부동산 매매과정에서 Title Insurance (소유권 보험)의 구입이 당연하다는 것은 모두들 받아드린다. 그리고 다른 모든 보험을 가입하시는 경우와 마찬가지로 대부분 그 내용을 자세히 살펴보지 않고 에이전트나 에스크로회사에서 추천하는 타이틀회사의 보험을 별 생각없이 구입하신다. 부동산 매매 과정에서 수십 또는 수백장이 되는 서류 내용을 모두 읽어보거나 자세히 파악하는 것 자체가 일반인들에게는 거의 불가능한 일이기 때문이다.

사실 소유권보험의 역할을 제대로 알고 계시는 일반인은 드물다. 소유권보험은 포괄적으로 해당 부동산의 소유권에 하자가 없다는 사실을 보장하여 주는 보험이라 할 수 있겠다. 부동산의 구매자는 단순히 서류 몇 장으로 표현이 되는 소유권 문서가 구입하는 부동산의 소유권을 인정하는 법적 효력이 확실한 문서라는 사실의 보장이 필요한 것이다.

우리가 알고 있는 대부분의 보험은 미래에 발생할 문제에 대한 대비를 하는 것이다. 즉 자동차 보험, 사업체 보험, 생명보험 등등 거의 모든 보험은 미래에 발생할 일이나 사건, 사고에 대비하는 것이다. 그와 달리 소유권보험은 이미 벌어진 즉 과거에 발생한 일이나 사건에 하자가 있었을 경우에 대한 보상을 하여 주는 보험이다.

보험의 중요성에도 불구하고 대부분의 일반인이나 사업체들은 보험 가입시 보험에서 보상하여 주는 내용을 꼼꼼히 살펴보시지 않는다. 그리고 사건이나 사고가 발생하고 나서야 보험 약관에 수많은 예외 조항이 있어서 본인들이 당연히 보상이 가능하다고 생각하였던 사건이 보상 내용에 해당이 되지 않는 다는 것을 아시고 당황 해하신다. 이러한 예외 조항을 명시하여 놓은 약관은 수십 장 또는 그 이상이다.

소유권보험은 그나마 일반 보험에 비하여 예외 조항이 적은 편이다. 소유권보험에서의 중요한 예외 조항은 예외조항 (“exceptions”)이라 확실히 명시하여 매매 과정에서 타이틀회사가 당사자들에게 서류로 전달을 한다. Preliminary Title Report 또는 Title Commitment등의 보고서에 그러한 예외조항이 명시되어 있다. 많은 분들이 형식적이고 일관적인 것이라 생각하시고 자세히 검토를 하지 않았다고 하신다.

은행에서 해당 부동산을 담보로 구입시 융자를 하는 경우에는 은행에서 담보권의 가치를 평가 보호하는 과정의 하나로 그러한 보고서를 꼼꼼히 검토하는 경우가 많다. 하지만 은행 융자가 없는 경우, 외곽 지역의 오래된 주택, 또는 상업용 부동산 등의 경우 특히 그러한 보고서의 내용을 당사자가 꼼꼼히 챙기지 않으면 낭패를 볼 수 있다.

특히 상업용 건물이나 부동산의 경계가 불분명한 시외의 부동산의 경우 본인의 부동산 사용 또는 소유에 영향을 주는 제3자의 권리가 있는 지도 살펴보아야 한다. 예를 들어 관련 부동산의 일부를 이웃 부동산 소유주에게 주차장으로 또는 태양광 발전 기구를 설치하는 용도 등으로 일정기간 또는 영원히 사용할 수 있는 권리를 부여한 경우도 있다.

또는 이웃이 이웃의 부동산을 사용하기 위하여 부동산의 일정 부분을 가로 질러 이용할 수 있는 권리를 가지고 있는 경우도 있다. 아예 부동산의 사용 목적에 제한을 주는 내용이 등기 되어 있는 경우도 있다.

위의 내용 뿐 아니라 그 외에도 해당 부동산의 가치에 영향을 미칠 수 있는 수 많은 제약 또는 제한의 내용이 해당 보고서에 명시 되어 있을 수가 있다. 그리고 그러한 내용을 파악하여 어떠한 방법으로 든 부동산의 가치에 영향을 미치는 조건이나 소유권관련 문제를 해결을 할 수 없을 경우 구입을 포기하여야 하는 결정을 내려야한다. 그리고 예외조항의 내용을 꼼꼼히 파악하는 작업은 구매자의 몫이다. 대부분 변호사 등 전문가의 조언이 필요한 경우이다.

거의 모든 분에게 주거지나 상업용의 구분없이 부동산은 자신들의 재산목록에서 가장 중요한 위치를 차지 한다. 소유권보험은 그 부동산의 소유권을 지켜주는 보험 상품이기에 부동산을 구입하는 모든 분들이 당연히 구입하여야 하는 보험이다. 단순히 구입 뿐 아니라 구입전에 그 내용도 꼼꼼히 살피시기를 권한다.

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<이상일 변호사>