상가나 거주지를 막론하고 임대료 보증금의 반환에 관한 분쟁은 꾸준히 발생하는 사안이다. 그리고 종종 임대 종료 마지막 한두달의 임대료를 지불하지 않고 임대 보증금에서 공제하는 것을 당연히 생각하시는 임차인들도 있다. 그리고 막무가내로 마지막달의 임대료를 보증금에서 공제하라는 임차인의 요구에 난처 해하는 임대인도 보았다.

하지만 보증금에 마지막달의 임대료가 포함이 되어있다는 내용이 임대계약서에 명시되어 있지 않은 경우 임차인은 마지막달의 임대료를 지불하는 것이 원칙이다. 보증금은 미 지급된 임대료 공제 용도를 위해서만이 아니라 임차인이 임대 장소를 비우고 난 후 해당 부동산의 청소 그리고 보수 등에 소요되는 비용에 대하여 임대인이 필요한 경우 공제를 하기 위하여 예치한 금액이기 때문이다.

그리고 경우에 따라서는 보증금의 액수가 충분하다 하여도 마지막 한두달의 임대료를 지불하지 않아서 적지 않은 금전적인 손해를 보는 경우도 있다. 특히 보증금의 액수가 월 임대료의 2배가 넘어서는 안 되는 주거임대도 마찬가지이지만 보증금의 제한 액수가 없어 많은 보증금을 지불한 상업용 임대계약서의 경우 계약 위반에 해당되어 보증금 이상의 필요 없는 손해를 볼 수도 있다.

일단 거주지의 경우 임대 만료 전 적당한 기간 안에 임차인과 임대인이 같이 거주지의 상태에 대한 검사를 요구하고 시행할 권리가 있다. 그리고 임차인이 요청하는 경우 임대인은 보증금에서 잠재적 공제 항목 목록을 임차인에게 제공하고 확인된 결함이나 상태를 수정할 기회를 임차인에게 제공하여야 한다.

임차인의 입장에서는 그러한 검사에 참여하여 해당 거주지를 비워준 후에 과다 또는 인정할 수 없는 공제 항목을 발견하는 상황을 피하고 가능한 경우 직접 수리 보수를 하는 경우도 많다. 하지만 임차인의 검사 권리는 임대료를 불납하였거나, 임대계약서 위반등으로 퇴거 되는 경우에는 인정이 되지 않는다. 마지막 한 두 달의 보증금을 미납하여 그러한 검사 권리를 박탈당할 수도 있다는 것이다.

복잡한 상업용 임대의 경우는 임대료를 미납한 임차인의 부담이 훨씬 큰 경우가 많다. 그 중 예상하지 못하게 큰 액수가 될 수 있는 조항이 상업용 임대의 경우 종종 있는 감면된 임대료 관련 조항이다.

장기 상업용 임대의 경우 일 개월 또는 수 개월의 임대료를 감면하는 조항이 포함된 임대계약서가 많이 있다. 주거지와는 달리 사업을 시작하기 전에 내부를 개조하고 꾸미는 데 소요되는 시간이 길고 비용도 만만치 않기 때문에 그 기간 동안 임대료의 부담을 줄이기 위하여 임대료의 전부 또는 일부를 감면한다는 조항을 삽입하기 때문이다. 적게는 일이 개월 그리고 많은 경우 육 개월 또는 그 이상이 감면되는 경우도 많다.

그런데 감면 조항이 포함된 대부분의 상업용 임대계약서에는 임차인이 계약을 위반할 경우 이미 감면된 임대료의 조항이 무효가 된다는 내용이 같이 명시되어 있는 경우가 대부분이다. 마지막 한두달의 임대료를 임대인의 허락 없이 무작정 지급하지 않는 것은 명명백백한 계약위반이다. 따라서 쉽게 생각하고 향후 분쟁이 되면 미지급된 임대료만을 지불하겠다는 “배짱”으로 실행한 행동이 이미 감면된 임대료를 지불하여야 되는 상황으로 되돌아올 수 있다. 그 액수는 당연히 만만치 않다.

특히 변호사 비용에 대한 제한 액수가 대부분 명시되어 있는 거주지 임대계약서와는 달리 상업 임대계약서의 경우 분쟁 시 지불하여야 할 변호사 비용의 제한이 없는 경우가 태반이다. 따라서 변호사 비용, 소송 비용, 그리고 미 지급된 임대료와 되돌아온 수년전에 감면된 것으로 알고 있었던 임대료 더불어 관련 추가 비용과 이자까지 계산하고 나면 그 액수가 눈덩이처럼 커지게 된다.

임대인의 입장에서 보증금 반환여부에 대하여 신경을 쓰는 것은 당연 하다. 그리고 자주 벌어지는 관련 분쟁에서 임차인의 권리 보호를 위한 법률이 많이 제정되어 있다. 하지만 미리 유리한 위치를 확보하기 위하여 임대료를 지급하지 않는 것은 그러한 권리를 스스로 포기하는 상황만을 만들 수 있다.

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<이상일 변호사>