법에서 판매자는 주택에 문제가 있는 사실을 알고 있을 때 이 사실을 구입자에게 밝혀 주어야 한다. 일반인은 주택개발업자가 건축 전문가들이므로 아무런 결함이 없는 상태로 판매한다고 믿는다.

그러므로 개발업자가 시공한 건축물은 ‘관습적 보증 의무’가 있기 때문에 제품 결함이 있다면 피해 보상을 해 주어야 된다. 그러나 ‘중고 집’ 또는 빈집 매매 과정에서 판매자가 구입자한테 사기나 거짓 설명을 하지 않은 이상 부동산 품질과 상태에 대한 관습적 보증이 없다.

구입자는 이런 위험을 감수하고서 구입하는 것이므로 판매자에게 알고 있는 결함을 구입자한테 밝히라고 요구하고 있다.

■판매자가 결함 밝힐 의무: 판매자는 매매와 관련된 법률과 계약에 의해서 새로 건축된 부동산이나 사용하는 부동산은 물론 주거용, 상업용 등 부동산 가치나 사용에 중요한 영향을 끼치는 ‘알고 있는 사항을 밝혀야 된다. 계약 이후에 변경된 사항도 escrow 종결 이전에 밝혀야 된다.

구입자가 판매자한테 서면 또는 구두로 결함을 밝히라는 질문을 하지 않아 밝히지 않았다는 핑계는 판매자한테 방어가 되지 않는다. 판매자가 사실을 밝히지 않으면, 밝히지 않은 사실이 존재하지 않았다는 것을 나타낸다. 그러므로 구입자한테 검사 의무가 있다.

판매자 또는 구입자 부동산 업자는 부동산 지식, 교육, 경험자이고 면허자이므로 부동산 가치와 사용에 영향을 주는 결함 문제를 밝혀 주어야 된다. 판매자와 부동산 업자는 밝혀야 할 의무를 위반하면 ‘사기’ 또는 ‘고의적 허위 설명’에 해당된다.

■판매자가 ‘알고 있는 결함’ 밝힐 의무: 판매자가 실제로 결함을 알고 있는 것을 밝혀야 된다.

동업체는 한 동업자가 잘못 설명했다면 전체 동업자한테 책임이 있다. 하지만, 아무런 잘못이 없는 ‘유한 책임 동업자’(General Partner)에겐 책임이 없다.

결함을 모르는 사실까지 조사해서 찾으라는 것은 아니다. 그러나 단독 주택 판매자와 부동산 업자는 법에 의해서, ‘결함 명세서’(TDS) 작성을 위해서 합당한 노력을 했어야 책임이 감소된다.

가장 중요한 것은 실제로 판매자가 분명히 결함을 “알았어야 한다”는 표준이 없다. 사실을 밝히지 않은 것에는 ▲판매자만 알고 있거나, 판매자만 접근 할 수 있는가? ▲판매자는 구입자가 사실을 모르고 합리적으로 발견 할 수 없다는 것을 알고 있을 때이다.

결함을 밝혀야 할 의무는, “결함을 알고 있는” 지식이 있으면서도 이를 무시하고 밝히지 않은 것을 밝혀야 된다.

판매자는 명백하게 결함이 노출된 사실을 관찰한 것을 밝히라는 것이다. 예로서, 과거에 물이 범람한 홍수, 지붕이 새었다는 물리적 흔적 같은 경우는 소유주가 알고 있었다고 간주한다. 소유주는 ‘위험 경고’ 가 있을 경우에는 위험 경고를 밝혀야 할 의무 또는 추가 조사하고 검사할 의무 또는 문제가 있는가, 없는가를 조사할 의무가 있다. 단, 육안으로 쉽게 발견 할 수 있는 결함을 밝히지 않았다면 책임이 없다.

■판매자가 결함을 안 밝혀도 되는 경우: 판매자가 점유하지 않았고, 결함을 알 수 있는 위치에 없었으므로 모른다고 부인할 수 있다. 예로서, 임대 준 부동산, 차압을 통해서 구입, 상속 받은 경우이다. 한 사건에서, 이사 전문회사가 판매자를 대리해서 TDS에 이웃 소음을 모른다고 기재했다. 법원은 이사 전문 회사는 TDS에 공개 할 정보 항목을 모른다.

사실이 아니라는 것을 믿고서 근거 없이 허위 진술을 한 것이 아니므로 태만적 거짓 설명 책임이 없다. TDS는 사람이 실제로 문제를 알고 있는 사람한테 중요한 결함을 밝히라는 것이므로 이사 전문 회사는 구입자한테 책임이 없다. 소유주가 전해 준 TDS로서 결함 사실을 밝히라는 의무는 충족되었다고 판결했다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>