펜대믹 기간중 임대료를 지불 못하는 많은 임대인 관련 법령은 주거용 또는 상업용 건물에 상관이 없이 뜨거운 이슈이었다. 그리고 연방 정부와 각 지방 정부는 나름데로 이러한 상황에 필요하다고 인정되는 퇴거 소송 금지 법령 (Moratorium)을 발표하였다. 그리고 현재 대부분의 퇴거 소송은 정지가 된 상태로 보면 되겠다. 물론 그 와중에도 일부 퇴거 소송이 진행이 되었으나 모두 특별한 예외에 속하는 사건들이었다.

그런데 연방이나 주, 카운티 또는 각 시의 법령에서 명시한 소송 금지 기간의 대부분이 6월 30일을 시점으로 종료가 된다. 물론 그 시점을 다시 연장 시켜야 된다는 목소리도 가끔 들리지만 모든 경제활동이 다시 제개되고 있는 상황에서 제 연장의 타당성을 설명하기는 쉽지 않아 보인다. 따라서 결국 6월 30일을 기준으로 일단은 퇴거 소송 금지는 해제 될 것으로 보인다.

그리고 일부에서는 6월 30일 이후 퇴거소송의 수나미가 밀려 올 것이라 예상한다. 하지만 필자를 비롯한 많은 법조계에서는 아직도 확실히 정의가 내리지 않은 애매한 법령들의 조항 때문에 퇴거 소송에 신중을 기하고 있다. 워낙 급한 상황에서 짧은 시간에 만들어진 법령들이라 정확한 시행 지침이나 선례가 부족하고 그 당시 많은 건물주나 임대인들이 법에서 요구하는 통지서를 주고 받지 않은 상태에서 특히 주거용 건물의 경우 향후 퇴거 소송시 분쟁의 소지가 산재하다.

어쨌든 주변에 실제로 퇴거 소송을 준비하고 있는 건물주들이 적지 않은 것으로 알고 있다. 금전적인 많은 어려움을 격고 있는 건물주들의 입장에서는 하루라도 빨리 사안을 마무리 지어야 하는 것이 당연하다. 그런데 가끔 퇴거 소송을 하지 않고 직접 사안을 해결하고자 하시는 경우를 보았다.

그러나 법은 퇴거 소송을 거치지 않는 임대주의 권리행사 시도를 철저히 금하고 있다. 그것은 설사 임대계약서에 명시되어 있는 계약 기간이 만료 되었어도 마찬가지이다. 즉 계약기간이 만료된 임대인이 계속 이사를 가지않고 있어도 어떠한 물리적인 방법을 동원하여 임대인을 퇴거 시킬 수는 없다. 정식의 퇴거 소송을 하여 판결문을 받아야만 가능하다.

임대인이 자발적으로 나가지 않는 경우 법적인 과정을 거치지 않고 건물주가 강제적인 수단을 동원하여 임대인을 퇴거 시킬수 없다는 기본 원칙을 건물주는 꼭 기억하여야 한다. 급한 마음에 건물의 열쇠를 바꾼달지 출입문의 암호를 바꾸어서 임대인이 건물에 출입하는 것을 금하는 경우도 보았다. 물론 하여서는 않되는 행위이다.

그리고 전기, 수도, 가스등의 공급을 차단하여 임대인이 어쩔 수 없이 나갈수 밖에 없는 상황을 만드는 것도 법으로 금지 되어 있다. 그러한 행위는 법원의 판결문 없이 간접적으로 임대인을 퇴거 시키는 불법 행위로 간주 된다. 그 외에도 임대인을 귀찮게 한달지 위협을 하여 퇴거를 유도하는 것도 물론 위법이다. 법에서 인정하지 않는 위의 행위를 하였을 경우 거꾸로 건물주에게 법적인 책임이 지워질 수 있다.

설사 임대인이 오랬동안 보이지 않았다거나 물건을 전부 치워서 자발적으로 퇴거 한 것이 확실해 보이는 경우에도 건물주는 함부로 열쇠를 바꾸고 들어가서는 않된다. 그러한 경우에도 법에서 요구하는 일종의 약식 절차를 거쳐야만 건물주가 그 건물의 점유권을 되 찾을 수가 있다.

어쨌든 현재의 애매한 상황은 시간이 가면서 정리가 될 것이다. 건물주의 입장에서는 일단 철저한 준비를 하여 지금 부터 퇴거 소송의 준비를 하는 것은 당연하다. 그리고 소송의 접수일을 기준으로 소송 절차의 순서가 정해지는 것이 당연하니 가능한 빨리 절차를 시작하는 것이 유리한 것 또한 물론이다.

다만 소송에 앞서 일단은 서로 한발씩 물러나 조금씩 양보하고 적극적으로 합의 시도를 추천한다. 특히 밀려올 수 많은 사건으로 소송의 진행이 거북걸음을 할 것으로 예상되는 시점에서 당사자들 간의 합의로 마무리를 지을 수 있다면 쌍방 모두에 좋은 결과 일 것이다.

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<이상일 변호사>