지난회에 이어 리버스모기지의 특징들에 관하여 시리즈로 살펴보고 있다. 62세 혹은 점보리버스모기지의 경우55세 이상에 해당하는 집 주인이 신청할 수 있는 리버스모기지는 이미 주류사회에서 많은 은퇴자들이 사용한지 오래 되었지만 한인들사이에서는 아직 많은 사람들이 이용하지 않고 있다. 이는 리버스모기지에 대한 충분한 이해가 부족한데서 기인한다고 볼수 있다.

리버스 모기지는 은퇴후 수입이 줄어들어 집페이먼트가 부담이 되는 사람들에게 집을 팔지 않고도 페이먼트 없이 혹은 에퀴티로부터 매월 일정한 금액의 돈을 연금형식으로 지급받으면서 여생을 그 집에 살 수 있게 하는 거의 유일한 대안이라고 볼수 있다. 물론 62세 이상이라고 하여 모든 주택소유주들에게 해당하는 사항은 아니다.

우선 집의 에퀴티 즉 집값에서 융자밸런스를 제한 금액이 최소한 50%는 넘어야 가능하다. 이 에퀴티규모는 전적으로 부부중 젊은 배우자의 연령에 달려있다. 나이가 젊을수록 당연히 더 많은 에퀴티가 요구된다. 리버스모기지를 받은 후에도 집의 소유권은 집주인에게 남아있으므로 재산세, 화재보험, HOA페이먼트는 본인이 부담하고 반드시 제 날짜에 납부해야한다. 리버스모기지를 한 후 포클로즈 당하는 대부분의 경우가 이를 제때 못내는 경우이다. 에퀴티 정도에따라 재산세와 보험료도 리버스모기지로 커버할 수가 있는데, 이렇게 하면 포클로즈당할 염려가 없어진다. 그리고 손님이 소셜시큐리티를 받는 경우에는 이를 통해서 커버하면 된다. 대부분의 단독주택은 가능하지만 일부의 콘도는 해당이 안될 수도 있다.

하지만 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)이 아닌 점보리버스 모기지로는 대부분의 콘도도 가능하다. 주인이 한 유닛에 거주하는 2-4 유닛도 가능하다. 2-4유닛의 경우는 리버스 모기지로 월페이먼트를 없애고 다른 유닛에서 나오는 렌트수입으로 생활 할 수가 있어 아주 이상적이라고 할 수 있다. 리버스모기지는 크게 두 종류로 나눌 수 있다. HECM과 점보리버스모기지가 그것인데, FHA에서 보증을 서주는 HECM은 62세 이상부터 가능하고, 민간투자자들로 부터 조달되는 점보리버스모기지는 55세이상부터 가능하다. HECM은 이자율이 낮은 잇점이 있지만, 초기 및 매년보험료가 있고, 콘도에 제한이 있고, 최대융자가용한도가 있어 아무리 집값이 높아도 융자금액이 상대적으로 낮게 나온다. 반면에 점보 리버스 모기지는 55세 이상만 되어도 가능하고, 최대융자가능한도가 없어 집값이 높을 경우 융자가능 금액도 같이 올라간다. 대부분의 콘도도 가능하고 비용도 HECM보다는 낮은 반면, 이자율이 상대적으로 높은 단점이 있다. 따라서 손님의 나이, 에퀴티 정도, 주택형태 등에 따라 HECM과 점보리버스모기지를 비교하여 자신에게 유리한 것을 선택해야한다.

리버스 모기지를 지급유형에 따라 구분하면 일시지불형(Lump Sum), 월지불형(Monthly Disbursement), 수시인출형(Line of Credit)등이 있다. 일시지불형은 융자와 동시에 일정금액을 한꺼번에 꺼내는 방법이고, 월지불형은 정해진 기간동안 혹은 평생동안 연금형식으로 매월 일정금액이 지급되는 형태이며, 수시인출형은 정해진 한도내에서 언제든지 인출할수 있는 형태로 자금을 사용할때만 그 기간동안의 이자를 지급하는 형태이다. 어떠한 형태로 리버스 모기지를 받을지 역시 손님의 나이, 에퀴티정도, 융자목적등에 따라 달라질수 있으므로 각 상품의 테이블을 가지고 융자담당자로부터 충분한 설명을 들은 후 결정하는 것이 좋다.

리버스모기지를 통해 집을 구입할수도 있는데, 은퇴후 수입이 줄어들어 일반융자 자격이 안되어 받을 수 없을 경우 쓸 수 있는 좋은 방법이다. 예를들어 현재 백만불짜리의 집에 사십만불의 융자가 남아있는 사람이 다운사이징하기위해 팔고 육십만불짜리집으로 옮겨갈 경우에 육십만불 전체를 현찰로 구입하는 대신, 삼,사십만불만 다운하고 나머지는 리버스모기지로 충당을 하면 여생을 월페이먼트없이 그 집에서 지낼수가 있다. 그리고 남는 이,삼십만불은 다른 용도로 사용을 하거나 미래를 위해 저축하거나 다른 금융상품에 투자하여 추가 수입을 만들 수도 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>