San Francisco
- 부동산
곽동현
최근 컨포밍과 같은 이자가 주어지는 점보 컨포밍의 융자 금액이 대폭인상 되었다. 고객들이 주로 구입하는 뉴욕과 뉴저지 일대는 점보 컴포밍의 융자 한도액이 1패밀리일 경우 최대 72만9,750달러까지이고 2패밀리일 경우는 93만4,200달러이며, 3~4패밀리일 경우는 100만달러 넘게까지 컨포밍 이자로 융자가 가능해졌다. 현재 컨포밍 30년 고정이 이자가 5% 미만까지 내려왔으니 가히 상상을 할 수 없을 정도로 좋은 이자가 아닐 수 없다. 하지만 1패밀리로 주거용일 때는 크레딧 점수가 그리 까다롭지 않으나 2패밀리 이상으로 점보 컨포밍 융자를 받기 위해서는 수입증빙은 당연하고 크레딧 점수가 740점 이상은 되어야 한다.
얼마 전 고객이 2패밀리를 구입하며 점보 컨포밍 융자를 신청했었다. 전문직에 종사하는 이 고객은 수입증빙은 전혀 문제가 되지 않았고 크레딧 점수는 한 3년 전에 800점 이상이었는데 낮아질 이유가 없다고 확신했다. 72만달러를 4.875%로 융자 받을 수 있는 자격이 완벽해 보였다. 그러나 크레딧을 확인해보니 2년전에 메디컬 콜렉션이 하나 걸려있었다. 그 비용은 128달러 정도였는데 이것으로 인해 크레딧이 700점을 간신히 넘기고 있었다.
경험을 하신 분은 알겠지만 미국은 의료체계가 본국과 많이 다르다. 병원 가서 진찰하고 검사는 또 지정하는 센터에서 받게 된다. 보험없이 현찰로 지불 하면 그 자리에 깔끔하게 마무리되지만 보험으로 처리하면 또 이면에서 복잡하게 정산이 된다. 어떤 부분은 보험 처리가 되고 어떤 부분은 환자가 따로 지불해야 되고 이런 청구서도 곧장 날아오는 법이 없다. 몇 개월 지나거나 길게는 6개월 아니 1년 이상 지나서 느닷없이 ‘이 비용은 보험 처리가 안되니 환자가 지불해야 된다’고 고지서가 오는 경우가 허다하다. 만약에 이런 중에 이사나 갔다고 하면 고스란히 자기도 모르는 새 콜렉션 에이전시로 넘어가 있다. 이렇게 한번 콜렉션 기록이 올라가면 크
레딧 점수가 치명타를 입는다. 콜렉션 금액을 갚는다 할지라도 상처난 크레딧은 일정한 시간이 지나야 어느 정도 회복이 된다.
이 고객이 최악의 경우였는데 128달러 메디칼 콜렉션으로 4.875%의 점보 컴포밍은 물 건너 가버렸다. 그렇다고 융자가 안되는 것은 아니다. 다행히 일반 점보 융자도 최근 이자가 그리 나쁘진 않아 5.5%로 얻을 수 있었다. 하지만 72만달러를 4.875%에서 5.5%로 얻게 되면 매월 278달러를 더 지불하게 된다. 만약 이것을 30년 동안 계산을 해보면 10만달러 이상 손해를 보게 되는 것이다. 크레딧을 자주 체크하면 크레딧 점수가 나빠진다는 그릇된 오해로 화를 자초한 경우이다. 6개월에 한번 정도만 알아보았어도 진작에 콜렉션을 해결하고 괜찮은 점수를 유지를 할 수 있었는데 말이다.
이처럼 아무리 강조해도 지나치지 않은 크레딧 관리에 대해서 알아보자. 크레딧은 점수로 표시되는데 일명 ‘FICO SCORE’(파이코 스코어)라고도 부르며 1950년경 Fair, Isaac and Corporation 에서 개발한 개인 신용 평가 기법을 토대로 하여 주택 융자에 있어서 Equifax, Trans Union 그리고 Experian 세 곳의 점수를 사용하고 있다.
이들 회사들은 다양한 융자 기관으로 부터 소비자의 거래 내역을 장기적으로 보고 받은 후 개인 신용을 점수로 나타내는데 주택 융자는 이 세 회사의 점수 중 가장 높은 점수와 가장 낮은 점수를 제외한 중간 점수를 인정하여 주택 융자시 크레딧 점수로 사용한다.크레딧 점수는 크게 5개의 카테고리를 통해서 산출되는데 각 카테고리별로 %를 나누어 보면, 전체를 100%로 하고 35% 페이먼트 기록, 30% 현재 갖고 있는 빚의 총액, 15% 크레딧 기록, 10% 최근 개설 한 크레딧과 최근 크레딧 조회 횟수, 10% 크레딧 라인의 종류이다.
1. 35% 페이먼트 기록
페이먼트 기록은 전체 크레딧 점수에 가장 큰 부분을 차지하는데 각종 납부 기록을 말한다. 그리고 공공기록(Public Records)인 파산(Bankruptcy), 콜렉션(Collection), 법원판결(Judgments),
소송(Suits), 담보권설정(Liens) 등이 여기에 속한다. 이처럼 페이먼트 연체는 크레딧 점수에 치명적인 영향을 미칠 수 있다.
2. 30% 현재 갖고 있는 빚의 총액
크레딧상 올라와 있는 빚의 총액으로 모기지나 자동차 할부금, 크레딧 카드 빚 등의 총액을 말한다. 모기지 융자나 자동차 할부금 등은 일시불로 갚기가 힘든 종류이며 또 이런 라인은 한 두 개 정도를 연체하지 않고 꾸준히 갚아서 밸런스를 줄여가면 크레딧 점수를 쌓는데 많은 도움이 된다. 하지만 크레딧 카드와 같은 종류는 밸런스가 최소한 한도액의 40~50% 이하여야 좋은 점수가 유지된다.
3. 15% 크레딧 기간
크레딧 기간이 길면 길수록 유리하다. 최근엔 모기지 융자 시 최소한 크레딧 기간은 24개월 이상인 것을 최소 2개 이상을 요구하고 있다. 크레딧 리포트상에는 언제 크레딧을 열었고 최근 언제 그 크레딧 라인이 사용되었는지까지 기록으로 알 수 있다. 이런 내용들은 은행 심사관이 융자를 해주는 중요한 자료가 되기도 한다.
4. 10% - 최근 Open한 크레딧과 최근 크레딧 조회 횟수
먼저 크레딧을 새로 열었다면 약간의 크레딧 점수가 낮아진다. 또한 크레딧 조회는 조회하는 회사마다 차이는 있지만 한번 조회에 2~5점 정도 점수가 깎인다고 보면 되는데 하지만 이것도 고객마다 차이가 있다. 크레딧을 다양하고 활성하게 사용하는 고객이 크레딧 카드 하나를 더 개설 하는 것과 몇 년 동안 잠자고 있는 크레딧을 가진 고객이 갑자기 크레딧 카드를 개설하는 것은 크레딧 점수에 미치는 영향은 분명히 다르다. 그리고 크레딧 리포트 상에는 크레딧을 언제, 몇 번 조회했는지 기록도 고스란히 나온다.
5. 10% - 크레딧 라인의 종류
모기지 융자를 얻기 위해선 최소한 4~5개 정도의 크레딧 라인이 필요한데 그 종류도 자동차 할부금, 크레딧 카드, 주유카드, 등 다양하게 조합되어 있는 것이 크레딧 점수 향상에 더 도움이 된다.
현장에서 접하는 크레딧의 오해들
1. 점수만 높다고 은행에서 융자를 해주는 것이 절대로 아니다. 그 점수에 걸맞는 크레딧 라인수와 활동성을 보여줘야 한다.
2. 일 년에 2~3번은 꼭 크레딧을 점검해 봐야 한다. 특히 이사를 한 후 두 세 달 뒤엔 꼭 한번 확인해 보는 게 좋다. 자기도 모르는 카드 연체가 있을 수도 있다. 실질적으로 콜렉션으로 점수가 내려간 고객의 절반 이상이 이사 후 전화료나 병원 진료비 등의 몇 십 달러가 연체된 것들이었다
3. 오래된 크레딧 카드를 정리 하고 이자가 싼 크레딧 카드로 옮겨 타는 것은 은행도 안다. 한 두 번은 괜찮으나 지속적으로 이렇게 한다면 점수가 높다고 하더라도 결코 좋은 크레딧이 아니다. 그리고 오래된 크레딧 기록일수록 없애지 말라.
요즘처럼 주택 모기지 융자를 받기 어려운 시기에는 크레딧의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 올바른 크레딧의 이해가 내집 마련과 미국 생활의 초석이 되었으면 한다.
최근 컨포밍과 같은 이자가 주어지는 점보 컨포밍의 융자 금액이 대폭인상 되었다. 고객들이 주로 구입하는 뉴욕과 뉴저지 일대는 점보 컴포밍의 융자 한도액이 1패밀리일 경우 최대 72만9,750달러까지이고 2패밀리일 경우는 93만4,200달러이며, 3~4패밀리일 경우는 100만달러 넘게까지 컨포밍 이자로 융자가 가능해졌다. 현재 컨포밍 30년 고정이 이자가 5% 미만까지 내려왔으니 가히 상상을 할 수 없을 정도로 좋은 이자가 아닐 수 없다. 하지만 1패밀리로 주거용일 때는 크레딧 점수가 그리 까다롭지 않으나 2패밀리 이상으로 점보 컨포밍 융자를 받기 위해서는 수입증빙은 당연하고 크레딧 점수가 740점 이상은 되어야 한다.
얼마 전 고객이 2패밀리를 구입하며 점보 컨포밍 융자를 신청했었다. 전문직에 종사하는 이 고객은 수입증빙은 전혀 문제가 되지 않았고 크레딧 점수는 한 3년 전에 800점 이상이었는데 낮아질 이유가 없다고 확신했다. 72만달러를 4.875%로 융자 받을 수 있는 자격이 완벽해 보였다. 그러나 크레딧을 확인해보니 2년전에 메디컬 콜렉션이 하나 걸려있었다. 그 비용은 128달러 정도였는데 이것으로 인해 크레딧이 700점을 간신히 넘기고 있었다.
경험을 하신 분은 알겠지만 미국은 의료체계가 본국과 많이 다르다. 병원 가서 진찰하고 검사는 또 지정하는 센터에서 받게 된다. 보험없이 현찰로 지불 하면 그 자리에 깔끔하게 마무리되지만 보험으로 처리하면 또 이면에서 복잡하게 정산이 된다. 어떤 부분은 보험 처리가 되고 어떤 부분은 환자가 따로 지불해야 되고 이런 청구서도 곧장 날아오는 법이 없다. 몇 개월 지나거나 길게는 6개월 아니 1년 이상 지나서 느닷없이 ‘이 비용은 보험 처리가 안되니 환자가 지불해야 된다’고 고지서가 오는 경우가 허다하다. 만약에 이런 중에 이사나 갔다고 하면 고스란히 자기도 모르는 새 콜렉션 에이전시로 넘어가 있다. 이렇게 한번 콜렉션 기록이 올라가면 크
레딧 점수가 치명타를 입는다. 콜렉션 금액을 갚는다 할지라도 상처난 크레딧은 일정한 시간이 지나야 어느 정도 회복이 된다.
이 고객이 최악의 경우였는데 128달러 메디칼 콜렉션으로 4.875%의 점보 컴포밍은 물 건너 가버렸다. 그렇다고 융자가 안되는 것은 아니다. 다행히 일반 점보 융자도 최근 이자가 그리 나쁘진 않아 5.5%로 얻을 수 있었다. 하지만 72만달러를 4.875%에서 5.5%로 얻게 되면 매월 278달러를 더 지불하게 된다. 만약 이것을 30년 동안 계산을 해보면 10만달러 이상 손해를 보게 되는 것이다. 크레딧을 자주 체크하면 크레딧 점수가 나빠진다는 그릇된 오해로 화를 자초한 경우이다. 6개월에 한번 정도만 알아보았어도 진작에 콜렉션을 해결하고 괜찮은 점수를 유지를 할 수 있었는데 말이다.
이처럼 아무리 강조해도 지나치지 않은 크레딧 관리에 대해서 알아보자. 크레딧은 점수로 표시되는데 일명 ‘FICO SCORE’(파이코 스코어)라고도 부르며 1950년경 Fair, Isaac and Corporation 에서 개발한 개인 신용 평가 기법을 토대로 하여 주택 융자에 있어서 Equifax, Trans Union 그리고 Experian 세 곳의 점수를 사용하고 있다.
이들 회사들은 다양한 융자 기관으로 부터 소비자의 거래 내역을 장기적으로 보고 받은 후 개인 신용을 점수로 나타내는데 주택 융자는 이 세 회사의 점수 중 가장 높은 점수와 가장 낮은 점수를 제외한 중간 점수를 인정하여 주택 융자시 크레딧 점수로 사용한다.크레딧 점수는 크게 5개의 카테고리를 통해서 산출되는데 각 카테고리별로 %를 나누어 보면, 전체를 100%로 하고 35% 페이먼트 기록, 30% 현재 갖고 있는 빚의 총액, 15% 크레딧 기록, 10% 최근 개설 한 크레딧과 최근 크레딧 조회 횟수, 10% 크레딧 라인의 종류이다.
1. 35% 페이먼트 기록
페이먼트 기록은 전체 크레딧 점수에 가장 큰 부분을 차지하는데 각종 납부 기록을 말한다. 그리고 공공기록(Public Records)인 파산(Bankruptcy), 콜렉션(Collection), 법원판결(Judgments),
소송(Suits), 담보권설정(Liens) 등이 여기에 속한다. 이처럼 페이먼트 연체는 크레딧 점수에 치명적인 영향을 미칠 수 있다.
2. 30% 현재 갖고 있는 빚의 총액
크레딧상 올라와 있는 빚의 총액으로 모기지나 자동차 할부금, 크레딧 카드 빚 등의 총액을 말한다. 모기지 융자나 자동차 할부금 등은 일시불로 갚기가 힘든 종류이며 또 이런 라인은 한 두 개 정도를 연체하지 않고 꾸준히 갚아서 밸런스를 줄여가면 크레딧 점수를 쌓는데 많은 도움이 된다. 하지만 크레딧 카드와 같은 종류는 밸런스가 최소한 한도액의 40~50% 이하여야 좋은 점수가 유지된다.
3. 15% 크레딧 기간
크레딧 기간이 길면 길수록 유리하다. 최근엔 모기지 융자 시 최소한 크레딧 기간은 24개월 이상인 것을 최소 2개 이상을 요구하고 있다. 크레딧 리포트상에는 언제 크레딧을 열었고 최근 언제 그 크레딧 라인이 사용되었는지까지 기록으로 알 수 있다. 이런 내용들은 은행 심사관이 융자를 해주는 중요한 자료가 되기도 한다.
4. 10% - 최근 Open한 크레딧과 최근 크레딧 조회 횟수
먼저 크레딧을 새로 열었다면 약간의 크레딧 점수가 낮아진다. 또한 크레딧 조회는 조회하는 회사마다 차이는 있지만 한번 조회에 2~5점 정도 점수가 깎인다고 보면 되는데 하지만 이것도 고객마다 차이가 있다. 크레딧을 다양하고 활성하게 사용하는 고객이 크레딧 카드 하나를 더 개설 하는 것과 몇 년 동안 잠자고 있는 크레딧을 가진 고객이 갑자기 크레딧 카드를 개설하는 것은 크레딧 점수에 미치는 영향은 분명히 다르다. 그리고 크레딧 리포트 상에는 크레딧을 언제, 몇 번 조회했는지 기록도 고스란히 나온다.
5. 10% - 크레딧 라인의 종류
모기지 융자를 얻기 위해선 최소한 4~5개 정도의 크레딧 라인이 필요한데 그 종류도 자동차 할부금, 크레딧 카드, 주유카드, 등 다양하게 조합되어 있는 것이 크레딧 점수 향상에 더 도움이 된다.
현장에서 접하는 크레딧의 오해들
1. 점수만 높다고 은행에서 융자를 해주는 것이 절대로 아니다. 그 점수에 걸맞는 크레딧 라인수와 활동성을 보여줘야 한다.
2. 일 년에 2~3번은 꼭 크레딧을 점검해 봐야 한다. 특히 이사를 한 후 두 세 달 뒤엔 꼭 한번 확인해 보는 게 좋다. 자기도 모르는 카드 연체가 있을 수도 있다. 실질적으로 콜렉션으로 점수가 내려간 고객의 절반 이상이 이사 후 전화료나 병원 진료비 등의 몇 십 달러가 연체된 것들이었다
3. 오래된 크레딧 카드를 정리 하고 이자가 싼 크레딧 카드로 옮겨 타는 것은 은행도 안다. 한 두 번은 괜찮으나 지속적으로 이렇게 한다면 점수가 높다고 하더라도 결코 좋은 크레딧이 아니다. 그리고 오래된 크레딧 기록일수록 없애지 말라.
요즘처럼 주택 모기지 융자를 받기 어려운 시기에는 크레딧의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 올바른 크레딧의 이해가 내집 마련과 미국 생활의 초석이 되었으면 한다.
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