김규래커네티컷 브리지포트대학 경영학 교수

연일 들려오는 금융위기, 실물경제로의 확대, 미국 주택시장의 침체 속에서도 간혹 들려오는 미국과의 외환스와프로 안정 찾은 외환시장, 미국 기존 주택판매량 증가 등의 소식을 들으면 지금이 바닥인지, 일시적인 반등인지는 전문가들도 상황을 판단하기 힘들다. 하지만 우리 모두가 알고, 믿고 있는 것은 경제는 다시 회복 될 것이고 이것은 50년 혹은 25년만에 오는 기회가 될 것이라는 점이다. 물론 오는 기회를 잡기위해서는 투자금을 준비해야하는 것은 물론이고, 이번 위기가 예전과 어떻게 다른 가를 알아야 할 것이다.

이번 위기는 폴슨 미 재무부 장관도 얘기하다시피 서브프라임 주택시장에서 왔고, 그 문제는 예일대학교의 쉴러 교수도 지적하고, 미 중앙은행 전 총재 그린스펀도 인정했듯이 미금융감독 당국의 효율적인 감독 부재라고 한다. 그리고 미 정부는 7,000억 달러라는 천문학적 금액을 주택모기지 부실 채권 구제에 쓰겠다고 한지 한달이 넘었지만 아직 아무런 소식이 없고, 그 돈을 대형은행 구제에 쓰겠다는 소식만 들려온다. 며칠전 만난 미 금융당국자의 말로는 원래 구체적인 계획이 없었고 하려고하니 여러 가지 어려움이 많을 것 같다하니 아마도 모기지 부실채권보다는 다른 쪽으로 실행될 것 같다.

구체적 숫자를 보면 미국 전체 모기지 금액은 2008년 2분기 말 현재 14조 8,000억 달러에 달하는데 7,000억 달러라는 5%도 안되는 자금으로는 효과를 보기 어려울 것이다. 여기에 주택모기지의 증가율이 2007년 중반까지는 매 3개월마다 3-4퍼센트 증가하던 것이 2008년 2분기에는 0.2퍼센트 증가에 그쳤으니 모기지업에 종사하시는 분들의 고통을 짐작할 수 있을 것이다.

예일대학교의 쉴러교수가 지난달 펴낸 서브프라임 해법이라는 책을 보면 주택가격은 지난 100여년 중 2000년대 초반까지도 주택 건축비용의 증감과 많은 관계를 보여 건설업자들이 매년 비슷한 이윤율을 보였는데 2000년대 초반부터 주택 가격의 상승은 건설비용 상승보다 몇 배나 빨라 많은 주택 건설업자들은 굉장히 많은 이윤을 올릴 수 있었고, 이것은 필연적으로 공급과잉을 불러와 일예로 1995년 60만 채 공급되던 신규 주택이 2005년도에는 140만 채가 공급되더니 지금은 40만 채정도로 내려왔다. 이러하니 가격이 내려 갈수 밖에 없었을 것이다. 이번 부동산 침체는 일본과 토지공개념으로 국가가 모든 토지를 소유하는 북유럽의 일부 국가를 제외하고 많은 국가가 겪고 있고 영국의 경우는 미국보다 더 심각한 침체로 가는 조짐을 보이고 있다.

미국내에서는 서부의 샌프란시스코의 주택가격지수가 가장 많이 오르더니 가장 빠른 속도로 내려오고 있다. 플로리다의 마이애미와 네바다주의 라스베가스가 그 다음이고 시카고도 캘리포니아보다는 덜하지만 올랐던 만큼 떨어지고 있고, 비교적 덜 올랐던 뉴욕지역도 침체를 겪고 있지만 다른 지역보다는 덜하다고 한다.이번 주택시장이 예전과 다른 점은 주택가격을 삼등분하여 저가 주택, 중가 주택과 고가 주택으로 나눠 가격 지수를 산정한 1980년대 이후로 세 가격 지수는 사이좋은 형제들 같이 똑 같은 움직임을 보여 오를 때 같이 만큼 오르고 내릴 때도 같은 만큼 같이 내렸는데, 2000년대 초반부터 이러한 움직임이 사이좋던 형제들이 분가해서 다른 살림을 사는 지, 서로 다른 움직임을 보이고 있다. 주식시장에서도 대형주와 소형주의 움직임이 달라 때에 따라 대형주, 중형주 혹은 소형주로 갈아탐으로써 훨씬 더 많은 수익을 낼 수 있다.

그래서 스탠다드와 푸어에서도 SP500:대형주, SP400:중형주, SP600:소형주로 나눠 지수를 만들듯이, 주택지수도 나눠보면 2000년대 초반부터 저가 주택이 먼저 가장 많은 인상률을 보여 중가 주택보다 50퍼센트 더많이 오르고, 중가주택은 고가 주택보다 40퍼센트 정도 더 오르더니, 서브프라임 모기지가 많은 저가주택이 먼저 가장 가파르게 내려오고 있는 것이다. 그런데 미국 정부도 망설이던 것을 JP 모간 은행이 모기지의 구조조정으로 원금과 이자를 깎아주는 프로그램을 일부 지역에서 실시하기로 해, 다른 은행들이나 투자가들도 동참하면-이것은 집 소유자들을 돕는 자선사업이 아니라, 은행이나 투자자들이 소유하고 있는 부실 모기지 자산의 가치하락
을 막고 이익 극대화가 될 수 있게 하는 프로그램이다- 더 이상의 주택시장 침체는 막고 완만하지만 회복을 기대해 볼 수 있을 것이다. 하지만 이것이 아직 상업용 부동산에는 효과를 미치지는 못할 것 같다.