세입자가 자격이 조금 부족할 경우, 과거에는 보증금을 더 많이 받고 렌트해주는 사례가 많았다. 그러나 이제 이러한 관행은 법적으로 금지되었다. 펜데믹 이후 집값과 함께 임대료가 급격히 상승하면서 세입자의 부담은 커졌다. 이에 따라, 집주인은 세입자를 고르는 데 더욱 신중해졌고, 세입자로부터 가능한 많은 보증금을 받고 싶어한다. 하지만 이제 법적으로 보증금을 많이 받는것이 제한 된다.

일반적으로 1)미지급 임대료가 있을 경우, 세입자가 임대 기간 동안 지불하지 않은 임대료를 보증금에서 공제할 수 있다. 2)손상된 주택의 수리비로 사용될 수 있다. 이는 정상적인 마모와 손상이 아닌, 세입자의 과실로 인한 손상에 해당된다. 3)청소 비용으로 사용할 수 있다. 주택이 입주 전과 같은 깨끗한 상태로 반환되지 않았다면, 그 청소 비용을 보증금에서 차감할 수 있다. 4)임대 계약의 특정 조항을 세입자가 위반했을 때 사용할 수 있다. 이는 계약 위반으로 인해 집주인이 입은 손해를 보전하기 위함이다. 5) 임대 계약에서 별도로 약정된 사항에 의해 발생한 비용을 충당하기 위해 사용할 수 있는 경우도 있다.

보증금에서 사용된 내역은 세입자에게 먼저 보여주고 허락받아야 한다. 그런 다음 사용 내역이 명확히 설명된 후, 남은 잔금은 계약 종료로부터 21일 안에 세입자에게 돌려줘야 한다. 이렇게 함으로써 집주인과 세입자 간의 투명한 거래가 가능하며, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다. 각 주마다 세부 규정이 다를 수 있으므로, 관련 법규를 잘 확인해 두는 것이 필요하다.

부동산 시장은 끊임없이 변화하며 그에 따른 법적 규제와 기준도 함께 발전하고 있다. 특히, 임대와 관련된 규정은 세입자와 임대인 모두에게 큰 영향을 미치며 공정한 거래를 위해 필요하다. 따라서, 업계 전문가들은 이러한 변화에 민감하게 반응하며 관련 법규를 숙지하고 최선의 관행을 유지해야 한다. 이는 단순히 법을 준수하는 것을 넘어서, 고객에게 신뢰를 주고 장기적인 비즈니스 성공을 이루는 필수 요소이기 때문이다. 법률적 안목을 갖춘 부동산 전문가로서 시장의 변화에 빠르게 대응하고, 법적 위험을 최소화할 수 있는 전략을 마련하는 것이 필요하다.

캘리포니아에서 임대 시장에 변화를 불러온 두 가지 새로운 법률은 2024년에 시행됬다. 바로 AB12와 SB 267 법이다. AB12 법은 세입자가 내야 하는 보증금의 최대 금액을 한 달 치 임대료로 제한한다. 이는 고액의 보증금을 모으기 어려운 세입자들에게 큰 도움이 될 것이다. 그러나 예외도 존재한다. 집주인이 개인이거나 모든 회원이 개인인 유한 책임 회사(LLC) 소속일 경우, 최대 두 달 치 임대료를 보증금으로 요구할 수 있다. 집주인이 소유한 주거용 임대 부동산이 두 개를 초과하거나, 전체 유닛 수가 네 개를 초과하면 이 예외는 적용되지 않는다. 또한, 현역 군인에게는 예외가 적용되지 않아, 그들에게는 최대 보증금이 여전히 한 달 치 임대료로 유지된다. 특별 조건으로, 이 법은 2024년 7월 1일 이후 설정되는 새로운 보증금에만 적용되며, 그 이전의 보증금은 그대로 유지된다. AB12의 주요 목적은 임대를 보다 접근 가능하게 만드는 것이다. 보증금 제한을 통해 세입자들이 더 많은 돈을 절약할 수 있게 한다. 특히 Orange County와 같은 고임대 지역에서 이점이 크다.

한편 SB 267은 세입자의 지불 능력을 객관적으로 평가함으로써 더욱 공정한 임대 절차를 지원한다. 이러한 법들은 세입자 보호와 공정거래를 촉진하며, 임대 시장의 긍정적인 변화를 목표로 한다. SB 267 법은 지불 능력 검정법으로서 정부 임대 보조금, 예를 들어 섹션 8(Section 8)을 받는 세입자들에게 적용된다. 이 법에 따르면, 건물주는 세입자의 임대 신청을 평가할 때 기존의 신용 기록 대신 세입자의 ‘지불 능력’을 평가해야 한다. 구체적으로, 세입자가 정부로부터 받는 보조금, 은행 잔고, 과거의 지불 기록이 신용 검증의 합리적인 증거로 인정된다. 그러나, 건물주는 여전히 세입자의 고용 상태를 확인하거나 개인 신분 확인을 위한 문서를 요청할 수 있다. 이 법은 2024년 1월 1일부터 시행됬다. 이번 법 개정이 임대 시장에 긍정적인 영향을 미치기를 기대하며,이를 이해하고 적응하며, 법의 변화를 숙지하고 대비하여 공정성과 효율성을 극대화해야 하겠다

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