리빙트러스트란 부동산, 현금, 사업체, 동산 등 자산 가치가 있는 것을 위탁돤리자(Trustee)에게 맡겨서 위탁 관리를 시킨 후 일정 기간이 지나면 원래 수헤자(Benificiary)에게 증여하는 것을 말한다. 트러스트를 설정하는 이유는 유언이나 상속과는 달리 Probate Court를 거치지 않는다는 장점 때문이다. 예를 들면 부모가 사망시, 유언장을 작성하였든 하지 않았던간에 모든 부모의 재산은 Probate Court의 결정에 따라 분배되도록 법률로 정해져 있다. 이는 비용도 많이 들고 시간도 오래 걸리고 Probate court 의 결정이 날때까지 재산를 관리할수없는 단점이 있다.

그러나 Living Trust를 설정한 경우에는 위의 열거한 Probate Court의 절차를 거치지않고 수혜자(Benificiary)에게 전달되므로 많은 장점이 있게 되며, 또한 세금에 대해서도 혜택를 보게 되므로 트러스트를 설정하는 것이 바랍직한 방법이라고 하겠다.

예를 들면 김갑수라는 사람이 DWC Living Trust 를 설립하고, 본인 스스로를 위탁관리자로 지정하고, 자녀인 영희를 수혜자로 지정한 다음, 본인이 소유하고 있던 부동산의 소유권을 이 DWC Living Trust로 이전하였다면 , 김갑수가 Trustor와 Trustee가 되고, 영희가 Benificiary가 되는 것이다.

이 위탁부동산의 소유권자는 ‘김갑수, Trustee of DWC Living Trust’로 등기하게 된다. 이 트러스트는 법적으로 해체하기 전까지는 영속적으로 존재할 수 있다는 장점이 있고, 여러 가지 세금혜택, 상속이나 증여의 한 벙법으로 사용되기도 한다. 트러스트 종류에는 다음의 두가지가 있다

취소 불가능 트러스트(Irrevocable Trust)와 취소 가능한 트러스트(Revocable Trust).

취소 불가능 트러스트: 신탁자가 수혜자의 동의없이는 신탁을 취소할 수 없을 뿐만 아니라 신탁자의 채권자로부터 재산이 보호 된다는 점이고, 취소 가능한 트러스트는 신탁자가 언제라도 신탁을 취소할 수 있기 때문에 채권자로 부터 신탁 재산을 보호받지 못한다는 점이다. 일반적으로 취소가능한 트러스트( Revocable Trust)는 신탁자가 텍스보고하는 Form 1040에 신탁자의 Social Security Number로 신탁재산에서 발생한 모든 수입을 보고하고, 취소 불가능한 트러스트(Irrevocable Trust) 는 IRS로부터 텍스 넘버를 받아 텍스 Form 1041 신탁재산에서 발생한 수입을 보고해야한다.

어떤 리빙트러스트를 이용할 것인지, 전문과와 상의할 필요가 있다. 또한 리빙트러스트를 이용하여 신탁자가 사망한후에 신탁된 재산이 누구에게 상속될 것인지 미리 정해 놓을 수 있기 때문에, 증여와 상속의 방법으로 사용되고 있는 소유권 등기 형태라 할수있다.

Limited Partnership(LP, 합병회사) 와 Limited Liability Company(LLC, 유한 책임회사)

상업용 부동산(오피스 빌딩, 상가, 임대용, 아파트)을 구입, 소유주 명의를 등기할경우, 여러가지 요건을 고려해서 결정해야 한다. 최근에는 여러개의 상업용 부동산을 소유한 사람들이 각각 개별적인 건물마다 별개의 소유주 명의로 유한책임회사(Limited Liability Company).를 사용하는 경향이 많이 있다. 그 이유는 상업용 부동산을 운영하는 과정에서 사고로 인한 보상이나 책임이 발생할 경우, 그 책임을 해당 부동산에만 국한시키기 위한 목적이라 하겠다. 또한 합병회사(Limited Partnership)형태로 소유권을 등기하기도한다. 이밖에도 세금 공제 혜택관계, 채무나 사고 책임 한계를 명시적으로 제한하기 위한 목적, 증여나 상속의 목적 등에 따라 여러 가지 변형된 소유권 형태를 이용할 수도 있다.

REIT(Real Estate Investment Trusts, IRC section 856,857): REIT는 부동산 개발과 투자자들의 자금조성을 위해 생성된 특별한 소유권 형태로서 1960년 이후 경기에 따라 많은 영향을 받아왔다.

본질적으로 REIT는 증권보다는 부동산에 투자된 뮤추럴펀드라고 할 수 잇다. 세법 IRC section 856,857에 따라 특별한 세금 혜택을 받게되는 이점이 있다.REIT의 혜택을 받기 위해서는 여러 가지 조건이 충족되어야 한다. 예를들면, 100명이상의 주주, 대부분의 소득이 렌트나 이자 수입일것, 최소한 75% 이상이 부동산에 관련된 수입일것, 95% 이상 소득이 주주에게 분배될 것 등이다. 주식회사 형태로 설립되고, 투자자의 소유권응 회사의 주식으로 배당받게 된다.

문의: 전화 (213)384-1189

이메일: dwcracpa15@gmail.com

<정동완 공인회계사 전 IRS 감사관>