넓은 부지가 있는 단독 주택에서 차고를 주택공간으로 개조하거나 뒷뜰에 게스트하우스같이 새로운 주택공간을 건축하려면 허가를 얻기가 힘들고 새로운 주택건물을 짓거나 임대하는데 법으로 제한되어서 거의 불가능한 적이 있었다. 특히 주택용도나 부지 범위등을 따지며 많은 시나 카운티에서 추가 주택 건물을 짓는것을 막아오고 있었다. 계속 오르는 렌트비와 부족한 주거지를 보충하기 위해 캘리포니아주에서 2020년부터 부동산 소요주가 부동산의 공간을 이용해 추가 주택을 짓는 것을 더 쉽게 완하한 법안을 통과했다.

추가 주택 (Accessory Dwelling Unit “ADU”)과 더 규모가 작은 주니어 추가 주택 (junior Accessory Dwelling Unit “JADU”)가 이것이다. ADU는 단독 거주 공간으로 기존의 단독 주택이나 계획중인 단독 주택과 같은 부지에 추가로 건설하는 것을 말한다. ADU는 새롭게 건축한 건물, 차고 개조 건물, 기존 주택에 추가건축하거나 유지하는 주택 건물을 개조한것이 다 포함된다. JADU는 ADU보다 규모가 더 적고 단독주택 안에 포함된 추가 건물이다.

ADU와 JADU는 하나씩 단독주택과 같은 한 부지에 건축할수 있다. 총 2개의 추가주택을 한 부지에 건축할수 있는 것이다. 예로 단독 주택 부지에 따로 떨어진 ADU하나와 차고를 JADU 주택공간으로 부설할수 있는 것이다. 다주택 건물일 경우 같은 부지에 따로 떨어진 ADU를 두개까지 건축할수 있다. 그리고 주거공간으로 사용하지 않는 기존 건물도 ADU로 개조할수 있다.

또 완화된 법에 건축허가증 검토 기간을 기존의 120일에서 60일로 줄여서 더 빨리 건축을 시작할수 있게 되어있다. 또 다른 장애중 하나인 지역법안으로 시나 카운티에서 제한하던 최소크기와 최대크기에 대해 제한해서 최대크기는 1 베드룸은 850 SQ. FT미만이 될수 없으며 1 베드룸 이상일 경우 1000미만이 될수 없도록 규정했다. 따로 떨어진 ADU의 최대 크기는 1200 SQ. FT로 늘어났다. 그리고 기존 주택에 포함된 공간일 경우 기존 주택 크기의 50%로 크기가 제한되어 있다. 수도, 전기, 가스, 하수도등은 기존 주택에 이을수 있고 따로 개설할수도 있다.

추가적으로 시나 카운티에서 ADU건축을 막기위해 적용하던 부지 범위, 최소부지 규모이나 조건부 토지 용도 (Zoning) 부적합 수정요구등을 하지 못하게 법으로 규정했다. 전에 하던대로 시나 카운티등에서 ADU건축을 막던 방법을 다 막아버린것이다. 그리고 HOA 단지에서 ADU를 단독 주택 부지에 건축하는 것을 막거나 비합리적으로 제한하는 것을 금지한다. 단독 주택 거주지역 용도로 정해저 있어도 ADU를 건축하고 임대하는데 제한이 없고 투자용 부동산이나 임대용 부동산에도 ADU를 건축하도록 허용한다. 전에는 부동산 소유자가 실제로 거주해야 ADU를 건축할수 있었다.

기존법에서 규정한 주차공간 제공조건이 완화되어서 만일 부동산이 공공교통기관에서 0.5마일 안에 있으면 따로 주차공간을 만들지 않아도 된다. ADU만 건축하도록 허용하는 것이다.

최근 논쟁이 되는 2022년 1월1일부터 실행되는 SB9은 부동산 소유주가 단독 주택 부지를 2 부지로 나눌수 있게 허용해서 다른 부지에 두번째 주택을 건축하거나 각 부지에 복층 건물 (Duplex)를 건축할수 있게 허용하는 것이다. 현재 단독주택으로 제한 되어 있는 부지에 4개의 주택건물을 놓을수 있는 것이다. 부동산 소유주가 이 방법을 선택하는 경우 2개로 나눈 부지는 각각 최소한 1200 SQ.FT. 규모여야 한다. 그리고 부동산 소유주는 건축한 주택중 한곳이 부지를 나눈 후 3년간 본인의 거주지라는 자술서를 제출해야한다.

논쟁이 되는 이유는 시나 카운티에서 단독주택지역으로 규정한 것이 더이상 유효하지 않게 되어서 많은 부동산 소유주가 부동산 가치가 떨어질 가능성에 대해서 우려를 표명하고 있다.

이제 추기주택공간을 건축하는데 더 간결하고 완화된 ADU법을 활용해서 새로운 주택공간이 생기고 임대될수 있도록 하는 것이 캘리포니아 주의 목적인다. ADU와 JADU에 많은 주택소유주가 끌리는데 그 이유는 이미 소유한 부지를 활용해서 부지에 대해서는 무료인 것이고, 건물을 짓는데 융자받기가 비교적 쉽고 저렴하며, 임대를 하는 경우 현금 운용이 바로 되고 추가 수입이 되며, 보통 부동산의 가치가 올라가기 때문이다.

문의: (213)380-1526

<데이나 문 민사소송 전문변호사>