여러 소송건을 하다보면 정말 답답하고 딱한 경우들을 많이 접하게 된다. 이미 10여년 전에 매도한 사업체 관련 소송장을 가지고 온 손님이 계셨다. 너무 오래전에 매도하여 누구에게 팔았는지 조차도 기억할수 없는 상황이었다. 이유인즉 현재 사업체를 운영 중인 세입자가 임대료를 납부하지 않았다는 이유로 현재의 건물주가 십 수 만불의 소송을 현재 사업주 뿐 아니라 예전의 사업주들을 상대로 제기한 소송건 이었다.

그 사이에 건물주도 한번 바뀌었고 나중에 알게된 사실이지만 본인에게서 사업체를 매입한 분 또한 수년 전에 이미 사업체를 현 소유주에게 매도를 하여 그야말로 현재 건물주나 현재 사업체 주인은 당사자가 본적도 만난적도 없는 어처구니 없는 상황이었다.

사업체 매도시 에스크로가 종결되고 임대 양도 계약서에 서명함으로써 그 사업체 관련 본인의 책임이 종결되었다고 생각하신다. 하지만 많은 임대계약서 또는 양도계약서에는 사업체의 매도인도 원래 서명한 임대계약서에 대한 책임이 여전히 남아 있다는 조항이 명시되어 있다. 그 경우 사업체를 인수한 새 주인이 임대계약서의 조항을 위반하였을 경우 일종의 보증인 처럼 전 사업체 소유주도 그 위반에 대한 연대보상의 의무가 있다.

위의 경우 10년 전의 사업체 주인과 4년전의 사업체 주인 모두가 소송장에 피 고소인으로 명기되어 있었다. 그리고 이러한 생각지도 않은 사건은 종종 발생한다. 따라서 사업체 매도 후의 임대계약서 관련 책임을 삭제 시키거나 또는 최소화할 몇가지 다음과 같은 방안을 시도 하여 볼일이다.

한가지 방안은 건물주에게 매도인의 책임이 계속 유지 된다는 조항의 삭제를 정중히 부탁 해 보는 것이다. 적지 않은 건물주가 그러한 조건을 수용한다. 그러한 경우 매도인은 임대계약서를 새 사업주에게 양도하는 것으로 본 임대계약서에 관한 모든 책임에서 벗어날 수가 있다.

다른 방안은 건물주와 사업체를 인수하는 새 주인사이에 기존 임대 계약서의 양도가 아닌 당사자들 사이 새로운 임대계약서 작성을 종용해 보는 것이다. 건물주와 새 주인은 기존 계약서의 잔여 임대 기간의 연장이나 임대료의 상승 효과등을 기대해 새로운 임대계약서를 작성하는 것에 흔쾌히 동의를 하는 경우를 많이 보았다.

위의 방법이 통하지 않는다면 매도인이 책임지어야하는 기간을 일정기간으로 제한 시키는 조항의 삽입이라도 부탁해 보는 것이다. 즉 매도인의 책임 기간을 2년 또는 3년으로 제한을 시킨다면 최소한 위의 경우 처럼10년 후 솟장을 받는 경우는 피할 수 있을 것이다. 물론 매도인이 피해를 볼 확률도 현저히 감소할 것이다.

상기의 어떠한 방법도 통하지 않는 다면 본인의 사업체를 매입하는 새 주인의 선택에 신중하라고 권하고 싶다. 경험있는 건물주가 임대 계약시 임대인의 사업 경험, 신용상태, 그리고 재정상황을 철저히 파악하듯 사업체 매매 시에도 매입자의 경험, 능력 그리고 재정 상태를 철저히 파악하는 것이 중요하다. 일단은 가장 높은 매입가격을 제시하는 분과 매매를 성사 시키고 싶은 것이 당연한 마음의 끌림이겠으나 그 분이 사업에 대한 경험이나 능력이 없다면 재고해 보아야 할 것이다.

또한 본인의 사업체를 인수하는 분이 성공적으로 사업체를 계속 유지 할 수 있도록 최선을 다해 본인이 알고 있는 모든 정보와 사업운영 비결을 진심으로 그리고 부지런히 매입자에게 알려주는 것은 단지 매입자를 위하는 것만이 아니고 본인을 보호하는 일이라는 것도 인지를 하셔야 할 것이다. 즉 매도자의 책임이 계속 남아있을 경우 새 사업주가 운영에 어려움을 겪어 임대료를 미납할 경우 매도인에게도 법적 책임이 넘어올수 있으니 새 사업주의 성공적인 사업운영은 또한 매도인에게도 도움이 되는 일이다.

위의 소송건의 경우 처럼 건물주는 이미 사업에 실패한 현 세입자 보다는 재정적으로 여유가 있는 이전 주인 두명을 소송의 주 대상으로 이미 목표를 세우고 주력하는 상황이었다. 참으로 딱하고 난감한 상황이었다.

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<이상일 변호사>