직장과 수입은 있지만 어떠한 이유에서든 그 수입을 서류로 증명하기 힘든 사람들이 있을 수 있다. 급여를 현찰로 받는 사람들이 대표적이다. 이런 사람들도 집융자를 받아 집을 구입할 수 있다. 다만 다른 조건 즉 신용점수나 다운페이먼트등에 대한 준비는 잘 되어있어야 한다. 그리고 이자율이나 비용등이 수입증명이 가능한 풀닥융자 비하여 약간 높아진다.

오늘은 이렇게 수입증명을 하지 않는 융자 즉 노닥 융자 (No-Doc Mortgage)대하여 살펴보기로 한다. 일반적으로 집융자를 받을 때 렌더는 직장 및 수입과 관련하여 2년이상의 경력과 충분한 수입을 세금보고서, W-2, 그리고 최근 한달치의 월급명세서를 통해서 확인한다. 그리고 정해진 기준에 따라 수입을 산정한 후 융자신청인의 총부채와 비교하여 DTI(Debt to Income Ratio)를 계산하여 융자승인의 한 요소로 삼는다. 이렇게 손님의 직장경력및 수입과 관련된 여러 서류를 제출받고, 고용주나 제 3의 기관, 그리고 IRS를 통해서 검증을 거친 후 승인을 해 주는 융자를 풀닥융자라고 한다.

반면에 이러한 수입관련 서류를 요구하지 않고 수입을 IRS를 통하여 검증하지도 않으면서 진행할수 있는 융자가 노닥융자이다. 이 노닥융자는 어떠한 이유에서든 수입관련서류가 미비하거나 직장과 수입이 전혀 없는 사람들이 이용할 수 있는 융자이다. 노닥융자중 가장 많이 활용되고 이자율도 상대적으로 좋은 융자가 VOE(Verification of Employment)융자이다. 이는 렌더가 보낸 VOE양식을 고용주가 완성하여 렌더에게 제출하는 형식으로 진행된다.

따라서 수입 직장관련 제출서류가 거의 없고 진행과정도 아주 간단하다. 렌더는 IRS에 따로 검증과정을 거치지 않기 때문에 현찰로 임금을 지급받는 사람들에게 안성맞춤인 상품이다. 융자금액이나 신용점수, 주택용도등에 따라 달라지지만 보통 30-40%의 다운페이먼트를 요구한다. 이자율은 풀닥융자에 비하여 1-1.5%정도 높다고 보면된다. 노닥융자의 대부분은 VOE융자라고 해도 과언이 아닐만큼 대표적인 융자이다. 다음으로 VOE는 커녕 직장 및 수입과 관련하여서는 아무런 서류도 요구하지 않는 융자도 있다. 신용카드 신청할때 처럼 수입관련 서류의 첨부 없이 그냥 자신의 수입이 얼마라고 융자신청서에 기재만 하는 SI(Stated Income), 혹은 수입에 대한 기재조차도 하지않는 NI(No Income)등이 있다. 또한 대상주택이 임대용일 경우 임대수입과 집페이먼트 즉 PITI(Payment, Tax, Insurance)를 비교하여 일정한 비율 이상이 되면 융자승인을 해주는 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 융자도 노닥융자의 한 상품으로 나와있다.

커머셜융자에서 많이 사용되던 DSCR방식을 모기지에까지 도입한 셈이다. 이러한 SI, NI, DSCR융자들은 직장이 전혀 없거나, 혹은 직장이 있어도 충분한 수입이 안되는 사람들에게도 모기지를 받을 수 있는 기회를 제공해 주는 잇점이 있지만, 신용점수와 다운페이먼트에 대한 제한이 당연히 많이 따른다. 그리고 무엇보다도 이자율과 비용이 풀닥이나 같은 노닥인 VOE융자에 비해서도 높아질 수 있다.

따라서 어떠한 이유에서든 지금 당장 집을 사야할 입장에 있는 사람이 2-3년후 더 좋은 상품으로 재융자를 할 목적으로 받는 융자이지 그 이상 오랜기간동안 보유하기에는 이자율이 너무 높은 편이다. 다음으로 Asset Dissipation도 수입증명 하지않는 융자의 한 형태로 볼 수 이다. Asset Dissipation 융자란 은퇴구좌나 금융기관의 구좌에 큰 금액의 자금이 있을 경우 이를 정해진 수익율로 융자기간동안 계산하여 산출되는 액수를 수입으로 간주하여 승인을 해주는 융자를 말한다. 자산을 통해서 수입을 증명하는 셈이 되기 때문에 노닥융자라기 보다는 풀닥융자에 가까우며 이자율이나 다른 기타 조건도 풀닥융자와 비슷하다.

이러한 노닥융자를 받은 후 페이먼트를 해도 안전한가를 걱정하기도 한다. 하지만 노닥융자를 취급하는 수 많은 렌더와 브로커들은 주정부와 연방정부및 금융감독기관에 등록과 허가를 받고 융자를 하기 때문에 염려할 일은 아니다. 다만 노닥융자는 여러 렌다마다 상품의 특징과 심사기준, 융자의 조건 즉 이자율과 비용이 다양하므로 많은 렌더와 계약을 맺고 일을 하는 융자회사(브로커)를 통해서 융자를 받는 것이 유리하다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>