얼마전 십 여년 경력의 한 간호사 손님의 융자문의를 받은 적이있다. 십 수년 경력의 간호사들은 보통 직장경력이나 수입면에서 융자승인에 문제가 없는 경우가 대부분이다. 그런데 이 분은 약 일년전인 2023년 7월 경에 그 전의 직장(병원)을 그만두고 두 군데 병원에서 새롭게 일을 시작하였다. 총 수입은 약간 늘어났지만 풀타임 한군데서 파트타임 두 군데로 직장이 변경된 것이다. 이때문에 이분은 불행하게도 융자승인을 받지 못하였다.

왜냐하면 파트타임 두 군데중 한군데를 Second Job으로 간주하여야 하는데, Second Job은 2년이상의 경력을 요구하기 때문이다. 상식적으로 납득하기 어려울 수 있지만 모기지 심사기준에 따라 수입이 절반으로 줄어들게 되어 결국 집 사는 것을 포기하고 일 년이후로 미룰수 밖에 없게 되었다. 이처럼 모기지융자에서는 보통 2년의 직장 경력을 요구하고 이를 기준으로 수입을 계산한다. 렌더는 최소한 2년의 직장경력과 수입기록은 있어야 믿을만하고 앞으로 지속가능한 수입이라고 판단하는 것이다.

하지만 이 기준에도 예외는 있다. 또 간호사의 예를 들어보자. 간호학교를 졸업하고 1년 조금 넘게 일을 한 사람의 경우 렌더는 보통 융자승인을 해준다. 간호학교의 공부를 경력으로 인정해주는 셈이다. 여기서 융자신청인의 수입을 어떻게 계산하느냐는 별개의 문제이다. 또한 다른 기준 즉 신용점수와 다운페이먼트 규모도 동시에 참고로 하여 승인여부를 결정한다.

반대로 대학을 졸업하고 세일즈를 하면서 1년동안의 커미션 수입이 있는 사람이 융자를 신청할 경우에는 승인이 나지 않을 가능성 아주 높다. 왜냐하면 그 사람의 수입을 산정하는데는 1년이란 세월이 너무 짧기 때문이다. 1099수입의 독립계약자는 자영업자로 분류되어 반드시 최소 2년의 경력과 세금보고서를 요구한다. 그래야 경비를 공제한 순수입을 가늠할 수 있기 때문이다. 다른 예를 들어보자. 어떤 사람이 자동차수리업을 10년 동안 운영하다가 팔고, 그 가게에서 매니저로 1년 동안 일을 경우와, 반대로 자동차수리소에서 매니저로 10년 일을 하다가 그 가게를 인수하여 주인이 된지 1년이 지난 경우, 어떤 경우에 융자가 더 잘 나올까? 전자의 경우가 융자승인이 더 잘 나온다. 왜냐하면 전자는 월급쟁이로서 수입의 안정성과 지속성이 더 크기 때문이다. 반대로 후자의 경우는 자영업자가 된지 1년 밖에 되지 않았기 때문에 위험성이 더 크고 경비등을 제외한 비즈니스의 순수입의 검증가능성이 더 어렵기 때문이다. 이렇게 렌더는 융자신청인의 직장및 수입과 관련하여 안정성, 지속성, 검증가능성을 염두에 두고 판단하는데, 융자심사의 다른 기준 즉 신용점수, 다운페이먼트 정도와 함께 고려하여 승인여부를 결정한다.

어떠한 종류의 직업과 수입이 되었든 렌더는 과거 2년 동안의 검증가능한 직업과 수입 그리고 향후 3년 동안은 현재의 수준 혹은 더 상승가능성이 있는 수입을 융자심사를 위한 수입으로 인정해준다. 렌더가 신청인의 직업과 수입을 심사 할 때 단순히 현재 숫자만을 보는 것이 아니라 근무년수, 경력, 학력, 직업훈련등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단한다. 또한 이러한 직업과 수입에 대해서는 회사, 회계사, IRS, 주정부, 웹 사이트, 제 3의 독립적인전문기관을 통해서 그 진위여부에 대한 별도의 검증과정을 거친다.

많은 사람들이 융자신청을 앞두고 직장을 바꿔도 되는지를 묻는다. 같은 종류의 일을 하면서 월급을 올려서 직장을 옮겨 가는 것이 융자를 받는데 해가 될 리는 없다. 하지만 전혀 다른 분야로 직장을 옮기거나, 관련성이 없는 포지션으로 직장을 너무 자주 바꾸거나, 맨위에 예를 든 것 처럼 두개의 파트타임으로 직장을 바꾸는 경우에는 조심해야 한다. 또한 실업기간이 있는 경우에는 문제가 될 수 있다. 융자승인이 안 나온다는 것은 아니지만, 렌더는 아주 상세한 설명서를 요구한다. 왜 그만 두게 되었는지, 개인적인 이유인지 해고를 당했는지에 대한 설명과 더불어 관련서류를 동시에 제출해야 할 경우도 있다. 실업기간에 대한 설명은 아주 자세하고 논리적이어야 하기 때문에 융자담당자의 도음을 받는 것이 좋다. 실업 후 다시 취직을 한 경우에는 실업전에 일한기간, 그전 직업과 새직업의 연관성등 여러 사항을 고려하므로 이 또한 미리 융자담당자와 상의할 필요가 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>