코로나19 사태에도 집값은 마구 올라가고 자택근무등으로 집에서 생활하는 시간이 많아지자 집수리나 개조나 추가주택 건축등을 하려는 사람들이 많아졌다. 그런데 집수리 공사를 건축업자나 라이센스가 없는 건축업자에게 맡겼다가 공사도 마치지 못하고 공사비만 날리는 사례가 늘어나고 있다고 한다. 집에 대한 수리와 공사라 빨리 끝내기를 원하는 집주인의 심리를 이용해서 제대로 된 절차나 계약서를 작성하지 않고 공사비 전액을 선불하기를 집요하게 요구하는 업자들도 있다.

이런 문제를 방지하기위해 제일 중요한 것은 자격증이 있는 공사업자를 고용하는 것이다. 자격증을 내어주는 정부단체에서 규제하고 단속하기때문에 문제가 있을때 고발을 할수가 있다. 자격증은 www.cslb.ca.gov에서 확인할수 있다. 자격증이 있는 공사업자는 법으로 공사에 대해 서면으로 자격증 번호와 본인의 회사나 명의가 있는 계약서를 제시해야 하고 집주인에게 그 계약서를 3일내에 취소할수 있는 기한을 주도록 되어있다.

공사업자는 공사비가 ＄1,000이상일때는 선불로 10%나 최대 ＄1,000만 요구할수 있다. 나머지 액수는 공사진척에 따라 정기적으로 지불하거나 집에 자재가 도착했을때 내는 것이 보통이며 계약서에 명시되어야 한다. 10%이상이나 ＄1,000이상을 선불로 요구하는 것은 불법이다.

그리고 공사에 대해서 최소한 3군데에서 공사비 견적서를 받는 것이 좋다. 터무니없이 공사비가 낮다면 의심을 해볼수 있고 재확인을 할수 있기 때문이다. 공사계약서에 원하는 모든 수리 사항이 있는지 확인하고 계약서를 다 이해한다음에 서명해야 한다.

공사가 끝나면 꼼꼼하게 살펴서 계약내용대로 본인이 원한것을 마쳤는지 확인하고 최종 잔금 지불을 한다.

자격증이 없는 업자가 공사를 한 경우 대금선불을 요구하고 제대로 공사를 하지 않고 소송을 한다고 협박을 하는 경우가 많다. 실제로 계약 위반이라고 소송을 하는 경우도 봐왔다. 캘리포니아에서는 자격증 없는 업자는 공사를 할수 없기 때문에 공사를 했다고 대금을 요구하는 소송을 할 수있는 자격이 없다. 오히려 자격증이 없는 업자가 공사선금을 받았다면 받은 선금을 다시 돌려줘야 한다.

그런데 몇몇 양심없는 업자들이 집주인에게 통보도 없이 미지불공사대금을 사유로 공사유치권 (Mechanic’s Lien)을 집에 거는 경우가 종종 있다. 보통 집을 팔려고 하거나 재융자신청을 할때 이 기록이 발견된다. 공사유치권은 공사업체가 노무나 재료의 제공으로 인한 재물의 수리나 완성에 대한 비용 지급을 확보하기 위한 권리를 주장하는 것이다. 캘리포니아 민법 조항 8400에 따르면 부동산을 개조나 개발하는데 노동, 자재, 장비나 기기를 제공한 사람은 누구나 유치권을 행사할수 있다.

보통 경우, 집을 수리하거나 개조하면서 공사한 건설업체나 하청업체에서 공사대금을 받지 못했을때 집주인에게 이 방법을 통해 주장하는 것이다..

집주인이 공사유치권이 집에 걸려있는 것을 모르는 경우가 많은데 그것은 공사유치권을 카운티 등기소에 집주인에게 통지도 없이 등록을 했기 때문이다.

부동산에 대한 제한이 가는 것이기 때문에 공사유치권을 거는 절차는 구체적으로 명시되어있다. 건설업체는 먼저 집주인과 금융기관에게 20일 예비 통지서(20-Day Preliminary Notice)를 보내야한다. 예비통지서를 보내지 않으면 건설업체는 유치권에 대한 모든 권리를 잃게 된다. 예외로 20일 예비통지서가 필요없는 경우는 건설업체가 집주인과 직접 계약했거나 단순 임금 노동자가 유치권을 주장할 경우이다.

20일 예비 통지서를 보낸후 건설업체는 공사유치권 통지서(Notice of Mechanic’s Lien)를 보내야한다. 이 통지서도 구체적이어야 하면 내용에 미지불된 잔액, 제공한 서비스, 고용주, 집주인, 공사한 곳 주소, 유치권 주장인의 주소가 포함되어야 한다. 그리고 이 공사유치권을 카인티 등기소에 등록을 해야 하는데 그 기한은 일이 끝나거나 집주인이 개조한 곳을 사용하거나 집주인이 개조한것을 받아들인지 90일안에 등록을 해야한다.

카운티에 공사유치권을 등록한후 90일안에 유치권자는 법정에 유치권을 실행하는 소송을 해야한다. 90일안에 소송을 하지 않으면 공사유치권은 무효화된다.

MOON & DORSETT, PC

문의: (213)380-1526

하지만 기한이 지나서 무효화된 공사유치권이라고 카운티에 등록한 기록이 남아있기 때문에 집을 팔거나 재융자를 받을때 나쁜기록으로 나와서 진행하는데 걸림돌이 된다.

이런 무효화된 공사유치권은 집주인이 카운티에 기록 말소신청을 해야 없어진다. 공사유치권기록을 없애려면 유치권을 등록한 쪽이 취소하는 서류를 접수하거나 집주인이 법정명령을 받아서 등록헤야한다.

무효한 공사유치권을 없애려면 제일 먼저 유치권을 신청한 건설업체나 하청업체에 기록을 자발적으로 없애라고 요구하는 편지를 보내는 것이다. 건설업체나 하청업체가 답변을 하지 않거나 더이상 운영을 하지않는 회사라면 법정에 공사유치권을 없애달라고 신청서를 접수해야한다.

신청서는 약식절차이며 공판을 보통 3개월안에 하게된다. 그리고 공사유치권을 없애는것과 함께 이 신청절차에 든 합리적인 변호사비용까지 법정에 명령해달라고 요구할수 있다. 공사유치권을 등록하는것이 구체적이고 절차가 중요시되는것같이 공사유치권 말소 신청도 절차가 구체적이고 중요하다. 약식 절차이기 때문에 법정에서 판사는 판결을 내리기전 요구하는 절차에 따라 상대방에게 서류를 송달했는지 요구하는 내용이 사실과 부합하는지 꼼꼼히 따진다.