주택 구입 이전에 주택의 일부라도 무허가 시설이 있을 때는 구입자가 피해를 당하게 된다. 과거 주인이 무허가로 시설해 사용했더라도 과거 판매자 불법에 대해 새 구입자한테 면죄부가 발급되지 않는다. 정부가 무허가 전기 시설, 차고 변경, 상판, 창문, 수영장, 쪽방, 방 증축, 잡초 제거, 나무 전지에 대한 시정 명령 통고를 받으면 즉시 해결해야 된다.

무허가 건물 구입에 따른 법 위반에 대해 벌금 이외에도 세입자 이사비 지불, 세입자로부터 임대료 지불 거부, 퇴거 거부, 세입자 변호사 비용 지불, 시청의 임대료 관리와 수리, 복구 공사 방해와 피해 청구, 기존 건축 허가 취소, 부동산 사용권 취소, 세금 혜택 취소, 화재 시 보상 제한과 건물주 과실로 피해 보상, 철거, 정부에 의한 강제 융자, 기존 융자 취소, 정부에 의한 강제 판매와 같은 규제나 피해를 볼 수 있으며 심한 경우 실형을 살 수도 있다.

■사례1 주택의 무허가 시설 벌금 418만5,000달러: 최근 무허가 주택을 구입한 사람한테 벌금 418만5,000달러 지불 판결을 받은 사건이 있다. L 씨가 2002 년에 Malibu 해변의 주택을 구입했다. 전 주인이 1982 년에 주택 건축 허가 조건으로 일반인이 해안에 쉽게 접근 할 수 있도록 5피트 폭 통로 지역권(easement)을 ‘해안 관리 위원회’(Coastal Commission)에 제공했다. 자기 땅 일부를 일반 대중들이 사용하라고 제공한 후, 이 면적에는 어떠한 건축도 할 수 없다. 그러나 자기 혼자 사용 목적으로 여기에 상판(deck)과 계단을 만들고 다른 사람이 사용 못하도록 출입문까지 시설했다. 해안 관리위원회에서 이러한 시설에 대한 건축 허가를 발급하지 않았다.

L 씨가 2002년에 이 집을 구입했다. 해안 관리자가 1993 년에 집 소유주한테 통로 문을 철거하든가 또는 문에 대한 건축 허가를 받으라고 통고했다. 위원회는 2007년에도 이 구조물은 불법이므로 철거하라는 편지를 보냈다. 소유주는 여러 사유로서 위원회의 요구를 수락하지 않았다. 위원회는 2014년에, 무허가 건축물을 철거하지 않으면 법률 위반으로 하루 벌금 액수 1만1,250달러를 부과한다는 통고를 했다.

위원회는 행정 명령 심리 이전에, 소유주한테 통고 한 날로부터 744 일이 경과 된 벌금 액수가 837만달러가 된다는 통고를 했다.

소유주는 과다한 벌금을 부과 한 것은 법에 위배 된다면서 법원에 신청했다. 과거 주인이 무허가로 건축한 주택을 구입한 사람이므로 현 소유주한테 벌금을 부과한 것은 잘못이며, 해안가 건축물들이 허가를 받지 않고서 건축 된 것이 많은데도 유독 자기 집에만 시정 명령을 한 것은 잘못이라고 주장했다.

고등법원은 해안 관리 위원회에서 부과한 벌금은 충분한 증거에 의한 결정이므로 합당하다고 판결했다. 만약에 위원회에서 위법을 발견하기 이전에 집을 판매했더라면 이러한 벌금 문제가 없었을 것이다. 위원회에서 소유주한테 합당한 통고를 준 이상 정확한 벌금 액수를 통고할 의무가 없다. 통고 자체는 집 주인이 법률 위반을 했으며 하루에 벌금이 1만1,250 달러를 부과한다는 것을 통고했다. 위원회는 직원이 추천한 벌금 액수는 95만달러이지만 벌금이 837만달러까지 될 수 있다는 것을 통고했다. 처음 위반 통고를 시정하지 않았기 때문에 최저 벌금을 부과할 수도 없다. 그러므로 합당한 절차를 진행했다. 이것은 형사 벌금과 비슷한 것이다. 소유주는 헌법에 위반 된다는 증거를 제시하지 못했다. 소유주가 고의적으로 9년 이상을 불법 시설물을 사용하고 있었다.

■사례2 무허가 별채: 변호사가 무허가 별채가 있는 단독 주택을 구입해서 임대를 주었다. 시청에 임대 주택 등록이 없었다. 월 임대료 1,475달러를 2006 년에 1,685달러로 인상을 요구하자 세입자는 시청에 고발했다. 시청은 불법 건물이며 주거용 목적 허락이 없다는 딱지를 주었다. 법원은 임대 자체가 불법이고 임대료 규제 대상이다. 임대료 반환과 변호사 비용 지불을 판결했다.

문의 (310) 307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>