부동산 구입시 특히 바이어는 한다발의 서류에 서명을 한다. 융자를 하는 경우는 100 쪽이 넘는 서류가 추가된다. 그 서류가 하나하나 모두 중요하나 그 내용을 모두 자세히 검토하는 바이어는 거의 없다고 생각한다. 그리고 주택 구입시에는 법률을 잘 모르는 일반인들을 위하여 법에서 요구하는 많은 기본 보호 조항들이 매매 양식에 이미 포함이 되어 있는 경우가 대부분이어서 검토가 조금 부실하여도 큰 지장이 없는 경우가 대부분이다.

하지만 상업용 부동산 구입시에는 상황이 조금 다르다. 설사 표준 양식을 사용한다 하여도 표준 양식의 종류가 여러가지가 있을 뿐 아니라 표준 양식을 많이 수정을 하거나 아예 표준양식을 사용하지 않고 변호사나 당사자가 새로운 매매계약서를 작성하는 경우도 많기 때문이다.

거주지 중에서도 공동 단지내에 있는 주택이나 콘도를 구입하는 경우에는 최소한 공동 관리에 관련된 규칙과 규정 그리고 관리 협회의 재정상태 등은 검토하는 것을 권한다. 흔히 약자로 CC&R (Covenants, Conditions & Restrictions)로 불려지는 규칙 또는 자체 재정한 규정 등 (Rules and Regulations)에는 바이어의 구입 목적과 일치하지 않거나 뜻밖의 재정적인 부담을 줄 수 있는 내용이나 상황이 존재하고 있을 수 있기 때문이다.

일단 단지내의 모든 소유주에게 일률적으로 적용이 되는 규칙이 존재하는 단지의 경우 모두 매달 관리비를 수거한다. 그리고 그 관리비의 액수는 구입 결정의 중요한 고려사항의 하나이다. 하지만 많은 일반인들이 생각하는 바와는 달리 그 액수는 고정이 된 것이 아니다. 공동 사용하는 시설물의 상태나 그 외 여러 이유로 그 액수는 상향 조정이 언제든 될 수 있다.

따라서 단지내에 많은 비용이 요구되는 사안이 있는 가를 파악하는 것도 중요하다. 단지 내에 공원이나 수영장 놀이 시설 등 모든 사람들이 공동으로 사용하는 시설물이 있다면 관련 시설물의 수리 보수의 책임과 관련 사건 사고의 손해배상도 협회의 책임이다. 그리고 그 비용은 협회의 회원 즉 모든 소유주의 공동 부담이다.

예를 들어 단지내의 공원에서 누군가 크게 상해를 당하는 상황이 발생하였고 그 이유가 공원의 관리 부족이었다면 협회가 그 부담을 지어야 한다. 미래의 사건은 예측할 수 없지만 보험으로는 부족한 어떠한 상황이 이미 발생을 하였다면 그 내용을 충분히 검토하여야 할 것이다. 그리고 전반적으로 관리가 소홀한 단지의 경우 언젠가는 적지 않은 액수의 수리 보수 비용을 부담할 수 있는 상황도 고려하여야 한다.

또한 단지 운영의 규칙 규정에 본인의 구입 목적과 일치하지 않는 조항이 있는 지를 파악하는 것도 중요하다. 아마 가장 흔한 그리고 바이어에게는 무척 중요한 조항 중에 하나가 임대관련 규칙인 것 같다. 적지 않은 콘도나 주택단지에는 소유주가 AIRBNB등 단 장기 숙박업 또는 해당 주택이나 콘도의 임대를 아예 금지하는 규칙이 있는 경우가 있다.

물론 그 이유는 간단하다. 소유주에 비하여 임대인이 주택이나 공동시설에 대한 애착이 상대적으로 적어서 관리에 소홀 할 것을 염려하여서 일 것이다. 하지만 투자의 목적으로 구입 후 임대를 할 계획으로 주택이나 콘도를 구입하였다면 참 난감하지 않을 수가 없다. 따라서 언젠가 장 단기의 임대를 할 목적으로 단지내의 주택이나 콘도의 구입을 고려하고 계신 경우 임대관련 조항을 꼼꼼히 살펴야 한다.

또한 규칙이나 규정도 언제든 바뀔 수 있다는 것을 염두 하여야 한다. 대부분의 규칙이나 규정은 협회의 회의과정을 거쳐 대다수 또는 과반수의 찬성으로 수정이 될 수 있다. 규칙, 규정만이 아니라 월 관리비의 액수도 협회에서 필요한 과정을 거치면 인상(또는 인하)가 가능하다. 개인에게 가장 가깝고 직접적인 영향을 미칠 수 있는 거주지 관련 회의에 가능한 참석하고 원하는 의견을 피력하여야 하는 이유이다.

협회에서는 특별한 이슈가 있어 회의를 할 경우 이슈내용을 미리 공표를 하는 서면 통지서를 모든 소유주에게 전달하여야 하는 경우가 대부분이다. 따라서 본인에게 큰 영향을 미칠 수 있는 이슈가 의제로 명시되어 있는 회의에는 더욱 적극적으로 참여하여야 할 것이다.

문의 (310)713-2510

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<이상일 변호사>