투자용 주택을 재융자하거나, 구입하는 융자를 받거나, 투자용 주택으로부터 나오는 렌트수입을 사용하여 융자승인을 받는 일은 펜데믹이후로 아주 까다로워지고 있다. 일부 렌더에서는 아예 투자용 주택의 재융자나 구입융자를 취급하지 않거나, 투자용주택으로부터 나오는 렌트수입을 DTI (Debt to Income Ratio)계산에 사용하지 않기도 한다. 오늘은 어떻게 하면 투자용 주택융자나 투자용 주택을 소유하고 있는 사람들이 융자승인을 잘 받을 수 있는지를 한번 살펴보기로 한다.

투자용융자를 잘 받기 위해서는 우선 첫 번째로, 할 수만 있다면, 본인이 살고있는 주거주용 주택의 융자의 페이먼트를 적게 유지하는 것이 좋다. 주거주용 주택의 융자금액이 너무 많거나 15년 고정을 갖고 있어서 월페이먼트가 클 경우에는 돈을 추가로 더 빌릴 수 있는 여유가 줄어들기 때문에 투자용융자를 받는데 어려움을 겪게 된다. 15년 고정 모기지는 낮은 이자율과 빠른 페이먼트를 통해서 빨리 모기지를 다갚을 수 있는 큰 장점이 있지만 손님의 돈을 빌릴 수 있는 능력을 약화시키는 단점이 있다.

두 번째로 신경써야할 부분은 다운페이먼트 자금출처이다. 투자용주택을 구입할 경우에는 다운페이먼트와 클로징비용이외에도 수개월치 페이먼트에 해당하는 추가자금을 필요로 한다. 이는 당연히 렌트가 나기지 않을 때를 대비한 것으로 몇 개월치에 해당하는 돈을 추가로 보유하고 있어야하는지는 융자금액이나 상품등에 따라 달라지므로 미리 확인하고 준비해야한다. 주거주용 주택융자를 받을 경우 자금이 부족하거나 시즌닝이 되지 않은 자금 즉 자기구좌에 3개월 이상 있지 않았을 경우 부모나 친척으로부터 증여를 받아 해결할 수 있지만, 투자용융자의 경우는 증여를 사용할 수 없으므로 아주 조심해야한다. 좋은 투자용 유닛을 발견했는데, 자금이 부족하거나 혹은 자금출처 문제로 융자승인에 어려움을 겪는 경우를 많이 보는데, 이는 사전융자승인을 받지 않았거나, 자금출처에 대한 검토를 확실히 하지 않은 결과인 경우가 많다.

자금출처가 문제가 되어 투자용융자승인에 어려움을 겪을 경우에는 주거주용 주택의 에퀴티를 이용 하는 것도 좋은 방법이 될수 있으므로 융자담당자와 상의 할 필요가 있다. 보통 투자용 주택은 20%다운으로도 구입이 가능하지만 25%이상 다운할 경우에 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다. 물론 융자금액이 올라가거나 신용점수가 낮아지는 경우, 2- 4 유닛인 경우에는 다운페이먼트 요구가 늘어날 수 있다.

다음으로 투자용 융자를 잘 받기위해서는 예상 렌트 수입이 많은 주택을 고르는 것이 좋다. 이는 당연한 얘기 같지만 많은 사람들이 간과하는 것을 볼 수 있다. 투자용 건물의 선택에 있어서 가장 중요한 사항은 현금흐름이라고 볼 수 있다. 좋은 위치의 비싼 건물보다는 위치는 다소 떨어지더라도 현금흐름이 양호한 건물을 더 좋다고 볼 수 있다. 이런 맥락에서 콘도보다는 싱글하우스, 싱글하우스 보다는 유닛이 더 적합하다고 볼 수 있다.

마지막으로 투자용주택융자와 관련하여 주의할 사항은 이자율과 융자비용 즉 포인트에 관한 사항이다. 펜데믹이후로 이자율은 낮아졌지만, 금융시장자체는 좋지가 않다. 따라서 렌더나 2차시장의 투자자들은 투자용주택에 대한 이자율을 높게 산정해 놓았다. 더 엄밀히 말하면, 주거주용주택융자에 비하여 리스크비용을 많이 산정하여 손님들로 하여금 높은 포인트 즉 많은 비용을 납부할 것을 요구한다. 일반적으로 포인트는 이자율을 낮추기위하여 손님이 지불하는 비용으로 손님의 선택사항인 경우가 많지만, 요즘 투자용 융자에 있어서는 포인트를 1-2% 지불해야만 융자를 받을 수 있는 실정이다. 그런데 손님의 입장에서 당장은 비용을 많이 지불하지만, 이자율을 많이 낮출 수 있게 되므로 장기적으로는 그 비용을 보상받고 낮은 이자율을 혜택을 볼 수 있다는 점을 이해할 필요가 있다.

이렇게 투자용 융자는 주거주용 융자에 비하여 자금 출처, 수입계산, 다운페이먼트 정도, 신용점수등 모든 면을 더 까다롭게 살펴볼 뿐만아니라, 1-2%의 포인트와 수개월치에 해당하는 잉여자금등 예상보다 훨씬 많은 자금이 필요한 반면, 증여를 허락하지 않으므로 융자가 필요한 시점보다 훨씬 전부터 준비를 해야 나중에 낭패를 면할 수 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: steve.yang@wellsfargo.com

<스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>