코로나 19 사태로 경제적 어려움을 받는 주거지 임대자를 보호하기 위해서 캘리포니아주는 주전체에 적용하는 AB832퇴거보호법안들을 통과시켰다. 이 법안은 기존의 퇴거보호법안인 AB3088과 SB91을 9월30일까지 연장하는 것과 함께 주내용은 렌트비 체납이나 아무이유없이 세입자를 퇴거하려는 것을 금지하고, 체납된 렌트비에 대해 2021년 11월1일부터 소액재판을 통해 민사소송을 할수 있도록 하고, 2020년3월4일에서 2021년9월30일사이에 렌트비체납으로 발생한 퇴거소송의 기록을 비공개화하고, 아무사유없이 나가라는 통지를 금지하고 있다. 퇴거를 시키려면 정당한 사유만 허용하는데 정당한 사유의 예로는 리스계약서 위반, 불법행위, 정부기관에서 나온 안전 명령등이며 건물주는 1달치의 렌트비를 이사비용으로 제공해야 한다.

렌트비 체납시 건물주는 15일 렌트비 요구 통지서를 보내야하며 세입자가 코로나-19로 인한 경제적 어려움 진정서와 25%의 렌트비를 내면 건물주는 렌트비체납을 사유로 한 퇴거소송을 시작할 수 없다.

AB832법안은 또 비상 렌트비 보조 프로그램을 강화해서 자격이 되는 세입자에게 2020년4월1일이후에 발생한 체납된 렌트비의 100%를 보조해주고 앞으로 있는 18개월까지의 렌트비도 보조해준다. 이 프로그램은 건물주와 세입자가 둘다 신청할수 있으며 동시에 신청해서 중복되는 경우 프로그램에서 알아낼수 있도록 시스템화되어있다. 세입자가 자격이 되려면 실업수당을 받거나 코로나-19로 인해 직/간접적으로 수입이 줄거나 경제적인 어려움이 있고, 공과금이 밀렸거나 렌트비체납통지나 퇴거통지, 노숙자가 될수 있는 위험이 있거나 위험하거나 유해한 환경에 노출될수 있다는 주거 불안정성을 입증할수 있어야 하고, 지역 평균수입의 80%미만의 가정수입이 있어야 한다.

세입자가 이미 이사나갔어도 체납된 렌트비에 대해 건물주가 신청할수 있다. 그리고 이민신분에 대해서는 제한이 없다. 신청하는 사이트는 https://housing.ca.gov/covid_rr/index.html

거주지역에 따라 신청서를 받는 곳이 다른데 웹사이트에 거주주소를 토대로 직접 연결해준다.

2021년 10월1일과 2022년 3월31일 사이에 렌트비체납을 사유로 퇴거소송을 하는 경우 코로나-19로 경제적 어려움이 있는 경우 소환장을 법정에서 발급하지 않는다. 건물주는 렌트보조를 신청했고 거부당했다는 증거를 법정에 제출해야 한다. 하지만 이것은 2021년10월1일이후에 새롭게 만든 리스에는 적용되지 않는다.

2021년 10월1일부터 만일 세입자가 인가된 렌트비 보조 신청서가 있는데 렌트비 체납을 사유로 퇴거소송이 들어간 경우, 세입자는 법원에 렌트비보조금이 나올때까지 퇴거소송을 중단시켜달라고 신청할수 있다.

LA 카운티의 경우 주법과 함께 조금더 강화된 세입자 보호법을 적용해서 렌트비체납은 물론, 코로나-19의 문제로 건물주가 주거지에 들어오는 것을 거부하거나, 소란행위, 허가하지 않은 세입자나 애완동물등의 사유로 퇴거소송하는 것을 금지했다.

건물주가 본인이나 가족이 거주지로 사용하겠다고 나가라고 하는 사유를 허용하는데 매우 제한되어서 36개월간 주거지로 사용해야하고, 세입자는 렌트비를 다 지불한 상태여야 하며 코로나-19의 영향을 받지 않은 상태여야 하고, 이사들어오는 건물주나 가족이 세입자와 비슷한 입장에 있어야 한다. 그 의미는 세입자가 62세이상이고, 장애가 있거나, 위독한 병에 걸렸거나 저소득층이면 이사들어오는 당사자도 세입자와 같은 상황에 처한 상태여야 한다. 최소한 60일 통지서를 보내야하며 이사비용을 내줘야 한다.

이 문제를 다루기 위해 주지사는 행정명령을 내려서 지방자치정부가 상업건물 퇴거소송 유예를 2021년 6월30일까지 연장할수있는 명령을 내릴수 있도록 혀용했다. 이 행정명령은 지방자치정부에서 코로나 19영향으로 렌트비를 체납한 상황에서 상업건물 퇴거소송하는 것을 제한하도록 허용하고 있다.

이에 따라 로스엔젤레스 카운티에서는 상업건물 임대자를 보호하는 최거소송 유예법을 체택했다. 이 유에법이 적용되는 기간에는 로스엔젤레스 카운티에 있는 상업건물 임대자는 코로나19로 인한 경제적 어려움으로 렌트비를 못내는 경우 퇴거를 당하지 않을수 있다.

MOON & DORSETT, PC

문의: (213)380-1526

<데이나 문 민사소송 전문변호사>