1031 Exchange는 부동산 투자자들에게 중요한 절세 전략으로 널리 알려져 있습니다. 미국 IRS 코드 섹션 1031에 의해 규정된 이 제도는, 미국 내에서만 적용되며, 투자용 부동산을 매각하고 동일 유형의 다른 부동산을 구입할 때 양도소득세를 연기할 수 있는 기회를 제공합니다.

뿐만 아니라, 기존 부동산의 과세 기준(Tax Basis)을 새로운 부동산에 그대로 이어갈 수 있어 세금 혜택을 극대화할 수 있습니다. 예를 들어, 교환한 새로운 부동산의 가치가 더 높더라도 과세 기준은 기존 부동산을 기준으로 유지됩니다.

이 제도를 활용하면 여러 가지 이점이 있습니다. 세금을 연기함으로써 교체 부동산을 구매할 수 있는 자본이 더 많이 확보되며, 감가상각 환급 세금도 연기됩니다.

또한, 하나의 부동산을 여러 개의 부동산으로 교환하여 다양한 시장에서 분산 투자할 수 있고, 반대로 여러 개의 부동산을 하나로 교환해 임대 관리의 번거로움을 줄일 수도 있습니다.

투자 수익률이 더 높고 변동성이 적은 부동산으로 교환하여 장기적인 수익을 극대화할 수 있습니다. 더 나아가, 1031 Exchange는 상속 계획을 세우는 데에도 유용합니다. 세금 의무는 사망과 함께 종료되며, 상속인에게는 Step-Up Basis가 적용되어 연기된 양도소득세를 납부할 필요가 없습니다.

하지만 1031 Exchange에는 몇 가지 중요한 조건이 있습니다. 첫째, 교환 대상은 반드시 투자 또는 사업용 부동산이어야 하면, 개인 거주용 부동산은 포함되지 않습니다. 동종 자산(like-Kind)으로 간주되는 부동산이어야 하지만, 상업용 빌딩, 임대주택, 토지등 다양한 유형 간 교환이 가능합니다.

둘째, 기존 부동산 매각 후 45일 이내에 교환할 부동산을 지정해야 합니다. 또한 180일 안에 새로운 부동산의 거래를 완료해야 합니다. 또한 구매한 부동산은 최소 2년동안 보유해야 합니다.

셋째, 반드시 교환중개인 (Accommodator)을 통해서 자금을 관리해야 하며, 매도자가 직접 돈을 받을 경우 1031 Exchange가 무효화가 됩니다.

넷째, 미국 내에서만의 부동산 거래에만 적용이 됩니다. 다섯번째, 구매하는 부동산 개수는 3개의 부동산을 지정하는게 일반적이지만 3개 이상의 부동산을 지정할수도 있습니다. 다만, 모든 부동산의 총 가격이 매각한 부동산 가격의 200%를 초과하면 안됩니다.

또한, 새로운 부동산은 기존 부동산의 가치와 같거나 더 높은 가치여야 합니다. 매각한 부동산보다 저렴한 부동산을 구매할 경우, 차액은 과세 대상이 될 수 있습니다. 마지막으로 새로운 부동산은 동일한 납세자의 이름으로 되어 있어야 합니다.

두 명 이상이 공동 소유하는 경우 (joint ownership), 모든 공동 소유자가 동일한 방식으로 거래를 해야 합니다. 즉, 한 명이 빠지거나 다른 사람의 이름으로 부동산을 거래하는 것은 허용되지 않습니다.

그렇다면 외국인도 1031 Exchange 혜택을 받을 수 있을까요? 네, 가능합니다. 다만, 해외 부동산 간의 교환에는 적용할 수 없고, 미국 내 부동산 거래에 대해서만 유효합니다.

외국인이 1031 Exchange를 진행하려면 미국 납세자 식별번호(EIN 또는 ITIN)를 보유해야 하며, 이를 위해 미국 법인이 되어야 합니다. 또한, IRS에 세금 신고를 해야 하며, FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act, 외국인 부동산 투자법) 규정을 준수해야 합니다.

결론적으로, 1031 Exchange는 부동산 투자자에게 매우 유리한 절세 전략이지만, 이를 활용하기 위해서는 엄격한 규정과 조건을 따라야 합니다. 이를 잘 활용하려면 세무 전문가(CPA)와 부동산 변호사와의 상담을 통해 세부 사항을 정확히 파악하고 준비하는 것이 중요합니다.

문의 (213) 808-2984

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<켈리 김 드림 부동산>