올해 상반기 부동산 시장의 승자는 단독 주택이다. 기업들이 영구적으로 큰 오피스 공간을 줄이고 재택근무를 유지한 채 아직까지 대부분의 학교들이 온라인 수업으로 진행되고 있는 영향을 그대로 받아서 주거용 부동산 시장은 한마디로 ‘단독 주택의 대호황’으로 표현할 수 있다.

모기지 이자율이 3% 이상 상승 중임에도 불구하고 ‘탈중앙화’라는 표현 그대로 LA 한인타운과 LA 다운타운 등 비즈니스가 중심이 된 지역에서 이사를 나와 발렌시아, 라크라센터, 오렌티카운티 지역 등 주거 공간과 대지가 넓은 단독주택으로 수요가 몰려 바이어들은 열 개 이상의 오퍼 속에서 전쟁을 치르고 있으며 올해에만 벌써 15% 인상을 보이고 있는 폭발적인 지역은 아예 집이 다 팔려 매물이 거의 없는 상태에 이르렀다.

반면에 투자 및 상업용 부동산 시장은 같은 맥락으로 2021년 들어서 심화된 도심지역 탈피 현상이 3월에도 계속되고 있다. 한인타운 지역의 아파트, 상가, 비즈니스용 상업용 부동산 시장은 바이어들 수요는 꾸준히 있지만, 코로나19에 영향을 거의 받지 않았거나, 렌트가 이미 조정이 되었거나 하는 변동성이 적은 테넌트가 있는 상가나 장기계약과 스타벅스와 같은 내셔날 테넌트가 있는 리테일 상가를 표적해서 바이어들이 집중적으로 거래를 하고 있다.

주거용 투자 매물의 경우 2020년에도 100% 렌트를 잘 냈던 테넌트가 있는 안정된 아파트들과 새로 신축된 아파트를 중심으로 거래가 이루어지고 있다.

코로나19 관련해서 제일 엄격하게 경제 활동을 제한했던 LA 지역의 경우 백신의 보급과 함께 빠르게 개선되는 모습을 보이고 있다. 식당, 영화관, 휘트니스센터가 지금보다 더 완화된 형태로 오픈될 것으로 보여 LA 비즈니스 전반에 활기가 찾아 들 것으로 기대하고 있다. 디즈니랜드와 다저스 야구 경기장도 제한된 수용 인원이지만 조심스럽게 오픈 카드를 만지고 있는 등 많은 사람들이 모이는 컨벤션 센터 주변 호텔, 리테일 상가, 여행 관련 전망이 좋아 지면서 이에 대한 부동산 수요도 다시 높아질 것으로 예상하고 있다. 상대적으로 매물들이 많이 나와 있는 LA 아파트들은 앞으로 렌트 시장이 다시 활기를 찾음과 동시에 다시 많은 투자 바이어들이 관심을 가질 것으로 보인다. 특히 최근 한국발 투자 자금의 방향을 보면, 한인타운 내 신축 아파트에 대한 선호도가 높다.

한편 웨어하우스는 여전히 남가주 전반적으로 스퀘어피트 당 300달러 넘게 거래가 된 건물들이 점차로 많아지고 있다. 하지만 여전히 매물 찾기가 힘든 상황이 이어지는 가운데, 구글이 데이터센터와 오피스 공간으로 넓은 웨어하우스 건물을 구입하고 있다는 뉴스까지 전해지고 있다.

매물로 나와 있는 샤핑센터와 상가들은 100% 테넌트가 있는 건물보다는 몇 유닛이 비어 있는 채로 매물이 나오는 것을 자주 볼 수 있다. 2020년 초와 같이 35%의 다운페이먼트로 융자를 받을 수 없는 경우가 늘어나는 이유는 비어 있는 유닛에 대한 실제 렌트 수입의 감소와 은행들의 샤핑센터에 대한 어두운 미래 전망 때문이다. 다른 수입이 없이 은퇴 후 건물의 렌트 수입으로 지내야 하는 바이어의 경우 거의 50% 또는 그 이상의 다운페이먼트를 해야 하기 때문에 레버리지를 이용해서 구입할 수 있는 건물 가격이 이전만 못해졌다. 어떻게 보면 거품이 빠진 그런 알짜배기 매물을 이런 기회에 구입할 수 있는 시기이기도 하지만, 좋은 샤핑센터 매물은 턱없이 부족하고 잘 나오지도 않고 있는 현실이다. 매물 수가 워낙 없다 보니 높은 가격 낮은 수익률을 맞이할 수 밖에 없기 때문에 일부 투자자들은 타주 매물에 투자 대상을 물색하기도 한다. 테넌트 비즈니스가 코로나19 때에 잘 해왔음이 증명이 되어야 하고, 프랜차이즈 계약상 건물 업그레이드가 강제가 되어 있는지에 대한 내용 등 리스계약서를 잘 검토하는 등의 분석과 검증이 철저히 해야 하겠지만, 투자율 6% 대 매물을 남가주에서 만나기 거의 어렵다는 게 현재 마켓 상황이다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>