주거용 임대 부동산 관련하여 건물주와 임차인의 권리와 의무에 관한 분쟁은 끊이지 않는 사안들입니다. 특히 주거용 임대 건물의 상태가 주거에 적합하지 않은 열악한 환경이라는 주장을 하는 임차인의 법정 시비는 끊임없이 제기되는 이슈입니다. 그러한 문제제기는 habitability(거주성)라는 용어로 표시되는 법조항에 따라 건물주가 건물의 상태를 사람이 살기에 적합한 정도로 유지하여야 하는 의무가 있다는 내용에 근거를 두고 있습니다.

그러한 거주성의 보장은 설사 계약서에 명시가 되어 있지 않아도 법에서 요구하는 건물주의 기본 책임입니다. 미국 거의 모든 주에서 이 거주성보장의 법률이 존재하지만 본 컬럼에서는 관련 캘리포니아 법률을 검토하여 보겠습니다.

캘리포니아법은 거주성에 대한 구체적인 내용을 자세히 명시하고 있습니다. 일단 임차인은 효과적인 배관, 난방 및 전기 시스템을 가질 권리가 있습니다. 또한 해충과 쓰레기가 없는 깨끗하고 위생적인 ??상태의 거주지에 대한 권리가 있습니다. 해충은 다양한 형태로 나타나지만 가장 흔한 침입자는 설치류(쥐), 바퀴벌레, 침대벌레(bed bug) 등입니다.

또한 지붕, 문 또는 창문 등의 방수나 내후성을 보장하여야 합니다. 특히 이러한 문제를 오랫동안 방치할 경우 곰팡이 등 임차인의 건강에 영향을 미치는 상황이 발생할 수도 있습니다. 그리고 건물의 바닥, 계단 및 난간 등을 건축법 조항에 따라 유지 보수를 하여야 합니다. 그러한 내용을 간과할 경우 임차인의 안전에 심각한 위험을 초래할 수 있습니다.

그리고 건물에서 새어 나오는 독성 물질 (납 페인트 위험, 석면 위험, 곰팡이 등)에 임차인들이 노출되지 않는다는 것을 보장하여야 합니다. 이러한 물질에 노출될 수 있는 가장 일반적인 방법은 납 페인트가 벗겨지고 분해되거나, 벽이 무너지거나, 집에 물이 범람하여 곰팡이가 만연하는 경우입니다.

위의 문제가 발생 또는 존재할 경우 임차인은 건물주에게 먼저 통보를 하여야 합니다. 법은 집주인이 위반을 해결해야 하는 정확한 시간을 지정하지는 않고 있습니다. 다만 통보를 받은 건물주는 문제를 “합리적인” 시간안에 해결하여야 한다고 법은 명시하고 있습니다. 예를 들어 합리적인 사람이라면 고장 난 배관이 매우 빨리 수리될 것이라고 예상하는 반면, 쓰레기통을 설치하는 것은 고장 난 배관수리 보다는 급하지 않을 수도 있을 것입니다.

하지만 임차인이 문제를 건물주에게 통보한 날짜로부터 30일 이내에 수리가 이루어지지 않은 경우 법정에서 수리가 이루어 지지 않은 이유의 정당성에 대한 증거 자료 제출의 책임이 전적으로 건물주에게 있습니다. 특히 위반의 사안이 세입자의 건강을 위협할 수 있는 사안의 경우 건물주의 수리 지체는 쉽게 해결할 수도 있는 문제를 아주 크게 키울 수도 있습니다.

임차인의 경우 위반사항에 대한 여러 대처 방법이 있습니다. 그 중에 하나가 “수리 및 공제”입니다. 즉, 임차인이 직접 수리하고 이러한 수리 비용을 최대 1개월치 임대료까지 공제하는 것입니다. 필요한 수리 비용이 한 달치의 집세보다 많이 든다면 임차인은 문제가 해결될 때까지 집세의 일부를 보류하는 것도 합법입니다.

건물의 상태를 법에서 요구하는 데로 유지하지 않았을 경우 임차인이 퇴거 소송을 당하였을 경우 소송의 방어 근거의 하나로 인정이 됩니다. 그리고 더 나아가서 임차인이 건물주를 상대로 위반내용을 근거로 한 손해배상의 민사소송을 제기할 수도 있습니다. 그리고 그러한 소송이 최근 수년간 계속 증가하고 있습니다.

특히 세입자의 건강에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 납 페인트, 곰팡이, 비위생적 조건, 부적절한 환기, 가스 또는 하수 누출, 해충 및 병을 일으키는 박테리아 침입 등을 주장하는 임차인의 손해배상 청구 민사소송의 경우 정식적인 피해를 포함하여 소송의 규모가 건물주 입장에서 쉽게 감당할 수 없는 경우도 많습니다. 그리고 대부분의 경우 건물 또는 사업체 보험에서도 손해배상을 책임지지 않습니다.

따라서 건물주의 경우 임차인의 거주성 관련 통보를 받았을 경우 가능한 가장 빠른 시간에 수리를 하여 주어야 합니다. 반대로 위의 내용을 위반한 조건에 거주하고 있는 임차인의 경우 건물주에게 위반 내용을 통보하여 법에서 보장하는 거주성 권리를 행사하여야 합니다.

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<이상일 변호사>