계속해서 미국을 포함해 전 세계의 경제 시장이 불안하면서 투자에 대한 시장에 심리도 심상치 않아 보이고 있다. 여전히 많이 낮아지지 않는 인플레이션과 너무나 탄탄한 고용 노동시장을 바탕으로 연방준비 위원회에서는 여전히 금리를 점진적으로 올릴 수 있다고 말하고 있다.

주식 시장은 요동치고 부동산 시장은 높은 금리로 인해 거래가 얼어붙었다. 그래서 많은 전문 투자자들은 기존에 전통적인 투자 방식에서 좀 더 다양한 대체투자로 자산의 투자 포트폴리오를 재구성하고 있다. 이번 컬럼에서는 요즘에 각광받고 있는 DST(Delaware Statutory Trust) 대체 투자에 대해서 알아보겠다.

우리 한인 사회에서 보면 많은 1세대, 1.5세대에들은 많은 자산들이 부동산으로 구성 되어있는 것을 볼 수 있다. 이민을 와서 열심히 일하고 성실하게 생활하면서 이루어 낸 이민사회에 쾌거라 볼 수 있다. 하지만 이제는 부동산 소유자들에 연령대가 많이 높아 졌고 특히 이곳 캘리포니아에서의 부동산 관리를 하는 것은 정말 쉽지 않은 일이다. 각종 규제와 항시 바뀌는 여러가지 주법들이 부동산 소유주에게 많은 부담을 주는 것이 사실이다.

이러한 부담은 타 커뮤니티에 부동산 소유들에게도 마찬가지 이겠지만 그래서 그들은 예전부터 DST Delaware Statutory Trust)라는 부동산 대체 투자로 갈아타고 있다. DST (Delaware Statutory Trust)란 실질적인 부동산으로 여러 투자자들이 함께 투자를 할 수 있고 유일하게 1031 Exchange가 가능한 Trust이다. DST에 부동산 매물로는 Multi-Family Apartment, Storage, Medical Building, Shopping Mall, Distribution Center, Warehouse, Retail Complex등 많은 종류들이 있다. DST 부동산에 Owner는 Trust이며 투자자들은 Class A의 좋은 부동산 매물에 투자하는 것이다. 투자 기간은 평균 5년에서 7년 정도이며 매년 Rental Income(4% - 6% Net Income)이 나오며 Property의 Appreciation, 즉 부동산의 가치상승을 기대할 수도 있다.

DST부동산이 팔리면 그때 다시 개인 건물로 1031 Exchange를 해도 되고 다시 DST부동산으로 1031 Exchange를 해도 된다. 무엇보다도 DST에 장점은 1031 Exchange를 통해 Capital Gain Tax를 유예하고 계속된 1031 Exchange를 통해서 Step Up in Basis로 Capital Gain Tax를 Zero로 하는 상속을 할 수도 있다. 이렇게 되면 실직적으로 Capital Gain Tax는 전혀 내지 않는 것이 된다.

또 다른 큰 장점으로는 골치 아픈 건물관리와 세입자 관리에서 해방되고, 투자자 개별적으로 접할 수 없는 기관 투자 부동산에 대한 참여, DST 부동산에 다양한 종류와 지역의 다양성, 아주 간단한 Process (5-7 days close processing), 더 높은 Rental Income (4%- 6% Net ? No Property Tax, No Insurance Fee, No Maintenance Fee, etc.)과 Rental Income Tax에 대한 세금 베네핏 (Depreciation Deduction)도 많다.

이러한 장점들 때문에 지난 몇년간 DST를 통한 1031 Exchange의 거래는 엄청나게 늘어나고 있다. 특히 2022에 DST 1031 Exchange는 최고점을 찍었다. 지금이 1031 Exchange DST를 하기에 최고에 적기라는 이야기다. 또한 다른 매물로 1031를 하더라도 DST매물들을 혹시 Escrow가 깨질 경우를 대비해서 리스트에 올려 놓는 것이 좋다.

1031 Exchange를 하려던 몇개에 매물들이 전부 Escrow가 안됐다면 Capital Gain Tax를 내야만 하는 낭패를 봐야만 한다. 이때 바로 DST로 1031 Exchange를 하면 되는 것이다. 정말 좋은 방법인 대비책인 것이다. DST는 1031 Exchange를 통해서 투자할 수도 있지만 캐쉬로도 투자 가능하다. 요즘처럼 주식 시장이 요동 치는 상황과 인플레이션이 높은 상황에서 부동산 투자는 좋은 대처 수단이다. 투자는 정보력이다. 2023년에 좀더 좋은 정보를 가지고 투자를 한다면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다.

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<에릭 나 EMP 파이낸셜 공동대표>