지난주 우연히 집을 렌트하는 것이 유리한지 구입하는 것이 유리한지에 대한 설명들을 유튜브에서 접한 적이 있다. 아주세세한 부분까지 감안하여 잘 만들어진 것도 있는 반면, 일부 비디오들은 많은 시청수에도 불구하고 현실과 맞지 않은 내용을 다루고 있어 살펴보고자 한다.

특히 4년전에 만들어져서 4백만명이상이 시청하여 꽤 유명하다는 5%룰에 대한 것과 최근에 상승한 이자율로 이를 업데이트 하였다는 8.7%룰에 대한 것이 눈에 띄었다. 8.7%룰이란 집가격에 8.7%를 곱한후 12달로 나누어 나온 숫자와 그 집에 대한 월렌트비를 비교하여 렌트비가 낮으면 렌트가 유리하고 렌트비가 높으면 집을 구입하는 것이 유리하다는 것이다.

예를들어 80만달러집의 경우 렌트비가 월5800달러 (800000*8.7%/12) 이하이면 렌트가 유리하다는 말이다. 주택소유의 심리적, 정서적 측면을 제외하고 순순히 재정적인 측면에서만 비교할 수 있는 수단으로써 주택구입을 고민하는 사람들이 사용할 수 있는 룰이라고 자랑스럽게 결론을 내리고 있다. 정말 그럴가? 한번 살펴보자.

이들 설명은 Total Unrecoverable Costs of Owning(TUCO) 즉 총주택소유비용을 렌트비와 비교하는 방법이었는데, TUCO를 계산하는 방법이 이 설명의 핵심이 된다. 이 설명에 따르면 TUCO는 재산세, 유지보수비 그리고 Cost of Capital (COC)로 나누어지는데, COC를 계산할 때 맹점을 보였다.

COC중 다운페이먼트금액에 대한 기회비용을 계산하기 위하여 지난 30년 동안 S&P 수익율 (7.19%)과 미국주택중간값의 상승율 (2%)를 단순비교하여 다운페이먼트금액을 집을 사는데 사용하지 않고 주식에 넣어두었을 경우 년 5%이상의 더 많은 수익을 예상할수 있다는 계산이고 또 그렇게 적용하여 설명하였다. 하지만 이는 잘못된 적용이다.

집값이 년 2% 올랐다는 말은 순 투자금(다운페이먼트)에 대해서는10% 가 (20% 다운한 경우) 오른 셈이되어 주식투자의 경우보다 수익율이 오히려 높아지게 된다. Leverage 효과인데 혹자는 주식도 마진을 쓴 경우를 계산하면 되지 않냐고 반문 할수 있다.

하지만 주식의 마진은 기껏해야 최대100%인 반면 집의 경우는 20%만 다운해도 500%가 된다. 더나아가 주식에는 마진콜이 있어 주가가 빠지면 원금까지도 다 손실을 볼 수 있는 위험이 있지만, 집융자에는 마진콜이 없다. 집값이 빠져 투자금(다운페이먼트)이 없어진 셈이 되어도 마진콜이 없으므로 집을 팔지 않는 한 투자금손실은 실현되지 않으며 페이먼만 제때하면 그 집에 계속 살 수가 있다.

이러한 큰 차이를 간과함으로써 이들 논리는 출발부터 틀린셈이 된다. 또 다른 큰 헛점은 고정모기지이자율의 특징/잇점이 반영되어 있지 않다는 것이다. 다시말하여 렌트비는 물가상승에 따라 시간이 흐를수록 상승하게 되어있는데 반하여, 모기지 이자율은 30년 동안 고정시킬수 있다는 것이다. 이는 주택융자의 가장 큰 장점중의 하나이다. 이외 다른 여러가지 논리적인 결함은 차치하고서라도 위에 지적한 두가지 이유만으로도 8.7%룰은 틀린 이론이다.

Cost of capital 즉 다운페이먼트에 대한 기회비용과 융자에 대한 금융비용을 사용하여 5%룰, 8.7%룰등을 만들어내어 집을 구입할지 그냥 렌트살지를 결정하는 기준으로 삼는 것은 전혀 맞지 않으므로 이를 이용하는 오류를 범하지 않기를 바란다. 이처럼 집을 구입할지 그냥 렌트를 살지 그 자체에 대한 유불리를 산술적으로 계산하여 비교하는 것은 현실적으로 무리이다. 너무 변수가 많고, 지역적, 시기적, 개인적 상황과 성향에 따라 결과가 많이 차이가 날 수 있기 때문이다.

무의미 할 수 있는 숫자를 찾으려고 애쓰기 보다는 오히려 집을 구입했을 때 부담하게되는 여러가지 페이먼트를 정확하게 파악한 후 내가 감당할 수 있는지를 판단하는 것이 집 구입의 출발이 되어어야 할 것이다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>