맨션세금이라 종종 불리는 ULA 법안은 2022년 11월 로스앤젤레스 시 유권자들에 의해 법으로 통과되었다. ULA 법안은 총 가치가 500만 달러에서 1,000만 달러 사이인 부동산의 양도에 대해 4%의 세금을 부과하고 가치가 1,000만 달러를 초과하는 부동산의 양도에 대해 5.5%의 세금을 부과하는 법이다. 그리고 ULA 법안은 모든 부동산(즉, 상업, 산업 및 주거용)에 적용되며 2023년 4월 1일부터 시행되고 있다.

세금은 양도된 부동산에 남아 있는 유치권 및 저당권의 액수와 상관없이 전체 총 가치 또는 매매가격에 적용된다. 그렇지 않아도 이미 부담이 많은 여러 세금에 추가로 저당권에 상관없이 총 가치나 매매가격을 기준으로 적용되는 맨션세금은 500만 달러 이상의 부동산이 즐비한 로스앤젤레스 시민에게는 보통 부담이 되는 것이 아니다.

이 법안에 대한 도전도 있다. 하워드 자비스 납세자 협회(Howard Jarvis Taxpayers Association)는 캘리포니아 헌법이 한 도시가 단순 과반수 유권자로 특별세를 제정하는 것을 금지하고 있다고 주장하면서 ULA 법안을 뒤집기 위한 소송을 제기했다. 그리고 Newcastle Courtyards LLC는 ULA 법안이 미국 헌법과 캘리포니아 헌법에 따른 부동산 소유자의 평등한 보호 권리를 침해한다고 주장하며 별도의 소송을 제기하였다.

위와 같은 사법 절차 외에도 새로운 법률 제정 등 여러 각도에서 ULA법안을 무효화하고자 하는 시도가 이루어지고 있다. 하지만 ULA법에 해당되는 부동산을 현재 매도하고자 하는 부동산 소유주들은 고스란히 본 법에서 요구하는 세금의 부담이 있다.

그리고 현재 부동산 소유자 또는 매매자들이 나름 해당 세금의 부담을 낮추기 위한 여러 시도를 하고 있는 것으로 보인다. 그 중에 하나가 법인체가 소유하고 있는 부동산을 법인체가 판매자가 되어 매도를 하는 것이 아니고 법인체의 지분을 통째로 매도하는 것을 ULA세금을 피하는 한가지 방법으로 여기시는 분들이 있는 것 같다.

즉 법인체가 부동산 소유권을 매입자에게 양도하는 것이 아니라 법인체 자체의 소유권을 매입자에게 양도하는 방법이다. 그리하면 법인체의 새로운 소유주가 부동산의 새로운 실제적인 소유주가 되겠지만 표면적으로 부동산 소유문서에 나타나 있는 소유주의 이름이 변하지 않고 계속 법인체로 남아있기 때문에 ULA세금이 적용이 되지 않는다고 판단을 하시는 것으로 보인다.

하지만 그러한 해석은 위험한 것으로 보인다. 현재 로스앤젤레스 카운티는 부동산을 소유한 법인체에 대한 특정 지분 양도에 문서양도세(Documentary Transfer Tax)가 적용된다는 입장을 취하고 있다. 이와 관련하여 카운티는 캘리포니아 대법원 2017년 926 North Ardmore Avenue, LLC가 제기한 소송의 판결에 의거하여 법인체의 소유 지분 양도시에도 부동산 양도세가 부과될 수 있다는 입장을 취하고 있다.

926 North Ardmore소송의 내용을 보면 부동산을 소유하고 있는 법인체의 지분을 100%를 완전히 이전하는 “쉬운”상황 뿐 아니라 일련의 지분 양도를 통해 법인체의 소유권이 50% 이상 양도되는 경우에도 문서양도세가 적용될 수 있다는 판결을 내렸다. 즉 문서 양도세와 같은 논리로 회사의 지분이 100%가 아니라 50%이상이 양도되었을 경우 ULA 세금이 적용될 수 있다는 해석이 가능하고 실제 그러한 가능성이 높다는 것이 필자의 의견이다.

따라서 ULA세금을 피하기 위하여 부동산의 소유권을 이전하는 대신에 법인체의 소유권을 이전하는 방식은 결국 ULA를 피하는 방법이 아닐 확률이 높다. 그러한 방식으로 높은 가치의 부동산의 매매를 고려하고 계시는 분들은 꼭 고려하셔야 될 사안이다.

그리고 부동산 양도인은 이러한 문제가 사법적 또는 및 투표 절차를 거치는 동안 ULA의 적용을 완화하기 위한 전략을 고려해야 한다. 만약 본 세금이 무효화될 경우를 대비한 조치로 세금이 적용되는 판매가 이루어진 경우 판매 후 공소 기간인 1년 이내에 환불 청구를 제기하여 ULA 법안이 무효화되는 경우 환불을 받을 수 있는 권리를 보존하는 것도 한 방법이 될 수 있다.

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<이상일 변호사>