부동산 시장이 활발해지면서 가치가 많이 올라가서 부동산 투자에 관심이 많아지고 있다. 그런데 매입하는 부동산을 어떤 방식으로 소유할 것인지를 결정하는 것이 매우 중요하다. 잘못된 부동산 소유권 형태로 인해 후에 세금이나 소유권에 대해 피해를 보는 경우가 꽤 적지않다. 부동산 타이틀의 소유 방법이 다양하고, 상황에 따라 다르기 때문에 타이틀 소유 방법과 종류를 잘 이해하고 있는 것은 무엇보다 중요하며 타이틀을 이전을 할 경우는 반드시 전문가와 상의해야 한다. 여러가지 타이틀 소유권 형태중 자주 보는 방식은 다음과 같다.

첫째로 개인 단독으로 타이틀을 소유하는 경우인데 두가지의 방식이 있다.

싱글이나 미혼으로(single man, single woman, unmarried)타이틀을 소유하는 방식이 있고 기혼자와 부부공동소유가 아니라 본인만의 이름으로 된 개별 자산 (married man or woman as separate property)형식으로 타이틀을 소유하는 방식이다. 물론 캘리포니아에서는 결혼중에 생긴 재산은 부부 공동 재산으로 보기 때문에 배우자의 이름이 타이틀에 없어도 결혼 후에 함께 취득한 부동산이면 타이틀에 올라가 않은 배우자가 50%의 공동재산지분을 주장할수 있다.

둘째로 공동소유의 타이틀 소유 방식이 있는데 자주 보는 방식이 4가지이다.

1. Joint Tenancy (합유적 소유권)은 부부나 직계가족이 공동으로 소유할때 많이 택하는 소유권 방식이다. 이 타이틀 소유권은 타이틀에 들어있는 모든 사람이 동등한 비율로 소유권을 행사한다는 점이다. 2 사람의 공동 소유인 경우 50대50이고, 4명의 명의가 타이틀 소유권에 올라가 있으면 가각 25% 의 소유권을 가지고 있는 것이다. 그리고 타이틀 소유주중 한 명이 사망할 경우 사망한 사람의 지분은 나머지 생존해있는 사람들에게 자동으로 넘어간다. 예로 부부가 Joint tenancy로 소유권을 가지고 있으면 남편이 사망했을때 부인이 전체를 Probate (유언 검증) 절차없이 다 갖게 된다는 뜻이다. 단점은 법정판결이나 빚이 생기면 다른 소유주들도 공동 책임을 지게 되고, 재산권을 행사하려면 다른 소유주에게 동의를 받아야한다.

2. Tenant in Common(공유 재산권)은 두사람 이상이 소유하는 방식으로 지분을 동등하지 않게 각기 다르게 할 수 있습니다. 부동산 투자를 할때 많이 사용되며 많은 사람들이 지분을 나눌수 있다. 소유주는 본인의 지분을 원할때 다른 소유주들의 동의 없이 언제든지 양도하거나 상속할수 있다. 단점은 한 소유주가 모기지를 내지 못할 경우 다른 소유주들이 책임을 지게된다.

3. Community Property with right of survivorship (생존자재산권이 있는 공동 재산)은 부부가 보통 사용하는 소유 방식이다. 부부가 각자 50%의 지분을 소유하고 있고 한쪽이 사망하면 Probate 없이 나머지 배우자에게 소유권이 자동으로 상속된다. 이 방식의 타이틀 소유권은 각자의 50% 지분을 임의로 처리할수 있다. 예로 재혼한 부부인 경우 현 배우자의 동의 없이도 본인의 50% 지분을 이전 결혼에서 낳은 자식에게 양도할수 있다.

4. Living Trust (신탁)은 사후 재산의 관리와 Probate절차를 피하려는 방식의 타이틀 소유권으로 누가 상속을 얼마나 어떻게 등등이 명시 되어 있다. 부동산 뿐만 아니라 유가증권, 은행 계좌등 다른 개인 재산도 Living Trust안에 포함할 수 있고, 정해진 수탁자 (“Trustee”)가 신탁자 유고시 신탁 내용에 따라 재산권을 행사할 수 있다. Living Trust를 만들어서 부동산 타이틀 소유권을 넘긴다면 더이상 개인 자산이 아니며 Living Trust로 세금을 내고 세금보고도 따로 해야한다.

이외에도 부동산 타이틀 소유권을 회사 명의인 Corporation (법인) 이나 LLC (파트너쉽)로도 소유할수 있다. 비지니스를 운영하며 비지니스로 인한 채무로부터 개인의 자산을 보호하고 개인적 책임을 면하기 위한 방식이다.

법적인 문제와 세금 문제가 복잡하게 얽여있을 수 있기 때문에 부동산 타이틀 소유권 방식을 선택하기 전 꼭 법률 전문가, 세무전문가와 미리 상담하는 것이 중요하다.

MOON & DORSETT, PC

문의: (213)380-1526

<데이나 문 민사소송 전문변호사>