신규 주택이나 새 콘도 분양 구입자들이 계약금을 떼이고 않고 계약 취소를 할 수 있느냐는 질문이 많다. 계약금을 반환 받을 수 있는 경우는 개발업자가 ‘분홍 분할 보고서’를 받은 경우로 언제든지 계약을 취소할 수 있으며, 계약금은 즉시로 반환된다. 그러나 ‘노랑’ 또는 ‘흰색’ 분할 보고서는 구속력이 있는 계약이다. 계약 취소 때는 구입 가격의 3%를 위약금으로 지불해야 된다. 그러나 10동 이상의 콘도 개발 시에는 3% 이상의 계약금을 받을 수 있지만 마지막 동이 판매된 후 60일 이내에 개발업자의 실제 손실과 계약금 3% 와의 차액 가운데서 높은 액수를 90일 이내에 구입자한테 환불해 주어야 한다.

개발업자가 제공하는 표준 시설이 아니라 ‘추가’(extra) 또는 ‘다른 시설 요구’(option)를 누구와 계약했느냐에 따라서 위약금에 차이가 있다. 개발업자는 다른 구입자한테 추가 시설을 판매할 수 없기 때문에 이 비용을 받아야 된다. 그러나 분할법에서는 개발업자와 관계된 제3의 시공업자와 계약했다면 위약금 3% 안에 추가 비용 전체가 포함된다. 단, 개발업자와 관련이 없는 독립된 시공업자인 경우에는 추가 비용 손실을 지불해야 된다. 물론 환불금에서 신용 보고 조회, 감정 등 기타 비용을 공제한다고 계약했다면 이러한 비용을 공제 한 후 환불한다. 물론 흥정이 가능하다. 새 분양 주택이나 콘도 판매는 ‘분할 법’에 적용됨으로 기존 주택 구입과 계약 취소와는 차이가 있다.

▲분할법 목적: 구입자나 세입자가 구입 또는 임대를 결정하는 데 도움을 주고, 개발업자로부터 사기, 거짓 설명, 허위 광고로 피해를 당하지 않고, 구입 이전에 어떤 부동산을 구입 한다는 것을 알 수 있게 하자는 목적이다. 개발업자는 완공 이전에 ‘예약’ 또는 ‘계약’을 할 수 있지만 완공이 된 후 ‘최종 분할 보고서’가 발급되어야 에스크로 종결과 함께 소유권이 이전된다.

분할 보고서는 구입자 보호를 위해서 토지를 5개 이상으로 분할, 콘도는 4동 이하도 요구하며 기존 건축물을 주거용으로 전환하는 것도 요구한다.

분할 보고서 내용에는 설계, 디자인, 도로, 진입로, 배수, 하수, 자연 환경, 융자, 판매, 임대, 사용 제한, 규제, 개발용도, 단독 주택, 콘도, 아파트 등 시설, 계약서, 계약금 관리와 지불, 공공시설, 공동 관리 지역, 시설물, 관리 비용, 환경, 토질 분석, 공사와 계약금 보증 채권 (bond), 소유권 형태, 건축물 보증, 예산, 저당, 광고, 매립지 유무 같은 수많은 사항에 대한 보고서다. 단, 땅을 4필지 이하 분할은 지방 정부와 토지 분할 지도법, 일반법에 적용된다. 상가나 산업체는 분할 보고서 법에 적용되지 않는다.

분할 보고서는 3 종류로, 흰색/최종 분할 보고서, 분홍 보고서/예비 분할 보고서와 노랑 보고서가 있다.

▲분홍 분할 보고서/예비 보고서(preliminary subdivision public report): 분홍색 종이에 기재되었다고 해서 ‘분홍 분할 보고서’라 한다. 일반적으로 ‘예비 분할 도면’이 허락된 후에 광고, 예약, 예약금 유치를 할 수 있는 ‘분홍 보고서’를 신청한다. 예약금은 중립적인 에스크로에 예약금을 예취해야 된다.

▲노랑 보고서/조건부(conditional report): 부동산국에서 최종 분할 보고서에서 필요한 대부분의 특정 조건과 서류, 공공시설이 충족되어야 발급한다. 최종 분할 보고서 발급 이전에 계약을 할 수 있지만 최종 분할 보고서 발급이 되어야 에스크로를 종결할 수 있다. 유효기간은 6 개월이며 연장이 가능하다. 20동 이상의 콘도 개발시 30 개월 유효기간이다.

▲흰색/최종 분할 보고서(final public report): 개발업자가 판촉 활동을 할 수 있고, 계약금 수령, 에스크로를 종결을 할 수 있다. 그리고 이때 각 동에 대한 저당 설정이 해제되어서 구입자가 담보설정이 안된 부동산을 구입 할 수 있다. 유효기간은 5 년이며 5 년 연장이 가능하다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>