과학과 의학의 발달로 평균수명이 늘어나고 노인인구가 증가하면서 은퇴자들의 삶의 질이 중요한 문제로 인식된지 오래되었고 앞으로 더 늘어날 것이다. 이는 은퇴자 자신들의 문제일 뿐만아니라 자녀들의 삶과도 직결되어 있다. 은퇴 후 수입은 경제활동을 활발히 하던시기보다는 줄어들게 되어있어 모기지페이먼트가 부담이 되거나 생활비 충당이 부족해 질 수 있다.

그렇다고 집을 팔아 작은집이나 시니어홈으로 옮기는 것도 여러사항을 고려했을 때 쉬운 일은 아니다. 가족의 추억이 남은 정든집을 팔지 않고 페이먼트 부담없이 지낼 수 있는 방법이 리버스모기지를 이용하는 것이다. 한국에서 주택연금으로 알려진 리버스 모기지란 집의 에퀴티(시가와 융자밸런스의 차이)를 활용하여 기존융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자를 말한다.

기존의 융자가 돈을 먼저 빌리고 매월 원금과 이자에 해당하는 금액을 일정기간동안 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 반대로 매월 일정금액을 빌리고(수령하고) 나중에 그동안 쌓인 융자전체 금액을 갚는 융자형태라고 생각하면 된다. 기존의 융자는 매월 원리금을 갚아나가기 때문에 시간이 흐를수록 융자원금이 줄어드는 반면, 리버스 모기지는 반대로 매월 일정금액을 수령하기 때문에 시간이 흐를수록 융자원금이 늘어나게 된다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약기간이 끝난 후에 집을 팔아서 융자밸런스를 갚게 되는데 집값이 융자밸런스를 커버할 만큼 충분하면 융자를 갚고 남는 돈은 상속자에게 가게 된다. 만약에 설령 집값이 융자밸런스를 갚을 만큼 충분하지 못한다 해도 돈을 빌린 사람이나 상속자의 다른 재산에 대하여 렌더는 빚을 청구할 수 없다. 이를 non-recourse loan 이라고 부른다.

만약 부부공동으로 리버스 모기지를 빌렸는데 한사람이 사망하게 되면, 생존한 사람이 사망하거나 계약기간이 끝날 때까지 리버스모기지 페이먼트 수령을 계속할 수 있다. 만약에 부부 중 한 사람만이 62가 넘어서 융자를 빌린 경우 그 사람이 사망한 경우에는 조심해야한다. 이때 생존한 배우자가 62세가 넘고 에퀴티가 충분하다면 다시 리버스 모기지를 받아서 해결하면 되지만, 62세가 되지 않았거나 집에 충분한 에퀴티가 없는 경우에는 집을 팔아야 되는 경우도 있으므로 조심해야한다. 이런 이유 때문에 많은 렌더들은 부부모두 62세가 넘는 경우에 한하여 리버스모기지를 승인해준다. 연방정부기관인 FHA의 보증을 받는 HECM (Home Equity Conversion Mortgages)은 자격요건이 62세 이상이지만, 그렇지 않고 개임 및 기관투자자를 기반으로하는 Jumbo Reverse Mortgage는 자격요건이 55세이상으로 낮아진다.

Jumbo리버스 모기지의 이자율은 Hecm보다 높지만, 융자금액을 더 많이 받을 수 있는 잇점이 있다. 나이와 더불어 또 다른 중요한 기준이 에퀴티(집값-융자밸런스) 정도이다. 나이가 적을수록 당연히 더 많은 에퀴티를 요구한다. 리버스모기지를 통해서 손님은 일정금액을 한번에 꺼낼 수 도 있고, 월 일정액을 연금의 형식으로 사망할때까지 받을 수 도 있고, 라인 오브 크레딧 (Line of Credit) 으로 받아 놓은 후 필요할때 꺼내쓸 수 도 있다.

리버스 모기지 관련 가장 큰 오해로 이 융자를 받으면 집을 뺏기게 된다는 말을 많이 듣는다. 그리고 버스모기지의 Foreclose 비율이 일반 모기지 보다 훨씬 높다는 이유로 반대하는 방송을 들은 적이 있다. 그러나 이는 잘못된 정보이다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재의 주인에게 그대로 남는다. 따라서 집값이 올라가면 자신의 에퀴티도 올라가게 된다. 현재 집 주인은 집을 수리할 수도 있고, 언제든지 팔수도 있고 또 원하면 언제든지 벌금없이 재융자 할수도 있다. 일반 융자로도 재융자할수 있고 이자율이 더 낮은 리버스모기지로도 재융자 할 수 있다. 다만 집 주인은 반드시 자신의 주거주용으로 사용해야한다. 그리고 재산세, 집보험료, HOA fee를 리버스모기지를 통해서 해결할 수도 있지만, 대부분의 경우 본인이 내야만 한다.

리버스모기지 foreclose의 대부분은 이를 내지 못한 경우이다. 따라서 렌더들은 이를 감당할 수 있는 수입을 요구하는데 소셜시큐리티를 받는 경우 대부분은 문제없다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>