2023년 4월1일부터 LA카운티와 시에서 시행되던 코비드-19 세입자 보호법이 대부분 만료되었다. 렌트비를 내지않거나 리스조항을 안 지키는 세입자를 마음대로 퇴거시키지 못한다고 불만을 토로하는 건물주들이 많은데, 정당한 사유와 절차를 거치면 퇴거소송은 언제나 가능하다. 문제는 변호사비를 아끼려고 대충 본인이 직접하려고 하거나 법에 대해 “안다는” 지인을 통해 퇴거소송을 하려다가 실패하는 것이 대부분이다.

퇴거소송은 다른 정규 민사소송에 비해 약식수속절차이다. 부동산 재산권보호와 경제활성화를 위해 퇴거절차를 빠르게 진행하도록 법으로 허용한 것이다. 보통 민사소송을 진행하면 재판까지 가는데 2년에서 3년까지 걸릴수도 있다. 퇴거소송은 재판까지 가는데 LA 카운티 법원을 기준으로 보통6주에서 8주정도 걸린다.

퇴거소송은 모든게 통지서로부터 시작된다. 그러기 때문에 이 통지서가 매우 중요하다. 보통 3일이나 5일 통지서를 사용하는데, 건물주는 퇴거사유를 통지서에 명시해야한다. 제대로 퇴거사유가 명시되어 있지 않으면 통지서 자체가 무효하다고 판단되어서 퇴거소송을 해도 세입자가 이의신청을 하면 바로 기각될수 있다. 렌트비체납이 사유면 언제부터 언제까지 얼마 액수의 렌트비가 체납되었는지 명시해야 하며 언제 어디로 렌트비를 내야 하는지도 명시해야 한다. 요구하는 체납된 렌트비 액수에는 연체금이나 이자를 포함할수 없다. 불과 ＄5이 더 부과된 렌트비 체납 통지서를 보내서 통지서가 결함이 있다고 판단되어서 퇴거소송을 패소한 판례가 있다.

퇴거 소송자체게 약식 수속 절차이기 때문에 모든 서류가 법적으로 합당하도록 요구한다. 불법행위가 있으면 그 행위가 무엇인지 리스사항 위반이라면 리스의 어떤 부분을 위반하고 있는지 시정할 기간과 함께 통지서에 명시해야 한다.퇴거 통지서 날짜가 만기가 되면 건물주는 법원에 퇴거소장을 접수할수 있다. 법원에 소환장과 고소장을 접수해서 사본을 받아 세입자에게 송달해야 소송이 시작된다. 송달은 세입자에게 직접 고소장 전달하거나 또는 집에 있는 18세 이상의 사람에게 대리 송달 가능하다. 그렇게 송달을 할수 없는 경우에는 세입자 집문에 고소장을 붙이고 우편으로 보내는 것도 가능하지만 그렇게 하려면 법정 명령을 받아야 한다.

송달이 되면 세입자는 고소장을 받은 날짜에서 5일안에 답변서를 법원에 제출해야한다. 이 5일에는 공휴일과 휴일(토, 일)은 포함이 안된다. 답변서를 5일내에 접수하지 않으면 5일후에 건물주는 궐석처리 신청과 함께 궐석 판결문 신청을 할수 있다. 그럴경우 건물주 승소로 보통 재판없이 서면만으로 판결문을 받을 수 있다.

세입자가 5일내에 답변서를 법원에 접수하면 건물주나 세입자가 재판신청을 신청할수 있다. 재판 신청을 하면 보통 2-3주안에 재판날짜가 잡히게 된다. 보통 법정은 합의 협상을 하라고 권고하며 재판당일에도 일단 밖에 나가서 협상을 먼저하라고 권고한다. 많이 나오는 합의내용이 세입자가 정해진 날짜안에 (보통 3개월에서 6개월) 나가기로 합의하고 건물주가 밀린 렌트비받는것을 포기해주는 것이다. 합의가 안되면 재판을 하게된다. 판사가 판결을 내릴때 근거하는 것은 판사앞에 제출되는 증거 서류와 당사자들과 증인들의 증언이다. 판사가 따지는 것은 만일 렌트비체납을 사유로 퇴거소송을 했을때에는 통지서를 제대로 보냈는지 통지서기한안에 렌트비를 냈는지를 보는 것이지, 건물주가 괴롭히는 행위를 했고, 경제적으로 어렵고, 건강이 안좋고, 영어를 못해서 기한안에 처리못했다는 넋두리는 들어주지도 않고 전혀 감안하지 않는다.

재판에서 세입자가 승소하는 경우에는 그 집에 계속 거주하게 되지만 체납된 렌트비를 내라고 명령을 내릴수도 있고 변호사를 고용했다면 (리스계약서에 명시되어 있는 경우) 변호사비를 받을 수 있다. 세입자가 패소한다면 건물주는 퇴거 판결을 받게 되고 그 판결문을 가지고 LA셰리프국을 통해 세입자를 퇴거시켜 해달라고 신청할수 있다. 법원퇴거판결은 꼭 셰리프국을 통해서 집행해야 한다. 셰리프는 세입자에게 5일안에 나가라는 퇴거 통지서를 보내고 5일후에 세입자를 강제로 퇴거시킬수 있다.

법적절차가 쉬운것 같으면서도 복잡하기 때문에 전문 변호사와 상담하는 것이 제일 중요하다.

문의: (213)380-1526

<데이나 문 민사소송 전문변호사>