간혹 상담을 하다보면 W2로 수입이 얼마로 받고 있다고 한참을 이야기 하다가 중간 즈음에 본인이 비지니스 오너라고 말하는 경우가 있다. W2를 회사에서 받게 되더라도 일하는 회사에서 25% 이상 지불을 갖고 있으면 은행에서는 자영업으로 간주를 한다.

자영업 고객은 W2 수입만으로 수입이 결정되는 것이 아니고 좀더 복잡한 검증 절차를 밟게 된다. 특히 한인 교민들은 상당수가 세탁소, 네일가게나 델리그로서리 등 소규모 자영업을 하고 있다.

최근 대학을 졸업하고 갓 직장을 얻은 자녀들과 같이 융자 받는 경우도 많이 있는데 소규모 자영업을 하시는 고객 분을 상당하다 보면 한가지 공통점이 있는 것이 본인의 정확한 수입을 몰라 주급으로 회계사가 책정한 금액만 수입이라고 생각한다.

심지어는 세금을 제하고 실 수령액(Net income)이 수입 인줄로 아는 고객도 있다. 이번 시간은 주택융자시 은행에서 자영업으로 간주되는 범위와 구비 서류, 자영업의 세금 보고 종류 그리고 은행에서 인정하는 수입 등을 자세히 알아보기로 하자.

1. 자영업자들의 세금보고 형태
자영 고객들이 우선으로 알아야 하는 것이 본인의 비지니스의 세금보고 형태이다. 자영업자들의 세금 보고 형태는 다양한데 그 종류가 첫째로 혼자나 부부가 소규모 자영업으로 개인 세금보고 속에 비지니스를 같이 보고하는 Schedule C가 있다.

가장 소규모의 자영업 세금보고라 할 수 있고 회사 세금보고는 따로 없고 사업체의 수입과 각종 지출 세금 보고를 개인 세금보고인 Form 1040에 속해있는 Schedule-C로 보고 하는 형태이다.

소규모 세탁소나 네일가게 혹은 부동산 에이전트나 보험 브로커 등도 Schedule C로 보통 세금보고를 하고 융자 시 개인 세금보고 2년치만 있으면 된다. 둘째, Partnership 또는 LLC 세금보고인데 이때 회사 세금보고 형태는 Form 1065으로 따로 보고를 하게 된다.

만약 지분이 25% 이상이 된다면 회사 세금보고 2년치 From 1065가 필요하고 Form 1065안에 Schedule K-1이라는 자료도 필요하다. K-1은 해당 고객의 지분이 몇%로 되어 있고 지분에 해당하는 수입이나 손실이 보고가 되어 있다.

만약 지분이 25% 미만이면 매년 발급하는 한 장 짜리K-1 2년치면 비지니스 보고로 충분하다. 은행은 이것으로 수입과 손실을 비교한다. 셋째 코퍼레이션인데 코퍼레이션은 두 종류가 있다.

그중 하나가 C-Corporation이다. 흔히 C-Corp이라고 말하고 회사 세금보고는 Form 1120로 세금보고를 한다. Form1120는 회사가 설립되고 설립일로부터 일년 뒤가 되면 1년치 세금보고를 통상적으로 하는 형태이다. 이것 또한 지분이 25% 이상이면 회사 세금 보고인Form 1120 2년치가 필요하다.

다른 하나는 S-corporation이 있는데 흔히 S-Corp이라고 하고 조금 규모가 있는 자영업 세금보고 형태이고 Form 1120S로 회사 세금보고가 된다. 세금보고는 항상 연말이 지나면 연초에 지난해의 세금보고를 해야 되며 Form 1120S에 매월 수령해간 수입과 아울러 연 수입과 손실이 보고가 된다.

특히 K-1에 고객이 S-Corp의 해당 지분과 그 지분의 수입이나 손실이 표시가 된다. K-1의 수입이나 손실은 개인 세금보고 Form 1040에도 표시가 된다. 물론 지분이 25%이상이면 회사보고인 Form 1120S가 2년치 필요로 하다. 이처럼 은행에서 자영업 기준을 지분이 25%를 기준으로 그 이상이면 비지니스 세금 보고 2년치를 준비 해야 한다.

2.또 다른 형태의 자영업
앞서 자영업자는 해당 사업체 소유권을 25% 이상 소유하고 있을 경우 은행은 자영업자로 간주를 한다고 했는데 또 다른 형태의 자영업자 분류들이 있다.

부동산 에이전트나 보험에이전트, 리무진 운전수 등 급여 형식이 일정치 않고 일한 만큼의 커미션(commission basis) 형식으로 결정되는 고객들은 사업체 소유권을 갖고 있지 않아도 Self-Employed로 간주가 된다.

간혹 고객들 중에 W2로 급여 형식으로 수입을 수령하지만 분기나 연말에 W2와 상관없이 받는 커미션등이 있다면 이것을 개인 세금 보고 안에 자영업의 수입처럼 보고 할 수 있고 융자 시 은행은 2년치 평균 수입을 보게 된다.

3. 자영업 고객의 수입의 종류
이 부분에서 많은 고객들이 자영업의 수입을 매주 급여로 받아가는 주급만으로 본인의 개인 수입 생각하는데 절대 그렇지 않다. 은행에서 자영업 고객의 2년치 세금 보고를 요구하는 것은 비지니스의 수입과 지출이 어떻게 보고 되고 있는지를 보게 된다.

자영업 고객의 수입은 우선 매주나 매월 받아 가는 급여를 W2로 보고 하는 수입과 그리고 여기서 비지니스 보고 형태에 따라 C-Corp일 경우 회사 세금보고 (Form 1120)에 나타나는 총 수입이나 손실이 수입이나 지출로 잡힌다.

그래서 W2로 일년 치 수입이 5만 달러인데 1년 회사 세금 보고 수입이 2만 달러면 고객의 수입은 7만 달러가 된다. 또 S-Corp은 K-1이라는 양식을 발행하는데 K-1에 나오는 수입이나 손실이 개인 세금보고에 그대로 표시된다. 그리고 모든 회사 세금보고에는 기타 수입이 있는데 그것은 감가상각비로 지출된 항목(Depreciation & Depletion)과 분할 상환 지출금(Amortization)등이다.

특히 건물이나 장비를 갖고 있는 고객일 경우 해마다 감가상각 보고를 하는데 많게는 몇 만 달러씩이 된다. 이것이 전부 수입으로 간주가 된다. 반면 고객 중에 회사로 비지니스 융자를 받았는데 이때 이자 부분을 1년 미만의 Mortgage, Notes 그리고 Bonds로 표시가 되면 이 부분은 지출로 간주를 한다.

하지만 이 부분이 만약 1년 이상의Mortgage, Notes 그리고 Bonds로 표시가 되면 지출로 간주를 하지 않는다. 이런 부분에 대해서는 전문가와 반드시 상의해서 본인 회사가 어떤 식으로 세금보고를 하고 있는지 미리 상의를 한뒤 회사 세금 보고를 하는 것이 바람직하다.

4. 자영업 수입의 연속성
은행에서 자영업 세금 보고를 검토하는 중요한 사항 중 하나가 회사 수입의 연속성이다. 2년치를 보는데 전년도 보다 인상이 되었다면 2년치 평균으로 수입이 간주가 되고 만약 지난해 보다 회사 세금보고가 내려 갔다면 내려간 수입으로 정해진다.

간혹 고객의 회사 수입이 작년에 비해 갑자기 올랐거나 갑자기 내렸을 경우에는 그 이유를 설명해야 될 수도 있다. 그리고 회사 세금보고를 한 뒤로 융자 신청이 6개월 이상이 지났다면 은행은 현재 수입과 지출을 산출 할 수 있는 P&L (Profit & Loss)자료를 요청한다. 이것은 회사 회계사가 준비를 해줄 수가 있다.

이처럼 자영업자들은 본인의 정확한 수입을 충분히 이해하기가 쉽지가 않다. 혹시 자영업을 하며 주택구입을 희망한다면 반드시 전문가와 상담하여 본인의 정확한 수입이 얼마고 얼마까지 융자를 얻을 수 있는지 확인이 필요하다.

물론 작년 한 해의 세금 보고를 어떻게 하는가에 따라 융자를 십만불 더 받을 수도 있고 그렇지 못할 수 도 있으니 꼭 지혜롭게 따져보길 바란다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>