지난해 펜데믹 발생이후 낮아진 모기지 이자율은 현재까지도 사상최저대를 유지하면서 기존 모기지 보유자들에게는 월페이먼트를 낮출 수 있고 주택구입자들에게는 낮은 페이먼트로 집을 살 수 있는 최적의 기회를 제공해 주고 있다.

하지만 이자율이 낮다고 모든 사람들이 혜택을 볼 수 있는 것은 아니다. 무슨 이유에서든지 융자승인의 자격요건이 안되는 사람들에겐 낮은 이자율이 그저 그림의 떡일 뿐이다. 펜데믹으로 비즈니스가 어려워진 자영업자들이 그 대표적인 예이다.

펜데믹이후 자영업자들에 대한 융자심사는 당연히 더 까다로워졌다. 많은 중소규모의 자영업자들이 비즈니스에 어려움을 겪고있다는 것을 렌더나 투자자들이 너무나 잘 알고 있기 때문이다. 펜데믹직후 오랫동안 혼란스러웠던 자영업자들에대한 융자심사기준도 이젠 어느정도 정리가 되었다고 볼 수 있다.

우선 렌더들은 2020년도 일년동안의 손익계산서를 통해서 비즈니스가 2019년도나 2018년도에 비하여 잘 되고있는지를 점검한다. 더 늘어났으면 좋은 일지지만, 줄어들었다고 해서 반드시 융자승인을 못 받는 것은 아니다. 손익계산서는 반드시 회계사가 준비해야되는 것은 아니고 손님의 준비해도 된다는 점이 그나마 융자승인을 쉽게 해주는 결정적인 요인이 된다고 볼 수 있다.

하지만 렌더들은 은행거래내역서를 통해서 손익계산서의 숫자들이 말이 되는지를 확인할려고 한다. 따라서 최근 3개월치의 비즈니스구좌의 거래내역서가 좋아야 한다. 최근 달의 잔고뿐 만아니라, 3개월 동안 입금된 금액과 출금된 내역을 손익계산서의 내용과 비교함으로써 점검한다.

특히 매월 출금된 금액이 입금액 보다 많을 경우에는 융자승인을 잘 해주지 않으므로 이 점 신경써야한다. 비스니스를 하다가 보면 재고를 미리 쌓아 놓거나, 거래처에 밀린 대금을 한꺼번에 갚을 수도 있지만, 이로 인해서 은행거래내역서가 안좋아질 경우에는 융자승인을 안 해줄 수 있으므로 융자받는 기간동안에는 이러한 내용을 융자담당자와 미리 상의하는 것이 좋다.

펜데믹으로 작년한해 비즈니스가 안좋아진 자영업자의 경우에는 융자시기를 가능한 한 앞당기는 것이 유리할 수 있다. 왜냐하면 현재는 손익계산서만 요구하지만, 시간이 흐르면 세금보고서를 제출해야하기 때문이다. 작년에 비즈니스가 안좋아서 융자가 안될 것으로 지레 짐작하여 융자신청시기를 미루기 보다는 하루라도 빨리 융자담당자를 접촉하여 융자가능성을 상의할 것을 권하다.

또 하나 자영업자들이 신경써야할 것은 자영업자에 대한 수입계산방법이 현금흐름방법으로 바뀌고 있다는 사실이다. 현금흐름 계산방법은 전통적으로 인정해주는 감가상각이나 비즈니스 구입시 지불한 프리미엄에 대한 상각(Amortization) 공제분을 수입으로 다시 계산에 넣어주지 않는다. 또한 비즈니스의 수입이 아무리 많아도 이익을 주주가 배당의 형태로 가져 오지 않은 경우에는 수입으로 인정해주지 않는다.

또한 주주와 회사간의 돈을 빌리고 빌려주는 행위도 개인의 수입에 플러스 혹은 마이너스로 계산에 넣는 방법이다. 이는 이미 대형은행들을 중심으로는 수년 전부터 사용되어왔던 수입계산 방법으로 최근 들어 대부분의 소형 렌더들도 이 방법을 택하고 있어 손님들의 주의가 요구된다. 회사의 순수입이 많아 당연히 융자승인이 날줄 알고 주택구입에 나섰던 손님들이 이러한 수입계산 방법의 변화 때문에 융자승인을 못 받아 고생을 하는 경우를 많이 본다.

특히 융자규모가 822,000달러 이상의 점보융자의 경우가 더 엄격하므로 각별히 유의할 필요가 있다. 따라서 융자를 계획하고 있는 자영업자들은 담당 회계사가 2020년 비스니스 세금보고서를 IRS에 제출하기 이전에 초안을 융자담당자에게 한번 검토할 기회를 주는 것도 좋은 방법이 될수 있다. 자영업자들에 대한 융자심사기준이 까다롭고 또한 요구사항도 많아 번거로울 수 있지만 미리 시간을 두고 융자담당자와 상의하여 준비하면 융자승인을 무사히 받을 수 있는 확률이 훨씬 더 올라갈 것으로 믿는다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>