매년 2-3번씩 끊임없이 반복되는 필자담당의 소송 사건 중에 가족 친지 간의 부동산 관련 파트너쉽을 손꼽을 수 있다. 대부분의 내용은 다음과 같다. 믿고 의지하는 가족 또는 친구의 공동 부동산을 구입하자는 제안을 받아들여 고객이 많은 금전을 건네었다. 그런데 시간이 지나 확인을 하여 보니 부동산의 소유주에 본인 이름이 포함되어 있지 않다는 것이다. 그리고 물론 임대 수익도 공유하지 않는다는 것이다.

위와 유사한 내용의 상담은 한인들 뿐 아니라 거의 모든 인종 또는 국적에 상관없이 여러 손님들로부터 꾸준히 문의되고 있다. 많은 경우 어떠한 서면 계약서 또는 영수증도 없이 구두 약속만을 믿고 때로는 현찰로 투자금을 건넨 경우이다. 물론 워낙 믿는 관계이어서 그러한 증거 서류를 요구하는 것이 불편하여 조금 불안하였지만 진행을 하였다는 설명들이다.

이처럼 특히 친지 사이에서 구두만으로 계약이 이루어지는 경우가 많다. 구두 계약에 대한 일단 가주 법의 기본 원칙은 구두 계약도 법적인 효력이 있다는 것이다. 하지만 그 기본원칙에는 많은 예외가 있다. 가주법에서 명시하는 예외 즉 서면계약서가 있어야만 법적인 효력이 인정되는 많은 경우 중 자주 접하는 몇 가지 경우를 소개하여 보겠다.

그 중 하나는 부동산 소유권 이전에 관한 계약이다. 위의 예도 이 경우에 해당되는 상황이 많다. 그리고 부동산 매매 시 에이전트 또는 브로커와의 계약도 또한 이에 해당이 된다. 에이전트나 브로커가 리스팅을 받으면서 서면 계약을 요구하는 데에는 그러한 법적인 필요성이 존재하기 때문이다. 그리고 일년 내에 이행을 완료할 수 없는 계약도 서면이 요구된다. 예를 들어 1년 이상의 고용계약, 임대 계약 등은 애초부터 일년 내에 계약의 이행이 완료가 될 수 없으니 서면계약서가 필요한 경우이다.

하지만 서면 계약서가 요구되는 계약을 구두로 하였다 하여 모두 법적인 효력이 없는 것은 아니다. 그런 경우에도 또한 예외가 있다. 즉 위에 말한 예외에 대한 예외가 또한 존재하는 것이다. 그 예외의 예외 중 가장 흔한 경우는 해당 구두계약의 조건이 일부 또는 전부가 이미 이행된 경우이다.

예를 들어 부동산 소유권 이전에 대한 구두 계약을 토대로 매수자 쪽에서 구입 대금의 일부 또는 전부를 매도인에게 지불하였다 하자. 더 나아가 그 건물을 수리까지 하였을 경우 설사 원 계약이 오직 구두로만 되었다 하여도 법적으로 계약 내용대로의 집행이 가능하다.

그리고 구두로 한 계약서의 내용을 당사자들 간의 이메일이나 전화 문자 등으로 확인이 가능 한 경우도 많다. 특히 구체적인 내용이 글자로 확인이 가능한 방식으로 오고 갔을 경우 상황에 따라서는 당사자들이 구두계약이었다고 믿었던 약속이 법적으로는 실제 서면 계약이었다는 결론이 나는 경우도 있다. 즉 이멜이나 전화 문자 등의 내용이 서면 계약으로 인정이 될 수도 있다는 것이다.

하지만 대부분 구두계약서의 가장 큰 문제점은 그 계약 조건을 확인하기가 힘들다는 것이다. 당사자의 합의 내용을 정확하게 명시한 서류가 없는 상태에서 당사자들이 상반되는 주장을 하는 경우가 태반이기 때문이다. 예를 들어 한쪽은 부동산을 ＄1,000에 구입하기로 하였다 주장하고 상대방 쪽은 ＄2,000에 팔기로 하였다는 주장을 할 경우 법원에서 어느 쪽의 주장이 실제 사실인지 판단을 내리기가 막막한 것이다.

또 하나 구두 계약서와 서면 계약서의 법적 효력 차이점 중에 기억하여야 할 사항은 계약 위반 공소시효이다. 구두 계약서의 공소시효는 계약내용을 위반한 시점으로부터 2년이다. 그에 반해 서면 계약서의 경우 공소시효는 4년이다. 충분히 긴 시간으로 느껴지겠지만 시간은 의외로 빨리 간다. 당사자들끼리 원만히 해결을 하고자 논의하는 사이, 또는 상대방이 조금 기다려 달라는 부탁 때문 등등 여러 이유로 망설이는 사이에 공소시효가 훌쩍 지나가 더 이상 소송을 진행할 수도 없는 경우도 허다하다.

법에서는 수많은 원칙과 그 보다 훨씬 더 많은 예외가 존재한다. 따라서 어떠한 상황에서도 모든 가능성을 꼼꼼히 검토하여야 한다. 그러다 보면 어려워 보였던 사안에 대한 해결점을 찾는 경우도 많다.

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<이상일 변호사>