미국의 상업용 임대 아파트는 지속적인 인구증가, 주택 공급의 부족, 높은 모기지 이자율 등의 이유로 여전히 매력적인 투자처로 꼽힌다. 더구나 트럼프 행정부의 신축 규제 정책으로 인해 공급이 둔화 되면서 기존 임대시장이 더욱 활기를 뛸 가능성이 크다고 볼수 있다.

이번 칼럼에서는 상업용 임대 아파트 투자시 장단점과 고려해야 할 요소 등을 살펴 보기로 하자. 매월 예상된 고정적인 수입이 보장되는 것이야 말로 부동산에 투자하는 보람이요 가장 매력적인 요소 중 하나라고 할수 있다. 물론 시간이 지난후의 가치상승이 부동산 투자 의 가장 큰 목적 인것도 사실 이다. 하지만 나중의 생길 가치상승 만큼이나 매달 생기는 안정적인 수익을 올릴수 있다는 것이 임대 아파트 투자의 큰 장점 중에 하나라고 볼수 있다.

임대 수입이 얼마이고, 융자로 구입시에 월 모게지 페이먼트를 내고 난 후의 금액, 그리고 들어오는 수입에 비한 예상 비용 등을 정확히 계산해 보아야 한다. 아파트를 비롯한 임대 수입을 목적으로 하는 상업용 부동산의 가격을 정할때 기준이 되며, 수입과 지출 을 근거로 하는 가격 산정시 필요한 정보와 용어를 알아보자. 먼저 일년 총수입(Annual Gross Income )을 계산 하는데, 여기에는 테넌트들이 내는 Rent와 함께 부대시설인 세탁장, 따로 돈을 받고 빌려 주는 Storage, 여분의 파킹랏이 있다면 이 모든 수입을 합하여 연간 총수입이 정해진다.

일년 총지출 (Annual Expenses)은 재산세, 화재보험 을 비롯한 보험료, 상하 수도세, 그 외에 공동 시설 관리에드는 전기,개스,정원 관리비, 쓰레기 수거비용 외에 각종 수리비(가장 중요), 그리고 관리를 전문 회사에 맞길 경우 관리비 등이 있다. 이때 재산세 의 경우 지역마다 약간씩 비율이 다르지만 LA 카운티 의 경우 부동산 구입 가격의 1.25 % 정도로 보면 된다. 이제 연총수입에서 총지출을 빼면 순수입(Net Operating Income)이 나오며, 이때 잊지 말아야 할것이 공실률(Vacancy Rate) 이다.

일년 내내 아파트가 꽉꽉 차 있다해도 공실률을 3-5% 정도 예상해야 한다. 왜냐하면 테넌트가 바뀔 경우 이사를 들어오고 나갈때 생기는 며칠간의 공백을 계산 해야 하기 때문이다. 즉, 총수입에서 공실률을 빼면 유효수입(Effective Gross Income)이 나오고 여기에서 총지출을 뺀 것이 바로 순수입 이다. 은행 융자로 아파트를 구입 할때 이 순수입에서 월 모기지 페이먼트를 하고 나서 투자자에게 순수 하게 돌아오는 이익을 캐시 플로어(Cash Flow) 라고 하는데 이 캐시 플로어가 은행 예금 이자보다 많이 높아야 바람직한 투자라고 할수 있다.

부동산 투자에 관심을 가지고 있다면 캡(Capitalization Rate) 라는 용어를 접하게 되는데, 일반적으로 이 Cap은 GRM(Gross Rent Multiplication) 과 함께 부동산의 가치산정에 쓰이는 용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와 투자대상에서 나오는 순수입의 비율을 말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를 제외한 연수입이 12만 달러(월 만달러)이 나오는 부동산이 2백만 달러 정도의 가격으로 거래 된다고 하면 Cap Rate은 6%이다. 쉽게 말해 순수익 나누기 매매가격 이라고 하면 이해가 빠를까?

그리고 GRM은 소위 말하는 연 총수입 에 대한 ‘배수”를 말하며 부동산의 가치를 단순 비교 할때 종종 사용한다. 다르게 표현하면 부동산의 가격을 일년 렌트수입 으로 나눈 숫자가 GRM이다. 200백만 달러 짜리 아파트에서 들어오는 일년동안 의 임대수입이 20만 달러라면 그 아파트 의 GRM은 10이 되는 것이다. 하지만 임대 아파트 를 투자할때 너무나 캡이나 배수에만 연연 해서는 안된다. 적정선을 유지하는 데는 여러가지 변수가 있기 때문이다. 같은 10 유닛의 아파트라도 1BR/ 1BA의 방 하나짜리 아파트 보다 2BR의 구성을 가진 아파트가 훨씬 가치가 달라지게 된다.

LA시 안에있는 아파트의 경우, 1979년 이전에 지어진 아파트에는 임대료 조정 에 대한 규제법(RENT CONTROL)이 적용되며, 주택국으로 부터 여러가지 제한을 받게 되어 그 후에 지어진 아파트 보다는 가치가 조금 떨어지게 될수 도 있다. 이와같은 여러 요소들을 감안하여 현명한 투자자가 되시기를 권한다. 물론 현명한 부동산 에이전트와 함께라면 더욱 성공적 이지 않을까?

문의 (213)453-0434

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<제니퍼 정 BEE 부동산 대표>