많은 분들이 주거용 콘도미니엄의 경우 CC&R이라 하여 단지내 콘도미니엄 소유와 관리등에 대한 의무와 권리를 명시한 서류가 존재 한다는 것은 잘 알고 계시는 것 같다. 물론 대부분은 수십쪽에 달하는 그러한 서류의 내용까지는 잘 모르신다. 그리고 잘 몰라도 별 탈이 없는 경우가 또한 대부분이다. 그런데 상업용 건물도 그러한 CC&R이나 그외 건물 소유, 사용 또는 관리에 대한 의무와 권리를 명시한 서류가 존재하는 경우가 많다는 것은 잘 모르시는것 같다.

크고 작은 상가나 상업용 건물내에 가게 별로 또는 대지가 세분화 되어 여러명의 소유주가 콘도미니엄의 형태로 각자의 가게나 사무실을 소유하고 계시는 경우도 많다. 그리고 그러한 상업용 공동 개발 건물이 늘어 나고 있는 추세이다. 임대료가 사업체의 많은 부분을 차지하고 부동산이 좋은 투자의 수단으로 알려진 상황에서 쇼핑 센터 또는 건물에서 일부 사무실 또는 가게를 본인의 이름으로 소유 한다는 것은 큰 매력이 아닐 수 없다.

물론 거주 콘도의 경우에도 소속 콘도 건물의 사용 관리에 대한 내용을 명시한 CC&R과 어소시에이션의 정관을 숙지하고 어소시에이션의 회의에 적극 참여하는 것이 중요하나 상업용 콘도의 경우에는 그 중요성이 훨씬 크다고 하겠다. 거주 콘도와는 달리 상업용 콘도의 경우에는 콘도 사용에 관한 내용, 주차권리 등을 포함하여 각 사업체의 운영에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 많은 조항들이 미쳐 내용을 제대로 파악하지 못한 콘도 주인의 발목을 잡을 수 있다. 그러한 정관이나 CC&R을 꼼꼼히 살펴야 할 중요성을 일깨워 주는 사례를 검토하여 보겠다.

어느 손님이 잡화점과 마켙을 운영할 계획으로 큰 샤핑 센터의 일부 가게를 매수 하셨단다. 원래 큰 마켙이 엥커 테넌트로 시공을 한 샤핑센터 였는데 3-4번의 수정을 거친 작은 글씨의 CC&R이 모두 합쳐 일백 페이지가 넘어서 자세히 읽어보지 않으셨단다. 문제는 내부 공사를 전부 마치고 물건을 채운 후에 발생하였다.

건물 관리자에게 가게 취급 품목을 설명하는 과정에서 그 가게에서는 마켙을 할 수 없다는 내용이 CC&R에 명시 되어 있다는 것을 알게 되셨다. 백여 페이지가 넘는 서류에 파묻혀서 도저히 생각도 못한 내용이어서 난감하셨다. 다행히 어소시에이션의 다른 멤버들을 설득하여 CC&R을 수정하였고 수정하는 과정에서 손님이 취급할 수 있는 물품에 대한 일부의 제한이 있었으나 그 외 대부분 제품의 취급을 허락하는 내용으로 나름데로 원만한 해결을 하셨다. 하지만 만약 다른 멤버들이 끝까지 반대하였다면 커다란 손해를 볼 수도 있는 상황 이셨다.

또한 다른 분의 경우는 주차에 관한 CC&R의 내용 때문에 곤란을 겪으셨다. 구입한 사업체 관련 이미 십 수년이 지난 CC&R에 본인 가게의 손님이나 종업원이 주차하는 공간은 오직 정해진 주차공간만으로 한정이 되는 조항이 포함되어 있었다. 반면 근접한 다른 가게의 경우에는 손님이나 종업원이 그 가게의 지정 주차공간을 포함 상가내 모든 주차공간에 무제한으로 주차가 가능 하다는 내용이 명시되어 있었다. 물론 CC&R이 작성될 당시 해당 가게의 주인이 상가 개발을 주도한 상황에서 벌어진 일이었다.

손님의 사업체는 사업체의 성격상 일정 시간에만 한꺼번에 많은 손님이 몰리는 영업장소 였는데 그 시간에 맞추어 주차요원까지 고용하여 CC&R의 위반여부를 일일이 점검하고 시비를 거는 근접가게의 주인의 처사에 도저히 제대로 영업을 하기가 어려운 지경까지 이르셨다는 것이었다. CC&R의 내용에 대한 공평성과 부당성을 따지는 것은 이미 쉽지 않은 상황이었다. 이 또한 CC&R을 미리 꼼꼼히 점검하였다면 손해를 피할 수도 있었을 것이다.

특히 상업용 콘도의 경우 CC&R의 내용이 모든 콘도에 일정하게 그리고 공평하게 적용이 되도록 쓰여있을 거라 미리 단정짓는 것은 위험할 수 있다. 위의 경우와 같이 시공사는 CC&R작성시 가장 큰 권리를 가지고 있던 사업체들에게 유리한 내용을 삽입한 경우가 많다. 모든 부동산 구입의 경우에 해당되겠으나 여러 소유주가 공동의 공간을 사용하는 콘도의 경우에도 CC&R을 포함한 모든 관련 서류를 꼼꼼히 살펴보아야 생각지 않은 불이익을 피할 수 있다.

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<이상일 변호사>