쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

우리 모두 겪고 있는 2009년 현재의 경기 침체와 지금으로부터 정확히 80년 전인 1929년의 대공황에서 찾아볼 수 있는 동일한 현상이 있다.
경제적 어려움으로 인한 급격한 소비 위축으로 기업들은 살아남기 위한 유일한 방법으로 고용인 해고에 총력을 기울일 수 밖에 없었다. 실직률이 가파르게 치솟고, 직장을 잃은 소비자들은 주택 모기지를 제때 이행하지 못하게 되어 전국적으로 주택 차압 물량이 쏟아져 나오게 되었다.

재융자라는 단어조차 생소했던 80년 전에는 주택 소유주들에게 특별한 대안책이 없었고, 이로 인해 일반 은행들은 큰 위기에 몰리게 되었다. 경제를 살리기 위한 급선책으로 당시 루즈벨트 대통령은 뉴딜(New Deal) 정책을 공표했다. 이의 핵심적 조치로 연방 금융 제도를 개선하기 위해 1934년 Federal Housing Administration(FHA)라 명명된 연방 주택청이 신설되었다. 연방 주택청은 주택 융자와 관련된 규정과 모기지 금리를 조종, 관리하는 역할을 담당했다. 시중 은행에서 발행한 주택 융자들을 구입하여, 은행들의 자산 위험 관리를 보조하였다. 이같은 제도로 말미암아 일반 근로자들의 주택 구입을 용이하게 했으며, 1965년에 창설된 도시주택개발국(HUD·Dept. of Housing and Urban Development) 산하로 소속되어 전국적인 주택 개발에 중요한 역할을 수행했다. 특히, 1960, 70년대 대대적으로 시행되어온 연방 주택 개발 프로젝트에 참여해 불구자들을 포함한 사회 주변의 소외된 시민들, 저소득층 및 소수계 시민들에게 주택 소유의 꿈을 실현시키는데 핵심적 역할을 맡았다.

1990년대에 접어들면서 부동산 가치의 지속적인 상승으로 일반인들에게 주택 구입이 어려워지자, 은행들은 100% 융자를 비롯 새로운 융자 상품들을 선보이며 소비자들을 유혹하기에 이르렀다. 이로 말미암아 FHA론의 역할이 현저히 줄어들었고, 부동산 가치 상승이 가속화되자 융자를 얻기 위한 대출 가이드라인이 대폭 용이해지면서 FHA론의 존재는 거의 역사 속에 파묻히기에 이르렀다. 그러나 위기는 또 하나의 새로운 기회를 마련해 주었다.

상업 은행들의 구조 조종으로 융자 대출 가이드라인이 강화되고, Pay Option론과 같은 희귀 상품보다는 정상적이고 안정된 융자 상품에 대한 수요가 다시 일면서 FHA론이 다시 활기를 되찾게 되었다. 민영 융자 시장이 한창 활기를 띄던 2004-06년 당시 FHA론의 시장 점유율은 연간 3%의 미비한 수준이었으나 2008년의 경우 20%로 급성장 하였고, 2009년은 약 35%로 확장될 것으로 연방 주택청은 예상하고 있다. 현재 전체 FHA론의 절반 이상인 약 53% 가량이 주택 구입을 위한 융자이고, 융자 신청인의 77%가 첫 주택 구입자인 것으로 나타났다.

평균 주택 가격이 큰 폭으로 떨어진데다 적은 현찰로 주택 구입이 가능한 장점 때문에 First Time Home Buyer들에게 이상적인 융자 선택으로 손꼽히고 있다. 몇 년 전만 해도 FHA론이 활기를 띄우지 못했던 이유는 부동산 가격에 비해 융자액이 현저히 낮았기 때문이었다. 부동산 현실에 맞추기 위한 일환으로 정부는 2009년부터 최고 융자액을 62만5000달러에서 72만 9750달러로 상향 조정하였다. 다세대 2-Family 주택인 경우 93만4200달러
로 늘어났다. 이중 요구되는 현찰 다운페이는 단 3.5%이다. 1가구 70만달러의 집을 장만하기 위해 필요한 현찰이 단 2만4500달러인 셈이다.
그러면 FHA론의 장점과 단점들을 자세히 알아보도록 하자.

■FHA론의 장점
낮은 다운페이 (주택 구입가의 3.5%)
3.5% 다운페이 전액이 융자 신청인의 자금이 아니더라도 무관
일반 모기지론의 최소 신용 점수인 620-640 이하여도 가능
파산 신청 기록 외 불리한 신용 관련 기록 허용
2년 이하의 신용 기록 허용
미국 내 합법 노동 신분자 허용 (E,H,I,J,O,P,R 등등의 비자 소지자)
비거주자의 융자 co-sign 신청 가능 (무제한)
낮은 모기지 이율 (낮은 다운페이 또는 신용점수 무관)

■FHA론의 단점
낮은 다운페이로 인한 상환 불이행의 리스크를 최소화하기 위한 보험료 지불(일시불로 융자액의 1.5 ~1.75%) 월 모기지 보험료 지불 (첫 5년간 의무, 단 15년 프로그램은 지불 제외)

FHA론이 지니고 있는 소수의 단점보다는 장점들이 압도적으로 즐비해있는 주택 소유의 아메리칸 드림을 실현 시키고자 하는 정부의 섬세한 지원이 돋보이는 융자 상품임에 틀림없다. FHA론의 경험이 부재한 부동산 중개인들은 아직까지 이같은 융자 신청인의 주택 구입을 매우 부정적으로 평가한다. 분명 잘못된 선입관으로 빚어진 결과일 것이다. 일반 융자 프로그램의 프로세싱 과정과 아무 차이없는 매우 우수한 조건의 선택이다. 내 집 마련을 계획하는 향후 주택 소유주들의 좋은 대안임에 틀림없다.