있고 소유주는 그 렌트로 수입을 만들고 있다는 것이다. 그럼 이제 우리도 한번 Landlord가 되어보자.
얼마 전 고객이 주택을 구입한다고 상담을 요청해 왔다. 맞벌이를 하는 부부로 연 10만달러 정도 수입을 보고하고 있었고 주택을 하나 소유하고 있었는데 모기지는 20만달러 정도 남아 있고 월페이먼트를 세금과 보험을 포함해서 2800달러 정도 매달 지불하고 있었다. 그리고 홈에퀴티로 25만달러 정도 라인이 살아 있었는데 25만달러 홈에퀴티 라인이 살아 있다고 함은 고객이 홈에퀴티를 열어 두었는데 사용은 하지 않고 있어 현재는 홈에퀴티로 지불되는 이자는 없으나 언제든지 25만달러를 사용 가능한 상태를 말한다.
이 부부가 지금 2패밀리 하우스를 하나 계약 중인데 61만달러에 구입을 하였고 다운페이먼트는 갖고 있는 홈에퀴티를 이용 예정이고 25만달러의 홈에퀴티 중에서 20만달러를 다운할 계획이었다. 그리고 발생되는 클로징 비용은 조금씩 모아둔 자금으로 충당하기로 했다. 이런 시나리오로 이 고객이 클로징을 한 뒤에 재정 상태가 어떻게 변하는지 자세히 알아보자.
현재 소유주택 모기지 페이먼트 2800달러는 변함이 없다. 하지만 홈에퀴티 20만달러를 추가 이자가 발생하므로 현재 홈에퀴티 이자 3%를 계산하면 월 홈에퀴티로 월 500달러가 발생된다. 그리고 61만달러에 구입한 2패밀리는 20만 달러로 다운페이먼트가 되고 구입이 되었으니 융자금이 41만달러가 되고 현재 5.25%로 얻을 수 있으니 세금과 보험을 합쳐서 월 2600달러가 발생한다.
이 2패밀리에서 렌트 수익이 최소 한 패밀리 당 1500~1800달러 받을 수 있으니 3000달러에서 많게는 3600달러까지 될 수가 있다. 그렇다면 2600달러의 월 모기지 페이먼트를 내고도 나머지 부분은 홈에퀴 이자를 충분히 충당 할 수가 있다. 수치적으로 보았을 땐 이 고객은 쉬고 있던 홈에퀴티를 그냥 굴려서 2패밀리 주택 소유주가 된 것이다.
여기에 어떤 고객들은 반문을 할 수 있을 것이다. 홈에퀴티 이자는 고정이 아니고 변동인데 만약에 홈 에퀴티로 무리하게 투자를 했다가 홈에퀴티 이자가 올라가면 낭패를 볼 수 있다는 것이다. 아주 훌륭한 지적이다. 하지만 지금 우리 경제 상황을 한번 짚어보자. 지금 유례없는 낮은 이자가 지속적으로 유지되
고 있다. 왜 그런가 그것은 경기가 너무나 침체되어 정부에서 인위적으로 이자를 낮춰 경기 부양에 힘을 쓰고 있기때문이다. 그리고 그 경기 침체의 핵심엔 주택 문제가 놓여있다. 그래서 오바마 정부는 주택 경기를 회복시키기 위해서 온갖 부양책과 주택 구입자에게 세제 혜택을 동원하고 있다.
그렇다면 주택 문제란 무엇인가? 그것은 주택 소유주들이 월 페이먼트를 제대로 지불하지 못해 경매나 숏세일 등으로 주택이 헐값이 매매되어 주택 가격이 하락 한데다 이마저 매매가 잘 이루어 지지 않는데서 발생하였다. 다시 상기 고객의 경우로 돌아가 보자.이 고객이 계약한 B지역은 한인들이 밀집한 지역으로 항시 렌트 수요가 끊이지 않는 지역이다. 현재 계약을 61만달러로 계약을 했는데 타주에서는 이 가격도 놀랄 만 하겠지만 불과 2~3년 전에는 75만달러를 호가하던 매물이다.
주택 경기가 워낙 바닥을 치다보니 2패밀리 주택이 비상식적인 가격이 거래가 되는 경우이다. 동포들이 주로 주거하는 맨하탄을 반경으로 괜찮은 학군 지역은 유입인구가 끊이지 않아 경기가 아무리 침체되어도 주택 가격이 약간 타격을 입을지언정 미국 중부나 남부의 국지적인 지역처럼 붕괴란 있을 수가 없다. 이런 이유로 홈에퀴티 이자가 급격히 상승한다는 것은 침체된 경기가 완전 회복하고 상승무드를 탄다는 전제하에서 가능하다. 당연히 주택가격도 회복되어 충분한 가치가 반영이 될 것이다. 만약에 상승된 홈에퀴 이자로 인해 월 페이먼트가 힘들어질 정도가 된다면 걱정할 일이 아니라 기뻐할 이유가 될 것이다. 그렇다면 이제 구입한 2 패밀리를 시장에 내놓으면 될 것이기 때문이다. 아마 61만달러에 구입한 주택은 제대로 된 호경기를 만나면 80만 달러를 호가 할 것이다. 잠자던 20만달러를 굴려서 20만 달러를 만든 게 된다.
이처럼 주택을 갖고 있으면 상황에 따라 여러 가지 용도로 재테크가 가능하다. 또한 어떻게 융자를 받는가에 따라서도 판이하게 상황이달라 진다. 추가로 한 가지 더 예를 들어보자. 필자의 바로 이웃의 경우인데 10년 정도 전에 코압을 첫 주택으로 구입했던 이 고객은 코압을 렌트 주고 새 주택을 장만 했는데 남아 있는 코압의 높은 이자를 재융자 받기를 원했다. 코압 재융자를 여러 은행으로 알아보았는데 여간 까다롭지가 않았다. 특히 투자용으로 사용되는 코압은 더 힘들다. 하지만 이 고객은 코압 모기지를 갚는다는 조건으로 현재 주택에서 홈에퀴티 융자를 받아서 처리를 했다. 3주만의 간단한 절차로 클로징 비용 전혀 없이 코압 모기지 페이먼트를 깨끗하게 해결할 수 있었다.
이와 같이 주택을 소유하면 그 주택을 이용한 여러 가지 방법들로 재테크를 할 수가 있다. 필자도 이곳 이민 생활을 너무 잘 아는데 우리가 한 달 한 달 버는 돈으로 목돈을 만들어 재테크를 하기란 거의 불가능하다. 하지만 우리가 살고 있는 이 주택이 아무도 모르게 시간만 지나면 우리를 부족하지 않게 만들어 줄 것이다.
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